[ 武志國 ]——(2009-6-13) / 已閱202269次
逐條解讀《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
武志國
【最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
最高人民法院
（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）
法釋[2009]7號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日
為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
解讀：本條擴大了業主范圍。業主逐漸從經濟學概念演化為法律概念，并在物業管理中被廣泛地使用。《物業管理條例》第六條第一款規定“房屋的所有權人為業主。”實踐中認定“業主”往往是指“房屋的所有權人”，而“房屋所有權人”一般又以物權登記的人為準(不排除尚未經不動產登記取得所有權，主要為物權法第二章第三節規定的情形)，因此，現實中對“業主”的概念理解是狹義的理解，未包括“準業主”（嚴格講是可以認定為業主的人）。
為了避免影響“準業主”的業主權，本條明確將業主的范疇，進一步擴大了業主的范圍。《物權法》第二章第三節規定可認定為業主的情形有如下幾種：1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等取得所有權的人；2）因繼承或者受遺贈取得物權的人； 3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立并取得物權的人；4）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的人（“合法占有”應理解為“交付”，不見得就得住進去，此種情形下遲延取得產權證的，不影響購房人的業主權）。
實踐中，其實已經將上述范圍內的人作為實際上的業主了，本條歸攏并更加明確了一下。
注意：取得建筑物專有部分所有權的人，就可以成為業主，哪怕買了一平方米的專有部分，其都可以成為業主。購買了建筑區劃內的車位、車庫也即為本小區的業主。
第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
解讀：《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”《物權法》第70 條前段僅規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，并未對專有部分與共有部分之間的界限范圍具體規定。
確定專有部分應當同時符合以下條件：（1）構造上的獨立性。 即“物理上之獨立性”，系指建筑物經區分之特定部分，以墻壁、樓板等建筑構造與建筑物之其它部分隔離，達適合為物之支配程度，客觀上足以明確劃分其范圍；（2） 使用上的獨立性：即“功能上之獨立性” 建筑物經區分后, 該部分必須可作為一個建筑物單獨使用,與一般建筑物相同,需有獨立之經濟效用始可；3） 單獨為所有權標的的登記：即“權屬上之可登記性”依《物權法》規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應依法律規定登記，于登記日，始發生效力, 并自記載于不動產登記簿時發生效力，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。
可被認定為專有部分的車位、攤位等特定空間以及規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，可以由開發商出賣或出租等（即便不能登記）。
專有部分的認定條件：1）構造獨立。能明確區分；2）利用獨立，可排他使用；3）可以登記為特定業主的所有權客體（不排除小范圍內的共同共有情形）。雖然如此規定，恐怕實踐中仍然很難認定。
整棟建筑物當然可以成為專有部分，而且往往最容易認定是否屬于專有部分。
第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
解讀：共有部分的認定：1）法律行政法規規定屬于共有部分的；2）基本結構部分：基礎、承重結構、外墻、屋頂等；3）公共通行部分：通道、樓梯、大堂等；4）公用附屬設施、設備：消防、公共照明等；5）結構部分：避難層、設備層或者設備間等；6）不屬于專有也不屬于其他主體所有的場所和設施等。
建筑區劃內的土地，一般依法由業主共同享有建設用地使用權（按份共有），有除外情形的不算（建筑區劃內并非“非專有部分即為共有部分”：①屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地②城鎮公共道路、綠地占地）。
第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
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