[ 谷艷秋 ]——(2009-3-27) / 已閱17420次
正確對待稅法對商場聯營模式的影響
谷艷秋
受全球經濟危機的影響，國內住宅地產形勢低迷，相對于此，商業地產的表現卻有些“風景這邊獨好”的意味。從整體來看，隨著政府刺激經濟舉措效果的逐漸顯現，2009年勢必將成為房地產市場節奏發生變化的一年，而商業地產作為投資性項目越來越得到業內人士的青睞。
商業地產投資開發贏利模式多樣，主要有四類：一是只售不租，出讓產權，快速回籠資金；二是只租不售，以商鋪產權再融資；三是又租又售，部分租，部分售，出租部分起示范作用；四是不租不售，自己做商業經營，直接將商鋪進行資本運作，控制進場業態種類，形成自己的經營特色。
本文且不討論如上開發贏利模式的優劣，僅就開發商在直接將商鋪進行資本運作，在與供應商聯營的過程中，如何在符合稅法相關規定的條件下，在不增加供應商成本的前提下，保持商鋪收益繼續增長，將商鋪變成收益最穩定的物業類別，獲得雙贏的結果，提出自己的拙見，以求專業人士斧正。
一、什么是聯營
依據《民法通則》的相關規定，聯營有三種模式：
1、法人型聯營，是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格。這是一種最緊密、最穩定的聯營模式，它的設立、變更和終止以及權利能力、行為能力、責任范圍等均適用企業法人的有關規定。
2、合伙型聯營，是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。這是一種半緊密、較穩定的聯營模式，根據這種聯營模式而組成的企業不具有法人條件，其財產屬于共有性質，聯營各方的責任是無限的連帶責任。
3、合同型聯營，是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營，按照合同的約定各自獨立經營的，它的權利和義務由合同約定，各自承擔民事責任。這是一種松散型、簡易型的聯營模式。這種聯營模式是聯營各方之間的一種較為穩定的合同關系。
目前，開發商將商鋪與供應商進行的聯營大多數是第三種即合同型聯營，在這種聯營模式下，開發商成立專門的商業經營管理公司作為商場柜臺提供方，提供柜臺給供應商，由開發商成立的商業經營管理公司統一管理、統一收銀，商業經營管理公司按雙方的約定收取費用后，月末將剩余貨款憑供應商的增值稅發票打入供應商賬戶。
在供應商成本不變的前提下，如何通過合理的稅收籌劃提高商業經營管理公司的稅后實得收益？
二、聯營模式下的稅法比較
商業經營管理公司（以下簡稱“商場”）在聯營模式下，多以提取“扣點”作為收取費用的主要方式，而提取“扣點”分為單純提取扣點和提取“扣點”和收取固定的進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等勞務收入結合兩種方式，在不考慮房產稅等其他應納稅種的情況下，兩種方式的稅收有所區別：
第一種，單純提取“扣點”方式：
假設供應商的月含稅銷售額為300萬元，商場的扣點是25％。由商場統一收款，統一管理，供應商自行承擔其銷售員及相關的管理費用。商場月末將剩余貨款憑供應商的增值稅發票打入供應商賬戶。
則：商場的稅后收益計算如下：
根據國稅發[2004]136號《國家稅務總局關于商業企業向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知》中“對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數量計算）的各種返還收入，均應按照平銷返利行為的有關規定沖減當期增值稅進項稅金，不征收營業稅”的規定，商場25％的扣點收入是與商品銷售量、銷售額掛鉤的返還收入，因此應按有關規定沖減當期增值稅進項稅金，按上述規定，則商場的當期銷項增值稅＝300萬/（1＋17％）×17％＝435897.44元，當期應沖減的增值稅進項稅金=300萬/（1+17%）X 25% X17%=108974.36元，當期實際繳納的增值稅＝當期銷項增值稅－應沖減的當期進項增值稅＝435897.44元－108974.36元＝326923.08元；由此產生的城建稅和教育附加稅＝326923.08×（1％＋3％）＝13076.92元；在不考慮其他成本和費用的前提下，企業所得稅＝[300萬×25％/(1+17%)-13076.92元]×33％＝207223.08元；商場的稅后所得收益＝300萬×25％/(1+17%)-13076.92元－207223.08元＝420725.64元。
第二種，提取“扣點”和固定勞務收入結合的方式：
假設供應商的月含稅銷售額為300萬元，商場的扣點是25％。假設該供應商的最低銷售額為100萬，那么將該100萬的扣點即100萬×25％＝25萬，以進場費、展示費、管理費等勞務收入的形式收取。其他銷售額以扣點形式收取。
則：商場的稅后收益計算如下：
根據國稅發[2004]136號《國家稅務總局關于商業企業向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知》中“對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯系，且商業企業向供貨方提供一定勞務的收入，例如進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等，不屬于平銷返利，不沖減當期增值稅進項稅金，應按營業稅的適用稅目稅率征收營業稅”的規定，商場應繳納的營業稅＝25萬×5％＝12500元，
同方式一，商場25％的扣點收入是與商品銷售量、銷售額掛鉤的返還收入，因此應按有關規定沖減當期增值稅進項稅金，按上述規定，則商場的當期銷項增值稅＝300萬/（1＋17％）×17％＝435897.44元，當期應沖減的增值稅進項稅金=200萬/（1+17%）X 25% X17%=72649.57元，當期實際繳納的增值稅＝435897.44元－72649.57元＝363247.87元。由此產生的城建稅和教育附加稅＝（12500元＋363247.87元）×（1％＋3％）＝15029.91元。企業所得稅＝（25萬＋200萬/（1+17%）X 25%－12500元－15029.91元）×33％＝214440.77元。商場的稅后所得收益＝25萬＋200萬/（1+17%）X 25%－12500元－15029.91元－214440.77＝435379.75元。
方式二比較方式一而言，在與供應商的合作形式和供應商成本均沒有發生變化的前提下，商業經營管理公司的稅后收益增加了14654.11元。
谷艷秋： 注冊律師
