[ 陳召利 ]——(2009-5-13) / 已閱28512次
無錫市商品房買賣合同備案注銷的注意事項
陳召利
根據我國現行法律規(guī)定，商品房買賣合同應當辦理網上登記備案。在無錫市，買賣雙方應通過無錫市房地產市場信息管理平臺簽訂商品房買賣合同，合同一經打印就表示備案完成。因此，商品房買賣合同網上登記備案可以說簡單易行。
但是，買賣雙方一旦因故解除合同需要辦理商品房買賣合同網上登記備案注銷手續(xù)，則并非那么簡單易行。根據無錫市房產管理局的現行規(guī)定，并非買賣雙方一致同意解除合同，即可直接申請辦理網上登記備案注銷手續(xù)。如果出現下列情形的，無錫市房產管理局產權監(jiān)理處將不會直接受理買賣雙方的備案注銷申請：
（1）商品房竣工滿一年或者已辦理了商品房初始登記的；
（2）購房人有3套以上的房屋，包括經登記備案的商品房、經濟適用房。
（3）買方已婚但配偶沒有共同辦理的。即使商品房買賣合同僅由購房人一人簽訂，商品房買賣合同網上 登記備案注銷登記手續(xù)仍需要購房人及其配偶的共同配合辦理。
上述規(guī)定是否合理姑且不論，但在廢止前必須執(zhí)行，因為幾乎沒有開發(fā)商愿意因為此類事情起訴行政機關。那么，無錫市房產管理局產權監(jiān)理處不直接受理，是否意味著買賣雙方無法辦理備案注銷手續(xù)？答案當然是否定的。上述情形下，買賣雙方可以根據合同約定向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。經人民法院或仲裁機構調解或者判決解除合同，并經人民法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書，無錫市房產管理局產權監(jiān)理處將會當場受理并辦結。合同注銷48小時后，房地產開發(fā)企業(yè)方能在網上銷售簽訂合同并登記備案。合同注銷48小時內，可以從房地產市場網的樓盤表中查看到該套處于待售狀態(tài)。關于爭議解決機構的選擇，我們建議開發(fā)商選擇向房屋所在地人民法院提起訴訟而不選擇仲裁。因為，一方面，人民法院在送達民事調解書時可以同時出具協(xié)助執(zhí)行通知書，節(jié)省時間。否則，雙方當事人在收到仲裁裁決書后還必需向人民法院申請執(zhí)行，費時費力。另一方面，目前仲裁費用比訴訟費用要高得多，選擇訴訟方式也節(jié)約成本。
合同網上登記備案注銷需提交下列材料：（一）合同網上登記備案注銷申請書（有抵押的還需提供抵押權人同意注銷的證明）；（二）購房人身份證明、婚姻狀況證明[申請人為單位的，提交營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證、法定代表人（或負責人）授權委托書、代理人身份證明]；（三）所有的買賣合同（有備案證明的還需提交備案證明）；（四）注銷原因文件；（五）承辦機構認為需要的其它材料。例如，如果商品房位于無錫新區(qū)，還需提供無錫新區(qū)房產管理局出具該處房屋未辦理初始登記，無查封、抵押等限制情況證明（原件）。注意，此證明當日有效，必須在準備好備案注銷的其他資料后再辦理此證明并當天遞交注銷申請，否則逾期作廢。
作者按：目前，無錫市關于商品房買賣合同網上登記備案注銷的相關規(guī)定均不對外公開，具體內容只知一鱗半爪。在查詢相關資料時，看到無錫市產權監(jiān)理處管建平處長曾于2007年在《中國房地產》發(fā)表的一篇文章，比較詳細地介紹無錫市商品房買賣合同網上登記備案注銷的相關規(guī)定，附錄如下，供參考。
商品房買賣合同網上登記備案的注銷
作者：管建平 單位：無錫市房產局產權監(jiān)理處
商品房買賣合同管理是當前房地產市場和房屋權屬登記管理中的一個突出問題。根據實際需要，一些城市實施了相應的商品房買賣合同網上登記備案制度，但對商品房買賣合同的網上登記備案注銷(以下簡稱合同注銷)的認識尚不夠深入和統(tǒng)一，以致各地的具體操作程序差異較大。為此，很有必要對此進行深入的研討。
一、合同注銷管理的重要性
隨著房地產市場的不斷發(fā)展，商品房買賣合同的訂立、變更和解除日趨頻繁，少數購房者因無力繼續(xù)支付房款、對所購房不滿意、履行合同發(fā)生糾紛等，需要變更、解除合同去解決矛盾。同時，也不排除一些炒房者通過變更、解除商品房買賣合同去牟利。因目前尚未形成嚴格的商品房合同注銷管理制度，加上房產交易信息不對稱，導致商品房合同變更、解除無章可循，秩序混亂，糾紛時有發(fā)生。同時，由于商品房合同的訂立、變更、解除與房屋權屬登記關聯(lián)密切，是權屬登記的必要前提，在上位法規(guī)定不具體的情況下，無論行政管理部門還是社會各界，都亟待頒布實施相對嚴密又便于操作的商品房合同訂立、變更和注銷的管理規(guī)定。因此，研究商品房合同網上登記備案注銷已成為當前具有現實意義的重要課題。
(一)加強商品房合同注銷管理，有利于進一步規(guī)范房地產市場秩序
商品房買賣合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1．履行周期長。同樣是商品，普通商品的合同簽訂后，錢貨兩訖，即告履行完畢。而商品房，特別是期房，由于建造周期長，從合同簽訂至交付使用，存在 l一3年的等待期。2．可變因素多。商品房合同簽訂后，因商品房自身的可變性，待到交付使用時，經常與預售合同相異，例如資金匱乏，導致房屋不能按期交付；開發(fā)商“先抵后賣”、重復出售，導致合同糾紛；設計或建造發(fā)生改變，導致面積、結構、產型、房款變化，等等。3．約定的復雜性。商品房買賣合同的內容復雜，條款多、專業(yè)性強、選擇性較大，購房者一般只注意面積、金額，許多不會填寫付款方式、面積誤差、違約責任等條款，少數開發(fā)商誠信缺損，在填寫合同時，故意選擇有利于自己的處理方式，誤導、蒙騙購房者。
由于商品房合同的特殊性，一些開發(fā)商及中介機構利用其特殊性進行惡意操作，或囤積房源，或哄抬房價，或通過變更、解除合同亂收費用，或造成合同糾紛，讓購房者吃啞巴虧，嚴重損害消費者利益，擾亂了房地產市場正常秩序。通過加強商品房合同注銷管理，利用行政管理與社會監(jiān)督相結合的辦法，為開發(fā)商搭建誠信平臺，規(guī)范操作，使商品房從合同簽訂之日起，就納入管理軌道，向社會公開合同訂立、變更和解除信息，以利于進一步規(guī)范市場秩序。
(二)加強商品房合同注銷管理，有利于進一步完善預售商品房監(jiān)管機制
商品房預售是一種附帶期限的交易行為，買賣雙方在合同中約定一個期限，把它作為雙方權利義務的法律效力的產生、變更或滅失的依據。正因為如此，國家必須對商品房預售合同進行強制性管理，這就是國家干預。
在實施國家干預中，商品房合同登記備案是必需的重要手段。合同一旦登記備案，就受到法律保護，可以對抗第三人。但是，有些合同會發(fā)生變更、解除，這就要求在管理中做相應的延續(xù)性、規(guī)范性的調整，以維護合同的公正性和嚴肅性。預售商品房買賣合同作為財產性合同，其訂立、變更和解除，作為一種民事法律行為，只要當事人達成的協(xié)議依法成立或解除，就要履行登記手續(xù)，才能對當事人產生法律約束力并享有相應的權利與義務。只有這樣，才能對預售商品房實施更為完善的監(jiān)管。目前，對預售商品房的監(jiān)管手段發(fā)生了重要的變化，從原有的紙質合同登記備案發(fā)展到網上登記備案，信息更為公開透明，使合同具備更多的公示性，這也是完善預售商品房監(jiān)管機制的具體表現。
完善預售商品房的網上登記備案制度，及時調整商品房網上交易信息，有利于切實保護購房者的利益。一方面為購房者提供實時信息，使其不致于受騙上當；另一方面公示銷售信息，不致于使所購房屋被再售或抵押。如購房者因虛假信息受到損害，還可通過相應的制度監(jiān)管或法律途徑“討個說法”。
(三)加強商品房合同注銷管理，有利于進一步強化房屋權屬登記管理
一般來說，房屋權屬登記管理是對已形成產權的房屋進行登記管理，對末形成產權的房屋進行備案登記管理。商品房存在期房和現房兩種形態(tài)，對現房的權屬登記管理目前已形成較為完整的管理制度，現在需要討論的是對期房的權屬登記管理。
自1994年起，對預售商品房國家出臺了一些管理辦法，但無專門規(guī)定。如《城市房地產管理法》第44條規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門登記備案”。國務院國辦發(fā) (2005)26號文《切實整頓和規(guī)范房地產市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為》規(guī)定：“商品房預售實行實名制購房，推行商品房預售合同網上即時備案，防范私下交易行為”。江蘇省人民政府蘇政辦發(fā)(2005)55號文也規(guī)定：“房產主管部門要加強商品房預售、登記發(fā)證工作的集中管理，全面實施商品房銷售網上登記備案制度”。《無錫市商品房銷售管理實施細則》則明確了在申請商品房權屬轉移登記前，預售當事人雙方經協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，應當持取得備案證明的書面合同，解除合同的書面協(xié)議和其他規(guī)定的登記材料，向房屋登記機構辦理注銷合同備案的手續(xù)。顯然，從國家到地方的一系列規(guī)定，己充分肯定了應將商品房買賣合同備案納入房屋權屬管理范疇。我們應該通過實踐取得經驗，逐步完善操作程序，最后升華為成熟的登記管理辦法。
二、商品房買賣合同網上登記備案注銷的操作程序
近來關于商品房合同網上登記備案注銷的爭議較多，因此需要對業(yè)務操作的程序重新設計，進行歸口管理。從實踐中來看，可以根據引起合同注銷的不同原因，分為直接辦理、審查辦理和不予辦理三種業(yè)務類型，并制定相應的操作程序。
(一)直接辦理的業(yè)務
直接辦理的業(yè)務是指受理人員根據申請人提供的符合備案注銷手續(xù)的材料，做出準予注銷并出具書面證明的行為。
1．直接辦理的情形。對于以下四種情況可以由受理人員當場辦理合同網上登記備案注銷登記手續(xù)：
(1)因直系親屬間主體名稱需要變更解除合同的(如購房人合同主體名稱為父母親，現調為父母與其子女的名稱或者父母親名稱調為子女的名稱)；
(2)經法院裁定或仲裁委調解解除合同的：
(3)當事人死亡引起合同調整的；
(4)在同一銷售樓盤里進行換房需要解除合同的。
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