[ 蔡英杰 ]——(2010-8-24) / 已閱18882次
房屋中介收費有沒有標準？ 如何監管房屋中介？
蔡英杰
引子：現在這個社會上，什么行當最賺錢，可能說什么答案的都有，畢竟每個人的角度不一樣。但是我要說的這個行當可能并非一個獨立的行當，這個行當幾乎寄生在每一個或幾個其他行業上，它完全依附于其他行業的存在而存在。而且，幾乎是每出現一個新的行業，這個行當亦會隨之產生。沒錯，這個行當就是中介。
在今天，有人稱這個行當或從事這個行當的人為居間商、中間人、代辦商、中間商或經紀人的，而在我國古代則稱其為牙人或掮客，具體是指為買主與賣主之間簽訂買賣合同（廣義上的）而收取手續費或傭金的人。
可以不太夸張的說，自古以來，掮客這個行當向來是有市無價的，基本上屬于無監管的灰色地帶。凡事你情我愿，別人也挑不出毛病。在當今社會，如上所述，幾乎各行各業都有掮客。房地產行業的掮客就是像“我愛我家”、“鏈家”以及各種置業公司這樣的房屋中介，其正式工作人員被稱之為“房地產經紀人”，弄的跟娛樂圈似的。不過，我國的法律還算不錯，對這個行當是有監管的，“有市無價”在房屋中介這個圈子里不是，至少從立法上不能是有市無價的。
國家規定
早在1995年7月，國家計委（就是現在的發改委，各類市場價格管理是其主要業務之一）和建設部就下發了《關于房地產中介服務收費的通知》（計價格第971號）。在這個文件里，有以下幾點值得關注，畢竟該文件仍然有效：
1、房屋中介可以向委托人收取合理的費用，但是需要依據該文件規定的收費辦法和收費標準，由房屋中介與委托方雙方協商確定中介費；
2、房屋中介實行明碼標價制度，即其應當在其經營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準等事項；
3、收費服務主要有：
（1）咨詢收費：
包括口頭咨詢和書面咨詢，其中口頭咨詢費由雙方協商確定，書面咨詢費又分為普通咨詢報告收費標準為300-1000元，復雜一點的咨詢報告收費標準不超過咨詢標的額的0.5%。但是有一點需要注意的是，上述收費保準只是指導性參考價格，實際成交收費標準由委托方和房屋中介協商確定。什么叫指導性參考價格呢？說白了，就是沒有強制性，國家鼓勵號召按照或參考這個價格來收費，但是超過或低于這個價格也是可以的，政府管不著。所以，上述咨詢收費的標準基本上是沒有太大實質意義的。
（2）房地產價格評估收費：
由具備房地產估價資格并經房地產行政主管部門、物價主管部門確認的機構按規定的收費標準計收。
（3）房地產經紀收費
房屋中介接受委托，進行居間代理所收取的傭金。這是房屋中介收入的主要來源，也是普通老百姓所謂的“房屋中介”的真正含義。房屋中介費根據代理項目的不同實行不同的收費標準：
（1）房屋租賃中介費
無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。（各地會有一些調整）
（2）房屋買賣中介費
按成交價格總額的0.5-2.5％計收。
如果實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3％。房屋中介費通常由房屋中介機構向委托人收取，實踐中，租房情況下，既有向房東收取中介費的，也有向房客收取中介費的，在房屋買賣情況下，通常是向購房者收取中介費的，這些通常會在明確寫在房屋買賣合同或居間服務協議中。
凡房屋中介自立名目亂收費、擅自提高收費原則和收費標準或越權制定、調整收費標準的，屬于價格違法行為，可由物價檢查機構按有關法規予以處罰。
計價格第971號文出臺之后，各地結合實際情況也紛紛制定了各自的實施細則或操作規范。
北京規定
根據《北京市物價局北京市房屋土地管理局關于房地產中介服務收費的通知》（京價（房）字【1997】第398號），房屋對房屋買賣交易收取的中介費應按成交價格總額分檔累進計收：其中房屋交易價格在500萬元以下的，按2.5%收取；房屋交易價格在501-2000萬元的，按２％收取；2001-5000萬元的，按1.5％收取；房屋交易價格在5001-10000萬元的，按１％收取；房屋交易價格在10001萬元以上的，按0.5％收取。其中實行獨家代理的最高收費標準不得超過成交價格總額的2.8％。在一定程度上說，京價（房）字【1997】第398號文比起1996年出臺但僅試行1年的京價(房)字(1996)第396號文對普通老百姓是一個倒退，因為該文件對于500萬以下的房子統一收費標準為2.5%。
對于北京的這個規定，筆者相當欽佩當時的制定者，即北京市物價局和房土局的勇氣和智慧，能在1997年就把價值幾千萬甚至上億的情況的收費標準劃分的如此詳細，的確是人才。此外，京價（房）字【1997】第398號文還提出房屋中介應除應嚴格執行政府規定的收費原則和收費標準，切實提供質價相稱的服務，并對服務內容的真實性和合法性負責之外，還規定因中介服務機構主觀故意服務失實、違法造成委托方經濟損失或者有欺詐行為的，應承擔相應的民事或行政責任，情節嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
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