[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱10251次
淺析商品房買賣合同糾紛的法律適用
------《消費者權益保護法》的適用 田沖
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已經公布并實施。其中規定了商品房買賣中的懲罰性賠償原則，這一規定對規范房產市場，保護購房者的切身利益起到了一定的積極作用。但是這引發了商品房在適用《解釋》的同時是否適用《消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）的問題上眾說紛紜，本文僅就對商品房買賣合同糾紛中是否適用《消法》談談自己的一些拙見。
《解釋》中關于懲罰性賠償條款的規定如下：
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
其中購房者在購房過程中出現以上的5種情況時除了可以要求開發商返還已付購房款及利息，可以要求由此造成的損害賠償，之后還可以主張不超過已付購房款一倍的懲罰性的賠償。也就是說如果發生了以上的5種情況時購房者可以要回的款項的最高額為已付購房款加上相當于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息還有損害賠償金。這樣一來，《解釋》規定的特定的情況的賠償金額可能超出《消法》規定的因欺詐而應給予的雙陪賠償。
這樣就產生了一個問題：在商品房買賣合同糾紛當中除了《解釋》規定的幾種欺詐以外的欺詐是否適用《消法》的雙倍賠償？
關于是否適用的問題，有兩種不同的觀點：
1.適用。《解釋》規定的情況與《消法》的規定并不沖突，在符合《解釋》規定的具體情形時，無論適用《解釋》還是《消法》都可以。
2.不適用。消法制定時，所針對的是普通商品市場嚴重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會問題，所設想的適用范圍的確不包括商品房在內。同時制定的《產品質量法》明文規定不包括建筑物，可作參考。再就是從目前的實踐來看，大多法院也不認為商品房交易適用《消法》第四十九條規定，主要原因是，商品房買賣合同金額巨大，動則數十萬、上百萬，判決雙倍賠償會導致雙方利害關系失衡。綜上，此種觀點認為，商品房交易過程中開發商應承擔的賠償責任是合同約定的賠償責任或賠償實際損失的責任，而不是《消法》所規定的雙倍賠償責任。
以上兩種觀點本人認為都過于絕對。我們要根據具體情況區別對待，分別適用。
首先，我認為能適用：
1.從立法本意上來說，《解釋》規定的賠償額度，按照上面的分析，最高額度可能超出已付購房款的雙倍。解釋規定的這幾種欺詐行為是屬于商品房買賣糾紛之中最嚴重、最惡劣的幾種。也就是說，這幾種最惡劣的情況可以適用《解釋》規定的最高雙倍以上的懲罰性賠償，那么，除了《解釋》規定的幾種嚴重的欺詐情況之外的欺詐行為，應該是適用《消法》的雙倍賠償。當然，實踐中，很難適用最高的雙倍以上的懲罰性賠償，但法律規定的應然狀態與法律適用的實然狀態的差別，跟立法本意無關。
2.從法律的體系上來說，《消法》既然沒有明確規定其調整范圍不適用于商品房，那么就是適用。《解釋》同樣沒有規定如果與《消法》沖突時的適用規則，其實，本來就不沖突。立法者在立法時，因為要維護法律的統一性、權威性、嚴密性，會在立法時盡量的消除法律沖突，盡量不要留下立法的空白。所以說《解釋》和《消法》都是適用的。
3.《解釋》在商品房合同買賣糾紛中加入了因欺詐而導致的懲罰性的措施，目的是在遏制開發商在商品房買賣中利用優勢欺詐購房者，從而導致的巨大的事實不公。那么我們可以推論：在商品房的買賣中，一般的欺詐適用懲罰性賠償符合立法本意，只是一個度的問題。也就是說，可以適用懲罰性賠償，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解釋》規定適用于特定的五種欺詐的懲罰性賠償的范圍。
其次，我認為要有限制性的分別適用。
也就是說在商品房買賣合同糾紛當中情況千差萬別，一味的去適用雙倍賠償或不適用雙倍賠償都可能在具體案件當中導致不公平的現象發生。我們要根據具體情況區別對待，分別適用。
1. 如果在商品房買賣合同糾紛中一刀切，全部不適用雙倍賠償，就只是《解釋》規定的幾種情況最高可以適用雙培以上的懲罰性賠償，而在商品房合同糾紛中的其他欺詐行為就只能是返還款項，支付違約金，或賠償實際的損失。那么如果其他的欺詐行為的確沒有《解釋》規定的開發商的主觀惡意強，但實際造成的損害結果相當大（不一定達到已付購房款的一倍），這實際上性質的惡劣程度不亞于《解釋》規定的那幾種情況，即已經達到了《解釋》實行懲罰性賠償責任的制定意圖，那么我們就應該適用雙倍賠償；如果造成的損失不是很大，那么就只是按實際的損失來陪。至于損失達到已付購房款的多大比例才適用《消法》的雙倍賠償，要綜合多方因素，多種情況，比如已付購房款的絕對額、欺詐隱瞞的時間長短、造成損失類型的多少等。
2.如果在商品房買賣合同糾紛中，一般的欺詐行為全部不適用《消法》的上雙倍賠償，則很難在不同的欺詐情況下（包括商品房買賣合同糾紛中的一般欺詐和《解釋》規定的嚴重的幾種欺詐）保證賠付比例的公平。這樣會導致一種傾向：開發商因為《解釋》規定的嚴重欺詐在實踐中都不可能導致雙倍的懲罰性賠償，那么會慫恿他們的一般性欺詐行為；如果一般性的欺詐能有條件的適用《消法》的雙倍賠償，那么嚴重的欺詐行為在實踐中可能用到了雙倍的賠償甚至于更高的雙倍賠償加利息、損害賠償的幾率大增。這樣才會起到抑制開發商這種欺詐行為的作用。
總之，商品房買賣合同糾紛既要適用《消法》，又要有限度的分情況適用，以期能盡量的發揮《消法》和《解釋》的效用，切實抑制開發商的欺詐行為，從而保護購房者的利益。
