陜西省商洛市人大常委會

（三）物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；

（四）擅自退出物業服務區域等不履行物業服務合同的行為；

（五）泄露業主信息；

（六）對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復；

（七）擅自停水停電；

（八）其他嚴重損害業主權益的行為。

第四十八條 物業服務企業應當制定日常安全防范工作制度，配備相應數量的安保人員。安保人員實行二十四小時值班、值守、巡邏制度。

物業服務企業應當按照安全技術防范標準和要求，加強安全技術防范系統和安全技術防范設施的日常維護，確保正常有效運轉，并接受公安機關的指導和監督。

物業服務企業應當制定物業服務區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業服務區域的安全防范工作。

第四十九條 本市實行物業服務重大事件報告制度，物業服務區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當及時采取應急措施，向縣（區）物業管理行政主管部門及相關單位報告，并協助做好救助工作：

（一）發生火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時以內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全的；

（三）物業服務人員擅自撤離物業服務區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活的；

（四）發生群體性突發事件，影響社會穩定的；

（五）發生重大傷亡事件的；

（六）其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。

第五十條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理，錄入物業服務企業信用檔案，定期評定信用等級，并向社會公布。

縣（區）物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。物業所在地的鎮人民政府或者街道辦事處和居民委員會、村民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的采集、核查工作。

第五十一條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定選聘或者續聘物業服務企業。

決定續聘的，業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與物業服務企業續簽物業服務合同。決定選聘新的物業服務企業的，應當提前六十日書面通知原物業服務企業；原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業服務區域。合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會或者物業管理委員會，合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿后，業主委員會或者物業管理委員會沒有依法作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，物業服務企業繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。雙方當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，應當提前六十日書面通知對方。

第五十二條 物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，在縣（區）物業管理行政主管部門和鎮人民政府或者街道辦事處的監督下，向業主委員會或者物業管理委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

（一）業主共有的結余資金；

（二）移交本條例第三十九條第二款規定的相關資料；

（三）移交本條例第四十二條規定的檔案和資料；

（四）移交物業管理期間配置的屬于業主共有的設施設備；

（五）物業服務用房；

（六）法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第五十三條 業主、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地的鎮人民政府或者街道辦事處調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。



第五章 物業的使用與維護

第五十四條 業主、物業使用人、物業服務企業應當按照房屋權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批準的設計用途，使用房屋、物業及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守相關法律、法規、規章以及管理規約外，應當經有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。

第五十五條 物業服務區域內禁止下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者改變房屋外貌，在外墻體開設、擴大門窗；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施；

（四）違反法律、法規以及管理規約（臨時管理規約），未經有利害關系的業主一致同意，擅自將住宅改變為經營性用房；

（五）違反有關規定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；

（六）違反有關規定任意停放機動車和非機動車、私拉電線（纜）為電動車輛充電、攜帶電動車輛或者動力蓄電池進樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養動物干擾他人正常生活的；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規規定，制造噪聲干擾他人正常生活的；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）違反法律、法規以及管理規約（臨時管理規約）從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業應當進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權依照法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十六條 物業服務區域內的道路、綠地、公共場所、共用設施，除屬于城鎮公共道路、屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的綠地外，屬于全體業主共有。

任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會或者物業管理委員會及物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會或者物業管理委員會的同意。

業主、物業服務企業應當在約定期限內將臨時占用、挖掘的道路、場地恢復原狀。

第五十七條 建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的分布情況。物業服務區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本物業服務區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位在銷售物業時，應當將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。

建設單位不得將車位、車庫單獨轉讓給物業服務區域以外的單位和個人，在首先滿足本物業服務區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，經業主委員會同意后，可以出租給本物業服務區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第五十八條 占用業主共有道路、場地用于停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，由物業服務企業代為收取。

物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業服務企業所有。

機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業服務區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當將機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對機動車輛場地占用費收支情況進行監督，并向業主大會報告。

業主對機動車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務時，在物業服務區域內臨時停放，不得收取費用。

第五十九條 物業服務區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

物業服務區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當優先向業主出租，不得出售、附贈。

第六十條 新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例，一次性向縣（區）物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。

物業在保修期內出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在十二小時內派人到現場核查情況，情況屬實的，應當在二十四小時內予以維修。

物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以向物業所在地的縣（區）物業管理行政主管部門提出物業保修金使用申請，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保修金中列支。需要委托建筑工程質量檢測機構鑒定的，鑒定費用由責任人承擔。

縣（區）物業管理行政主管部門應當在保修金動用后三個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起十五日內足額補存。

建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保修金。逾期不起訴或不申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

第六十一條 物業保修期滿后，業主專用部位仍因工程質量問題沒有得到解決存在漏雨、漏水等問題的，由物業服務企業協商建設單位解決，協商未果的，由物業服務企業維修。

業主專用部位、專用設施設備的日常養護、維修，由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。

業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生，并與物業服務企業就專用部位、專用設施設備的養護、維修、管理等事項進行協商。

第六十二條 業主或者物業使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規定、管理規約（臨時管理規約），并告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行監督。

業主違反房屋裝飾裝修規定、管理規約（臨時管理規約）的，物業服務企業應當予以勸阻制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當及時報告有關行政主管部門依法處理；造成其他業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。

第六十三條 物業的共用部位、共用設施設備、安全技術防范系統和安全技術防范設施維修養護時，相關的業主、物業使用人應予配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。

物業專有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，物業專有部分所有人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。物業專有部分所有人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

因物業維修養護造成相關業主的專用部位、專用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。



第六章 公共收益與專項維修資金

第六十四條 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當經業主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。

利用共有部分、共用設施設備進行經營的收益應當主要用于補充維修資金，并按季度補充維修資金，補充比例應當高于經營收益的百分之五十。

第六十五條 物業服務企業應當建立規范透明的財務管理制度，妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。

利用共有部分、共用設施設備經營所得收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，并接受業主監督。

業主對物業共用部位和共用設施設備經營所得收益的收支情況有異議的，有權查詢有關財務賬簿。

第六十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，以及出售公有住房的單位應當交存住宅專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十七條 物業保修期限屆滿后，發生下列緊急情況危及房屋安全和人身財產安全的，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，由業主大會或者業主委員會向縣（區）物業管理行政主管部門提出專項維修資金使用申請：

（一）電梯故障，經特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的；

（二）消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；

（三）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（四）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）樓頂、樓體外立面脫落的；

（七）其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

縣（區）物業管理行政主管部門收到申請后，應當立即赴現場查勘。屬于前款規定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業服務企業立即組織維修。

未建立業主大會和業主委員會時，可以由鎮人民政府或者街道辦事處代為維修，經縣（區）物業管理行政主管部門核準后，從住宅專項維修資金中列支。

第六十八條 應急使用住宅專項維修資金的，業主大會或者業主委員會憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費用從相關業主住宅專項維修資金中直接列支。

應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況，在物業服務區域內顯著位置公示。

第六十九條 市人民政府應當制定專項維修資金的統一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應當包括專項維修資金的交存、使用、續交、監管、業主查詢等制度。



第七章 監督管理

第七十條 物業服務區域內，鎮人民政府或者街道辦事處可以召開由公安派出所、居民委員會、業主和物業服務企業等方面的代表參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理中遇到的問題。

第七十一條 市物業管理行政主管部門應當履行下列職責：

（一）建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制；

（二）建立全市物業管理行政監督管理綜合平臺和物業管理行業信用信息平臺，定期評定物業服務企業信用等級；

（三）統籌全市物業保修金、住宅專項維修資金監督管理工作；

（四）制定物業服務標準、前期物業管理招標投標、物業服務企業信用管理等配套實施辦法；

（五）指導、監督各縣（區）開展物業管理行政監管工作；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第七十二條 縣（區）物業管理行政主管部門應當履行下列職責：

（一）監督前期物業管理招投標活動；

（二）前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、項目承接查驗、業主委員會的備案；

（三）按照職權劃分監督管理物業保修金和住宅專項維修資金；

（四）指導和督促鎮人民政府或者街道辦事處依法組織成立業主大會；

（五）劃分物業服務區域；

（六）組織開展轄區內物業管理項目調查，建立相關物業管理檔案；

（七）定期開展物業服務質量檢查，征集、考核、評價、匯總、核查和監管物業服務企業及項目負責人的信用信息工作，并接受查詢；

（八）指導、監督鎮人民政府或者街道辦事處協調處理物業管理矛盾糾紛；

（九）定期培訓鎮人民政府或者街道辦事處、居民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會組成人員；

（十）法律、法規規定的其他職責。

第七十三條 鎮人民政府或者街道辦事處應當履行下列職責：

（一）組織、指導和協調本轄區內各物業服務區域業主大會的成立，業主委員會的選舉和換屆、物業管理委員會的組建；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會和物業管理委員會依法履行職責；

（三）協調和監督老舊小區物業服務管理以及物業服務管理與社區建設之間的關系；

（四）法律、法規規定的其他職責。

社區居民委員會或者村民委員會在鎮人民政府或者街道辦事處的指導下做好物業服務管理的相關工作。

第七十四條 市、縣（區）相關部門應當按照各自職責，負責下列工作：

（一）發展改革部門會同住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門負責實行政府指導價的物業服務收費政策的制定；

（二）公安機關負責監督檢查治安管理等相關工作；

（三）民政部門負責指導社區居民委員會、村民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業管理委員會和物業服務企業的指導和監督作用；

（四）應急管理部門負責消防和其他應急救援工作，消防救援機構負責具體實施；

（五）衛生健康部門負責突發公共衛生事件的預防和應對處置；

（六）自然資源部門負責對違反規劃建筑的認定；

（七）生態環境部門負責監督檢查污染環境的行為；

（八）城市管理綜合執法部門負責依法查處違規搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環境的行為；

（九）市場監督管理部門負責監督檢查價格公示、違規收費、特種設備安全、市場計量等行為；

（十）國防動員部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為，監督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任；

（十一）水、電、氣、暖、通信等公共服務監管部門負責做好相關監督檢查工作；

（十二）其他有關部門按照各自職責，做好物業服務區域內的相關監督管理工作。

第七十五條 任何單位和個人對違反本條例的行為，可以向縣（區）物業管理行政主管部門、物業所在地的鎮人民政府或者街道辦事處及其他有關單位投訴舉報，有關單位應當及時調查核實，并依法處理。

有關單位接到投訴、舉報后應當登記，對屬于本單位職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內回復辦理情況；對不屬于本單位職權范圍的事項，應當及時移交有權單位。接受移交單位對管轄權有異議的，由物業所在地縣（區）人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業主聯名、業主委員會、居民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為，有關單位應當于二個工作日內回復是否受理，并按時回復辦理情況。

行政執法部門需要進入住宅小區開展執法工作的，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會應當積極配合并提供便利。



第八章 法律責任

第七十六條 違反本條例第三十四條第三款、第五十七條第二款規定，建設單位未明示、公示相關信息的，由縣（區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十七條 違反本條例第四十九條規定，物業服務區域內發生重大事件，物業服務企業未及時報告的，由縣（區）物業管理行政主管部門給予警告，并處五千元以上二萬元以下的罰款。

第七十八條 違反本條例第三十六條規定，建設單位未按規定配備安保設施的，由縣（區）公安機關責令限期改正，給予警告，對建設單位處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十九條 違反本條例第十三條第一款、第二款，第十四條，第三十三條第二款、第三款，第三十七條第一款、第三款，第三十八條第三款，第三十九條，第四十二條，第四十四條第四款，第四十五條第三款，第五十一條第二款，第五十二條第一款、第二款，第五十五條，第五十六條第一款、第二款、第四款，第五十九條第二款，第六十四條，第六十五條規定，由有權機關依照《陜西省物業服務管理條例》的規定處罰。

第八十條 違反本條例規定，物業服務企業不履行物業服務合同義務或者履行物業服務合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。

業主未按物業服務合同約定交納物業費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付，并聽取業主意見；對于業主提出的合理意見，物業服務企業應當及時予以解決；經物業服務企業催告，業主在合理期限內無故仍不交納的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納，物業服務企業也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第八十一條 物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府、其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理：

（一）未依法指導業主籌備成立業主大會的；

（二）未按照規定公布投訴、報告受理方式的，或者對物業管理活動中的投訴，不及時受理、處理的；

（三）發現物業服務區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不及時依法予以處理的；

（四）截留、挪用、侵占物業專項維修資金、物業保修金等資金的；

（五）利用職務便利，收受他人財物或者其他好處的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

第八十二條 違反本條例規定的其他行為，法律法規另有規定的，適用其規定。

第九章 附則

第八十三條 本條例中有關專業用語的含義：

（一）專用部位：是指門戶以內的業主使用的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；

（二）專用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；

（三）共用部位：是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室等；

（四）共用設施設備：是指物業服務區域內業主共同使用的綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供排水總管、信報箱、消防設施、安防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公益性文體、公用設施設備用房等設施設備；

（五）專有部分：是指建筑區劃內具有構造上的獨立性，能夠明確區分，或者具有利用上的獨立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業主所有權的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等；

（六）公共收益，是指公共區域的廣告收益、停車收益、租賃攤位收益、利用公共配套設施的經營收入、部分通信運營管理費、因小區公共設施損壞所得賠償、物業服務用房等利用物業服務區域內業主共有部分、共用設施設備經營所取得的收益。

第八十四條 非住宅物業或者業主自行管理、委托其他管理人管理物業的，參照本條例執行。

第八十五條 市人民政府應當根據本條例制定實施細則，就物業保修金、物業服務收費項目和收費標準以及住宅專項維修資金管理和使用等事項在本條例施行之日起一年內作出配套規定，并報市人民代表大會常務委員會備案。

第八十六條 本條例自2017年10月1日起施行。

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