[ 呂明臣 ]——(2009-4-15) / 已閱8004次
對房屋買賣中利用“買賣不破租賃”進行欺詐的規避
呂明臣
“人性本善”還是“人性本惡”素來都一個有爭論的哲學命題，但現實生活中欺詐無處不在已成為人們的一個共識。
請看實例：甲為貪圖享樂的無業游民，手中僅有一套父母留給他的住房。為了多搞點“零用錢”花，甲絞盡腦汁終于想出了一條妙計。甲先將自己的房子租給了乙，租期20年，租金40萬。后甲又將該房賣給了丙，價款40萬，辦理了過戶手續。這樣，甲僅拿出一套價值40萬的房子，卻得到了80萬的收益，真是絕頂聰明的“高手”啊！問題是，根據“買賣不破租賃”的法律規則，乙的承租權受到法律保護，丙無權在乙20年的承租期間內使用該房屋。甲隱瞞該房屋已出租的事實而將其賣給不知情的丙，對丙構成了無情的欺詐！
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。比如《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第11條對此的規定為：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”。《民通意見》119條也有類似規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。根據此規則，房屋租賃合同不僅具有債權效力，更具有了物權效力！
丙有了房屋的所有權，卻不能對其使用，此時丙極為懊惱，欲請律師為其維護權益。筆者認為丙有兩條路可以選擇：一是起訴甲違約，要求甲賠償損失；二是起訴甲構成欺詐，要求解除合同，返還本金及利息。從表面上看甲似乎維權有道，而事實是甲為遠親近鄰所公認的“敗家子”，甲所得的80萬元早以被揮霍一空。甲根本就無力賠償損失或是返還本金及利息！
因甲的欺詐，丙蒙受重大損失。有人可能會說，丙太傻，這么一大筆交易，請個律師把把關就不會被騙了。實際上，丙買房過程中有律師的全程陪同！問題是，甲與乙的房屋租賃合同并未進行任何的登記或公示，即使是律師也無從查知！
《城市房地產管理法》第54條規定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同那個，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、維修責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。此處的登記僅為備案性質而無其他法律效力，造成了現實中大量的房屋租賃合同都沒有辦理登記，從而也就催生了大量的“甲”來鉆法律的空子，屢屢欺詐得手。
筆者認為，規避此欺詐的一個可行方案是：通過立法，將經過登記備案的房屋租賃合同賦予其物權效力，而沒有經過登記備案的房屋租賃合同則僅具有債權效力。如此一來，要想取得物權效力，使用“買賣不破租賃”規則，就必須對房屋租賃合同進行登記；而沒有經過登記，則僅具有對內效力即債權效力，不具有對外效力，不能適用“買賣不破租賃”規則。這樣，消費者在買房時就可以去房屋租賃合同登記備案機關查詢相關房屋的出租情況，從而有效避免此類欺詐的發生。
