[ 鄭俊 ]——(2009-11-1) / 已閱13980次
第一，從物權的永久性來看，以前將不動產租賃權定性為債權，多考慮的是租賃合同的期限較短，規定為物權不太合適，不符合物權的永久性特征 。但是現在我們發現，除動產外，不動產租賃的期間正隨著社會的發展，變得越來越長，這也為把不動產租賃權定性為物權提供了基礎。
第二，從物權的使用、收益權能來看，用益權屬于他物權，是一種以物的使用價值或利用價值為中心的物權，雖不完全具備所有權的一切特征，但亦享有占有、使用、收益的權能。租賃權是否擁有上述各項權能呢？回答是肯定的。承租人與出租人訂立契約的目的，乃是希望通過支付對價取得以上諸項權能，這是租賃合同能夠成立的主觀要件。假如承租人因此不可以得到用益權，要求承租人在支付對價后保留一個空殼合同，顯然是非理性的。所以，租賃權的性質只能是物權，而不是債權，更不是什么債權物權化。
第三，從物權的處分權來看，物權人對物有處分權，承租人在一定情況下對不動產租賃物也有處分權。承租人對租賃財產不享有所有權,因而原則上不得為處分行為,但若其處分對出租人并無不利或合乎法律的特別規定,承租人則可享有一定限度的處分權,即可以轉租和讓與租賃權。關于這點，在現代各國立法中早已有所體現：如法國民法典第1717 條規定:“承租人有轉租或以租賃權讓與他人的權利�！币獯罄穹ǖ涞�1594 條也有類似規定:“除有相反的約款,承租人有將承租物讓渡他人的轉租權�！倍砹_斯民法典第615 條甚至允許承租人“將租賃權抵押,作為投資向經營性合作和公司的注冊資本投入或者向生產性合作社入股�！倍覈逗贤ā芬嘤蓄愃埔幎�。
第四，從物權的排他性來看，物權的排他性是指物權人禁止非物權人隨意干涉其物權的權利。物權的排他性還表明，一物之上不能設立兩個以上性質相互沖突的物權。如果允許“一物一權”的原則被破壞，則因所有權的復數性所產生的利益沖突，必將損害物權的排他性。 而不動產租賃合同中，承租人的設立合同的目的是在租賃期間占有、使用和收益租賃物，承租人權利的實現，當然的前提是其享有的權利具有排他性，如果允許出租人再設立一個類似的使用、收益性權利，那么承租人的目的是難以達到的。所以，從這個方面來說，不動產租賃權也符合物權的“一物一權”原則。
第五，從物權的優先性來說，物權相對于債權來說，具有優先性。而不動產租賃權也具有這種優先性，最明顯的體現就是“買賣不破租賃”原則，租賃權可以對抗租賃物新的所有權人,租賃物所有權的轉移不影響承租人對租賃物繼續進行使用收益。同時，承租人的使用收益權優先于債權,此后設立的物權來說亦是如此。此外,在租賃合同成立后,出租人又在租賃物上設立他物權的，比如抵押權,此時租賃權優于他物權。法律同時賦予不動產承租者有優先購買權,如我國《合同法》第230 條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利�！�
第六，從權利救濟來看，物權受到侵害，可受侵權行為法保護，當承租人對其租賃物有被侵害或者侵害的可能時,我們認為承租人也可以請求適用侵權行為法，即請求恢復其權利的圓滿狀態或防止侵害的發生。因為，一方面，當租賃物受到第三人的侵犯時，雖然承租人不是所有人，但是他可以根據自己是占有人的法律地位請求對占有的保護，以達到對于租賃物的保護；另一方面，對于出租人的違約問題，出租人如果違反租賃合同，侵犯了承租人的租賃權，其只承擔違約責任，因此在很多時候，出租人可以提前收回出租物而僅僅承擔違約責任，這顯然給予出租人較大的自由。但是，租賃制度設立的目的是促進物的流通和使用，達到物盡其用的目的。如果我們允許出租人隨意解除合同，那么這個制度的目的就難以有效地實現，也和現代法律精神相悖。相反，如果我們把租賃權定性為物權，則出租人和承租人的權利就會處于平等的法律地位，而出租人也就不能隨意解除合同收回出租物了，這樣既能實現租賃制度的目的，也能較好地保護承租人的利益。
綜上可見，不動產租賃權已經完全具備了物權的特征，特別是具有了用益物權的特征。雖然目前各國立法對此還多采用債權物權化說，但我們相信，隨著商品經濟的發展，將不動產租賃權定義為物權將是必然的趨勢。
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鄭�。ū本┖娇蘸教齑髮W法學院）安慧敏（北京航空航天大學法學院）
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