[ 謝侃 ]——(2002-3-24) / 已閱13498次
從夏某某所訴兩案談房屋永久承租權
一、案情
A區B路5號503室房屋（14.3平方米）系居民夏某某承租該區某房管所管理的公房。1993年，此房被拆遷開發重建，夏某某作為享有安置權的拆遷戶，支付了超面積安置費3105元，將承租面積擴大至35.7平方米，房屋所有權仍由該區房管局某房管所享有，雙方訂立了公有房屋住宅租約。1998年11月2日，夏某某在未征得房管所同意情況下將房屋出租與另一居民廣某某使用。同月20日，一自稱夏某某的男子持名為夏某某的假身份證以公房租約遺失為由，向房管所申請補辦新租約，此遺失啟事經登報公告后房管所將新租約辦給了此人。同年12月，此人以六萬四千元將房屋使用權轉讓給陳某某，并到房管所重新辦理了承租人為陳某某的公房租約。此后，夏某某發現此情況，產生糾紛訴諸法院。夏某某先以陳某某為被告提起確認自己享有房屋承租權的民事訴訟，后又以A區房管局為被告提起行政侵權的行政訴訟。
二、審判結果及理由
夏某某提起的民事、行政二訴訟先后分別由民事審判庭和行政審判庭審理完畢。民事審判庭判決駁回夏某某的訴訟請求。理由：一、夏某某未經房管所同意而擅自轉租有過錯應承擔相應責任；二、陳某某善意有償取得房屋承租權是合法承租人。行政審判庭裁定駁回夏某某起訴。理由：房管所與夏某某之間的關系屬出租人與承租人之間的民事法律關系，不屬行政訴訟受案范圍。
三、本案的爭議
本案在審理中曾形成兩種意見。第一種意見認為房管所與夏某某之間是單純的普通租賃民事法律關系，它依據契約產生，雙方適用普通租賃法律規范中的權利義務規定。作為所有人的出租方提供房屋并承擔維修義務，承租方占有、使用房屋并支付國家規定的租金。同時國家法律、法規及地方法規規章及規范性文件有關公房租賃的內容也作為租約法定內容供雙方遵循。第二種意見認為房管所與夏某某之間是行政、民事屬性兼有的法律關系，雙方除存在第一種意見所敘述的民事法律關系外，出租方還憑借法律、法規授權或房屋行政管理機關委托對承租方行使管理權，因而還存在行政法律關系。筆者認為第一種意見的存在有其客觀事實和法律法理基礎，但不是說他們之間只要有民事法律關系存在就否認行政法律關系的存在，二者并不矛盾，行政法律關系仍有存在的可能性；第二種意見筆者認為依據現有的法律是不能成立的，但從發展來看卻應當被確立，因為此中需要行政權力的干預。下面對此類租賃關系作一簡要分析。
四、對此類特殊租賃關系的分析
在房屋租賃關系中，如果將以私有房屋為標的出租稱為普通租賃關系，則可稱本案所涉之出租為特殊租賃關系。
現實生活中，這種特殊租賃關系一般有兩種，一種為國有公房租賃，一種為擁有房地產的企事業單位按國家定價進行的房屋租賃。這種特殊租賃關系與普通的房屋租賃關系有很大差異。第一、承租權獲取的方式不同。普通租賃中的承租人只要支付租金即可承租，而此類特殊租賃中的承租人獲得房屋使用不僅僅象普通承租人一樣以支付租金為對價，還需要支付另一對價。承租人除按期支付租金外還需在獲取房屋承租權時支付其它高額對價。其中國有公房承租人主要憑借勞動關系而獲得承租權，即通常所稱“分配”。這可以說是以勞動為對價，勞動者所在單位以房屋實物工資代替部分貨幣工資支付與勞動者；其次還可在分配、拆遷、買賣、對換時按面積支付一定金額獲取或擴大承租面積，如本案夏某某拆遷后支付的超面積安置費。通過支付一定金額獲取承租的，一般單位面積金額略低于產權單位面積金額，同時獲租后還需按國家規定支付租金。第二、承租期限不同。普通租賃的租賃期限是有期限的，承租人按照合同約定期限租用房屋。而此類特殊租賃的租賃期限是永久性的，承租人與出租人之間不約定租賃期限，可以無限期租賃。第三、租金不同。普通租賃關系中，如私房租賃，出租、承租雙方可以公平、自愿確定租金數額。而此類特殊租賃的租金數額為非自愿且較低廉，并由國家直接予以規定，且遠遠低于普通租賃的租金額。第四、承租后的附隨權利義務不同。普通租賃中承租人的有限承租權非經出租人同意不得轉讓，更不能繼承、交換，而這類特殊租賃中承租人的承租權可按照出租人的相關規定轉讓、繼承。承租人可將承租權在市場上以自愿價格轉讓，此后只需在出租人處辦理變更名稱手續，承租人死亡后，其繼承人一般均可獲得承租權。
五、確立永久承租權之他物權規范是民事法律關系與行政法律關系共同存在的前提
從上述內容可知，此類特殊租賃關系與普通租賃關系有很大不同，但有此不同并不意味著就需要行政權干預，就可以說存在行政法律關系。融資租賃就不同于普通租賃，它就無需行政權干預。那么這類特殊租賃關系到底是否需要行政權干預呢？現從一假設進行推導，假設此類房屋租賃是屬于單純、完全的民事法律關系。當承租人A通過支付對價（在大中型城市一般每平方米1500元左右）取得承租權，后承租人在承租過程中有一個月房租未按期支付（按國家現行規定每平方米每月一般為2元左右），此時承租人違約應承擔違約責任，按相關的民事租賃法律規范，出租人有權解除租約，從而承租人喪失承租權，這看來是符合民事規范的，但此中就出現了問題，問題在于以因不履行一月每平方米2元的租金而喪失了以每平方米1500元取得的承租權，這樣的約定公平嗎？符合公平原則嗎？顯然不符合，出租人不應憑借微薄的欠租額而剝奪承租人的承租權。可見這不能適用普通租賃的民事法律規范，從上例中可以看出承租人在此中擁有不同于普通租賃的特殊權利，筆者將之稱為永久承租權。
永久承租權屬于不動產他物權。他物權是指非物之所有權人對物所行使的物權，這種物權由權利人自由、獨立、排他地行使，非因法定緣由而不能喪失。永久承租權屬于他物權與日本、臺灣民法中的永佃權相似（永佃權是租佃人永久租用土地進行耕種或放牧的他物權），永佃權一般只在承租人破產或租金達一定數額時才喪失，并且可以轉讓、繼承。這一規定使得出租人與承租人之間的權利得以平衡，值得我們借鑒。物權法定是物權產生的原則，法律未規定此永久承租他物權，司法實踐中就不能作為物權對待。但一種權利不因法律對之未予規定就否認它在現實經濟生活中的客觀存在，法律的滯后性能夠充分說明這一點。當這一權利普遍存在時就應有法律對之予以規范。我國就應制定這一他物權（永久承租權）法律規范，承認這一已被公眾所接受又被實踐操作所肯定的現實民事權利。承租人擁有的房屋永久承租權屬物權不同于債權，債權需要相對方行為的支持，而物權不需要，可獨立排他地行使。既然永久承租權屬物權就存在一個公示的問題，動產物權以占有為公示，不動產物權（包括自物權、他物權）以登記為公示。登記公示制度不為公眾所自由創立，它應來源于法律直接規定，并且屬于強制性規范體現國家意志，法律直接規定誰為行使登記權的主體及其享有的職權和承擔的職責。例如，土地使用權登記由土地管理機關行使。登記主體對不動產物權進行的登記行為就屬于具體行政行為，登記主體與被登記物權人之間就形成了行政法律關系。從上可知，當確立起此類特殊租賃關系中承租人擁有永久承租權且屬物權的觀點時，就能得出此中存在行政法律關系的結論，更具體一點說就是存在行政登記法律關系。這一法律關系中行政相對人恒定為承租人，行政管理人因法律規定的不同而不同，如可規定由非房屋所有權人的單一行政機關行使登記權，也可規定由房屋所有權人（企事業單位）行使登記權，還可規定由行政機關及其委托的房屋所有權人（企事業單位）共同行使登記權。
綜上所述，就本案而言，由于法律沒有確立永久承租他物權，導致行政權力無法介入，因而就否定了永久承租他物權登記行政法律關系的存在。但行政法律關系不存在并不是說司法機關在處理此類特殊租賃關系時就應采用與處理普通租賃關系一樣的司法手段，因為那樣處理就如文中所述不符合公平原則。筆者認為在現階段沒有確立永久承租他物權法律規范的情況下，可從契約法律關系入手維護雙方權利的公平。如本案，夏某某若欠租金非達一定數額（與獲取承租權對價相當）不可解除合同，夏某某依據公有房屋住宅合同所享有的債權不適用善意取得，原合同繼續有效，陳某某與房管所所訂立合同無效。
（重慶市渝中區人民法院 謝侃）
