[ 奚正輝 ]——(2008-2-2) / 已閱9370次
貸款未經(jīng)批準(zhǔn)買方應(yīng)要承擔(dān)違約責(zé)任
【案情介紹】
2005年3月5月，張某與李某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，張某將上海市長寧區(qū)某處的兩房兩廳的房屋出售給李某。合同約定：簽約當(dāng)日支付首付款人民幣40萬元，貸款支付人民幣60萬元。合同簽訂時，銀行的信貸員也在場，并且告知雙方60萬貸款沒問題。經(jīng)審批，銀行最終沒有同意李某的貸款申請，李某也無力支付60萬元房款。因政府對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在該房屋的市場價格已經(jīng)沒有100萬元，所以張某要求繼續(xù)履行合同。
【法律分析】
因政府對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，銀行貸款的政策也越來越嚴(yán)格，像上述案例發(fā)生銀行不批貸款的情形在目前具有一定的普遍性，所以也有必要把該案例拿出來分析一下。
一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后，沒有履行或沒有履行之前，當(dāng)事人雙方通過協(xié)議或者一方行使約定或法定解除權(quán)的方式，使當(dāng)事人設(shè)定權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止的行為。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同解除分為：協(xié)商解除、約定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
根據(jù)上述案例，合同既沒有約定解除，也達(dá)不成協(xié)商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。申請銀行貸款未獲批準(zhǔn)，是否構(gòu)成不可抗力？根據(jù)《合同法》第117條第2款：本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。即構(gòu)成不可抗力須同時滿足四個條件：1、不能預(yù)見，2、不能避免，3、不能克服，4、客觀情況。通常不可抗力的情形有：天災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、政府行為等。不可抗力的范圍只能是一個大致的，不可抗力的判斷只能是具體的，不可能蓋棺定論，一成不變。但為了保證合同的穩(wěn)定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常嚴(yán)格而且狹小。其實(shí)從某種角度而言，不可抗力就是指上述列舉的天災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、政府行為，為大家所公認(rèn)的情形。若李某以銀行未經(jīng)批準(zhǔn)貸款構(gòu)成不可抗力起訴解除合同并要求免責(zé)，在審判實(shí)踐中，是很難獲得支持。
二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因銀行貸款未獲批準(zhǔn)，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。對李某而言，貸款未獲批準(zhǔn)是李某不能預(yù)料的，也不可歸責(zé)于李某，完全是由于銀行的原因，造成李某履約不能，對此李某是沒有過錯的，讓一個沒有過錯的人來承擔(dān)違約責(zé)任則顯失公平。
但是根據(jù)我國法律的規(guī)定，違約責(zé)任的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則，不以主觀過錯為要件，只要李某有違約行為，就要承擔(dān)違約責(zé)任。其次根據(jù)《合同法》第121條的約定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方與第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或按照合同約定解決。很明顯目前的法律而言，因第三人銀行而造成的李某違約，李某依舊要向張某承擔(dān)違約責(zé)任，李某更不具有解除合同的權(quán)利。李某是否有權(quán)向銀行追償，則要根據(jù)雙方之間的約定或法律的規(guī)定。
三、李某是否可因情事變更而解除合同
所謂情事變更，是指在合同訂立后，因發(fā)生訂立合同時當(dāng)事人不能預(yù)見并且不能克服的情況，改變了訂立合同時的基礎(chǔ)，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當(dāng)事人之間的利益重大失衡的情形。使用情事變更原則的要件：1、須有情事變更的事實(shí)；2、情事變更須發(fā)生在合同成立后履行完畢前；3、須情事變更的發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人；4、須情事變更是當(dāng)事人締約時所不能預(yù)見的；5、須情事變更使履行合同顯示公平。理論上說：在違約責(zé)任與免責(zé)之外，尚有因合同變更或解除而不構(gòu)成違約責(zé)任的領(lǐng)域，情事變更就屬于該領(lǐng)域。在《合同法》草案曾設(shè)有情事變更原則的條款，只是《合同法》正式出臺前未予保留。
《合同法》之所以沒有規(guī)定情事變更原則，其中有一個重要的理由是情事變更與商業(yè)風(fēng)險很難區(qū)分。其實(shí)二者還是有很多不同之處：1、商業(yè)風(fēng)險屬于從事商業(yè)活動所固有的風(fēng)險，作為合同成立基礎(chǔ)的客觀情況的變化未達(dá)到異常的程度；而作為情事變更則是作為合同成立基礎(chǔ)的環(huán)境發(fā)生了異常的變動。2、商業(yè)風(fēng)險，法律推定當(dāng)事人有所預(yù)見、并且能預(yù)見；對情事變更，當(dāng)事人未預(yù)見到，也不能預(yù)見。3、商業(yè)風(fēng)險所帶來的損失，可歸責(zé)于當(dāng)時人；而情事變更則不可歸責(zé)于當(dāng)事人。4、商業(yè)風(fēng)險的后果由當(dāng)事人承擔(dān)不會造成明顯不公平；而情事變更的后果由當(dāng)事人承擔(dān)則顯失公平。
簽約時可以獲得貸款，簽約后由于貸款政策變動，導(dǎo)致貸款不能獲得銀行審批，改變了訂立買賣合同時的基礎(chǔ)，造成合同履行困難，應(yīng)該屬于情事變更的情形。因?yàn)橘J款政策的變動，是李某不能預(yù)見的，而且不可歸責(zé)于李某，理應(yīng)屬于情事變更的范圍。若貸款的政策沒有變化，由于李某個人的資信不足，導(dǎo)致銀行沒有批準(zhǔn)貸款申請，這顯然要?dú)w責(zé)于李某，因而也不構(gòu)成情事變更，不能免責(zé)。
從理論上說，若構(gòu)成情事變更，則先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成，則請求法院變更或解除合同，并且可以免責(zé)。
總而言之，因?yàn)榍閯葑兏谖覈�沒有被完全采納，李某因銀行貸款未獲批準(zhǔn)，理應(yīng)向張某承擔(dān)違約責(zé)任。建議在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，作為賣方應(yīng)該要求若買方在銀行貸款未獲批準(zhǔn)應(yīng)該在多少天內(nèi)補(bǔ)足；作為買方則要考慮清楚，若銀行貸款未獲批準(zhǔn)或貸款成數(shù)下降，則是否有能力補(bǔ)足，或在征得賣方同意的前提下約定：若買方銀行貸款未獲批準(zhǔn)，買方可以解除合同并不承擔(dān)違約責(zé)任。
奚正輝 律師 網(wǎng)址：www.joinwaylawfirm.com
