[ 蔡英杰 ]——(2010-8-24) / 已閱18884次
根據《北京市國土資源和房屋管理局關于加強本市房地產經紀行為管理的通知》（京國土房管市二[2002]1127號），非因房屋中介的原因導致中介服務事項未完成或部分完成的，房屋中介可以要求委托人支付已經發生的必要費用，但應在房屋中介合同中載明。業就是說，如果中介合同沒有明確寫，房屋中介只能收取已經發生的必要費用而非全部費用，即便中介服務的未完成是非房屋中介造成的。
根據《北京市關于房地產經紀信用檔案系統管理若干問題的通知》（京國土房管市二【2002】1128號），在二手房交易時，房屋中介應當明確標明房屋售價或售價范圍、各項稅費標準、傭金標準及支付責任方。
上海規定
根據《上海市居住房屋買賣、租賃中介經紀服務收費的通知》，上海對房屋買賣中介費實行政府指導價管理，房屋中介可以在指導價上限以下（含指導價），按照服務項目實行菜單式收費，基本服務項目收費保準如下：
居住房屋買賣中介經紀服務項目及收費標準
序號 基本
服務項目 基本服務內容 最高收費標準
買方 賣方
1 權籍調查 1、 向房地產交易中心調查、征詢所交易房屋權利的來源、現狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄；
2、 調查、征詢涉及權利人的處分要求和條件；核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等。 登記成交價的1% 登記成交價的1%
使用狀況
調查 1、 收集、調查、征詢房屋座落環境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內的頂、墻、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復，設備轉讓價格及有關費用的結清情況等；
2、 向物業管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。
行情調查 1、 收集、調查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關政策變動的影響等；
2、 進行各種形式的信息發布活動等。
確定成交意向，訂立交易合同 1、 陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設備、環境；
2、 約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認定權籍資料、確定當事人身份等；
3、 為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。
辦理
產權過戶 雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。
2 辦理房屋入住有關手續 水、電、煤、電話、有線電視等過戶和結算手續等。 200元 200元
3 代辦貸款 提供階段性貸款擔保；辦理房地產抵押貸款及登記手續。 400元 －
4 單獨辦理產權過戶 雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。 300元 －
值得稱贊的是，上海市文件更加詳盡和具有可操作性，對于房屋中介的監管也更加到位，這主要體現在以下三點：
1、房屋中介接受委托提供買賣中介服務并收取中介費后，不得就同一房產交易再收取咨詢費。
2、房屋中介辦完產權過戶、戶口遷移等手續后，方可向委托方收取中介費，且中介費原則上由買賣雙方平均分攤，買賣雙方也可書面約定中介費分攤辦法。
3、最關鍵一點，中介費收費標準在一定大程度上低于國家標準，基本上統一為2%。不過，在基本服務項目以內，提供特殊優質服務的房屋中介，經市物價局會同市房地資源局審核同意，可適當突破收費標準上限，在基本服務項目以外增加延伸服務項目的房屋中介，收費項目和收費標準須向市物價局備案。
根據《城市房地產中介服務管理規定》（建設部令第97號），因房屋中介人員過失，給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。在實踐中，房屋經紀人違規承諾、偽造文件幫助當事人貸款、偽造當事人簽名等等現象極為常見。如果發生上述事項，當事人務必保留相應的證據，書面文件或錄音錄像等，以便在遭受損失時向房屋中介主張賠償責任。
在2008年的時候，有消息稱發改委擬降房產中介收費標準，不過相關的中央層面政策一直沒有出臺，各地結合區域情況有對房屋中介收費標準進行調整的，如合肥等地。
作者；蔡英杰
工作單位：北京市聞澤律師事務所
聯系方式：010—58695236；13520108510
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