[ 武志國 ]——(2009-6-12) / 已閱47607次
逐條解讀《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》
武志國
最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋[2009]8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
解讀：明確了前期物業管理合同對業主有約束力，業主雖然不是前期物業管理合同簽署人，但卻是當事人，應當遵守前期物業服務合同的約定。
前期物業服務合同的性質的確特殊，值得探討，是為了業主的權利和義務由開發商和前期物業服務企業簽署的合同。
提及“前期物業服務合同”的性質，則不能不提及“物業服務合同”的性質，前期物業服務合同"和"物業服務合同"是兩個不同的有名合同，不應被混淆。前者的性質其簽署方和約束方的特殊性而區別于后者。
《物業管理條例》曾將“物業管理委托合同”改為“前期物業服務合同”，“委托合同”改為“服務合同”，似乎是對合同的性質界定的一種導向，但首先是對物業企業角色定位的導引。目前物業服務合同的性質有委托合同性質說、完成服務內容性質說、混合性質說、非典型合同說，說法不一。本解釋似乎認為物業服務合同是一種委托性質的合同（因其也用“轉委托”的說法）。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
解讀：現實中前期物業服務企業基本上是開發商控制，因此前期物業服務合同難免出現利益沖突的條款。解釋為了規范物業服務企業的行為，規定了物業合同等相關合同或條款（包括前期物業服務合同）的幾種無效情形：（1）為了防止物業服務市場混亂，《物業管理條例》第四十條規定“物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。”《解釋》規定物業服務企業轉委托無效。現實中有物業服務轉包和分包的情形，如果屬于轉包情形容易發生類似建筑市場轉包的不良后果。“將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人”包括一并委托給專業性的服務企業或非專業性的物業服務企業，也包括肢解轉委托或轉包的情形也應屬無效范疇。（2）免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款無效（即便給與了提示和說明）。此條款的法律依據:《合同法》第四十條規定“具有《合同法》第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”
此等確認之訴業主委員會可以提出，業主也可提出，兩者均可作為原告。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
解讀：此條容易理解，物業服務企業的義務依據包括：1）法律法規；2）行業規范；3）合同約定；4）公開的服務承諾和服務細則。
不屬于物業服務企業的服務項目，物業服務企業務必在物業服務合同列為明示條款，但這也不能超越《合同法》第五十三條的免除責任無效：（1）造成對方人身傷害的；（2）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
同時注意，并非是發生此種情形只能業主委員會出面起訴，業主具備訴訟主體地位，業主可以自行起訴。
此等違約賠償之訴業主委員會可以提出，業主也可提出，兩者均可作為原告。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
解讀：業主的違規（違反法律法規和管理規約）或違約處理。物業服務企業可以視情況作為原告起訴業主。 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。（《物業管理條例》第十七條）
建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。（《物業管理條例》第二十二條、第二十三條）
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
解讀：《物業服務條例》第四十一條、第四十四條規定：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
《物業服務收費管理辦法》第六條、第七條規定：物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。物業管理企業物業管服務收費還應當符合國家發展改革委、建設部《物業服務定價成本監審辦法（試行）》（發改價格〔2007〕2285號）、關于印發《物業服務收費明碼標價規定》的通知 （發改價檢[2004]1428號）等文件、
物業服務企業應注意按上述規定收費，應避免：1）擅自擴大收費范圍；2）擅自提高收費標準；3）重復收費。第1）、2）項針對施行政府指導價的物業服務收費，第3）同時針對實行政府指導價和市場調節價。
當然，此條規定并非說物業服務企業就不能擴大收費范圍或者提高收費標準，而是應當符合物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定。
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