[ 田沖 ]——(2007-11-7) / 已閱20843次
規避風險，理性維權
——田 沖
商品房作為一類特殊的商品，消費者在購買時更應謹慎，其投資之大，情況之復雜更非一般商品可比！有甚者傾其一生供養房子，只為有一席落腳之地。商品房的種類很多，分為住宅類商品房和非住宅類商品房。住宅類又分為好多種，在此我們僅就與大家聯系最密切，也最容易產生問題的新住宅類商品房的買賣中存在的情況做一簡要剖析，以期能為消費者的理性消費和維權提供一些幫助。
筆者擬從新住宅類商品房買賣的全過程進行剖析：
一、簽約前
1、開發商層面上
（1）在廣告宣傳上的做法：廣告是一種要約邀請，但是明示的、具體確定的部分應當視為要約！
a.違法宣傳：開發商在沒有取得商品房銷（預）售許可證的情況下，不得發布房地產廣告信息，但是開發商違規操作，在沒有取得甚至是不可能取得上述許可證的情況下進行廣告宣傳。
b.虛假承諾：一種是為了吸引消費者前來購房，而作的根本不可能兌現的承諾，其實是一種欺詐；另外一種是對未來未完工的設施的承諾，但是仍然是看不到的。
（2）看房
a. 現房：實地去看，可能會讓購房者看同戶型不同的樓層的房子，要不然就是看到和購房者準備要買的房子房號不同、戶型也不同的房子。
b. 期房：不讓看戶型圖、規劃圖、五證情況不說明，故意隱瞞土地性質、用途、在建工程的抵押情況等，以至于欺詐。
2、購房者方面的應對措施。
a.要考察廣告宣傳的內容與實際的情況是否一致？可以實地去考察，現房一定要看到房子，看配套設施等，要看到實實在在的東西，還可以參考開發商的信譽度和成功案例。
期房就只有通過戶型圖、規劃圖等方面來了解，最重要的要了解土地及在建工程的情況：土地是否是出讓土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及開發商的還款情況。必要時可以委托律師來調查。
b.了解房價：了解區域房價、了解地段房價、了解不同戶型、不同公共配套設施、不同品牌的價格！
c. 一定要五證齊全。國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售（預售）許可證。五證齊全就能說明項目的合法性，只有這樣才能切實受到法律的保護，購買起來也就放心多了。
d. 看不到五證的情況：一是根本就沒有這五證；二是拿到預售許可證時，其他的四證會被房管局暫扣，但開發商手中有這四個證件的復印件，這時就有可能會出問題，開發商拿著假的五證復印件謊稱原件被房管局暫扣。其實只要能拿出銷售許可證或者預售許可證，其他的證件是應該有的，這時購房者為保險起見最好到房管部門查一查開發商的五證。必要時可以委托律師調查。
二、簽約及履行過程出現的問題。
1、定金合同的效力。為了保證房屋買賣合同的簽訂，雙方會在簽訂正式合同之前，先簽一個定金協議，以定金罰則的適用來約束雙方簽訂商品房買賣合同。這里需要注意的問題是，與開發商在內部認定階段簽訂的定金協議的效力問題。只要在起訴前開發商拿到了預售許可證，該協議就是有效的，反之就是無效的。
2、簽約。
a.簽訂合同應注意的問題。
（a）網簽程序:：預售商品房買賣需要進行網簽，目的是為了有力的監控，最大化的保障購房者的利益，防止一房二賣，無證銷售等情況的發生。
具體的操作步驟及方法：
合同網上簽訂經檢查無誤并保存后即可進行草擬合同的打印，買賣雙方對打印出的草擬合同再次進行確認，如存在異議仍可進行網上修改，經確認無誤后買賣雙方簽字蓋章。簽字蓋章后的合同須網上提交進行合同備案登記，一旦提交將視為合法有效的合同且不得修改。合同備案登記通過后系統即生成備案登記號，合同須再次打印，合同內頁右上角將隨機打印生成備案登記號。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此網上提交前合同文本不能裝訂，否則網上提交后將無法再次打印合同備案登記號。
由于合同備案登記號須在合同內頁的每頁打印，因此在選擇打印份數時一定要選擇全部合同的總內頁數。
有備案登記號的合同視為完整有效的商品房買賣合同，該登記號將作為合同注銷、變更、產權辦理等環節的唯一識別號，因此必須進行備案登記號的再次打印。
網簽的實踐操作中存在很多的問題，都是開發商在規避法律，推卸責任，欺詐購房者！最常發生的情況就是合同網上草簽之后，由開發商來簽字，可是購房者等了好多天就是拿不到合同，開發商說自己沒有簽字，合同還沒有生效，一拖再拖。其實這種情況往往是開發商沒有預售許可證，不能進行網上備案，但又拖著購房者不買都不行。遇到這種情況，購房者應當調查開發商是否有預售許可證，如果沒有，立即起訴主張合同無效。
(b) 合同的內容明確（面積差異的處理、設計變更的處理、土地性質的變更、其他變更的處理、陽臺產權、車庫產權的處理、房屋保修、大.修基金繳納的約定、天然氣初裝費的繳納、還有其他費用的繳納、公共設施、配套設施的約定、辦理房產證的期限的約定等等）
①面積差異的處理。《商品房銷售管理辦法》第二十條規定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；
面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
產權登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝───────────── ×100%
合同約定面積
②設計變更的處理。《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的， 房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
因本第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。
③土地性質的變更。國有土地使用權的年限根據其用途不同而有別。主要分為：居住用地70年、工業用地50 年、綜合用地50年等 很多開發商為了謀利，不惜違規操作，把工業用地或者是綜合用地用來建住宅，這樣導致的結果是：房產證不能辦理或者長時間的拖延。
④明確其他變更的處理。
⑤陽臺的產權、車庫產權的處理等等
關于陽臺的產權：有的開發商會把陽臺作為附贈品贈送給購房者，但是要注意的事陽臺的產權的歸屬。如果是屬于露天陽臺，那么其所有權歸整棟樓宇的業主，不能辦理獨立的產權，那么開發商也就無權處分，
車庫的產權：要判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬于開發商，還是屬于全體小業主共有，主要依據地下車庫的建筑面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬于全體小業主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發商
車庫作為小區共攤面積予以分攤，那么其產權屬于全體業主，不能辦理獨立的產權，開發商當然不能隨意處分，也就是說不能贈送給購房者；不納入小區建筑面積的公攤，產權屬于開發商，當然可以出售，贈送也就不是問題。
新生效的《物權法》對其作出了明確的界定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
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