[ 楊遂全 ]——(2011-12-22) / 已閱11461次
楊遂全 四川大學(xué)法學(xué)院 教授
關(guān)鍵詞: 物業(yè)小區(qū) 停車位 法定配建 自愿增建 非完全市場化
內(nèi)容提要: 我國大中城市物業(yè)小區(qū)普遍存在“停車難”問題。物業(yè)小區(qū)停車位的市場交易價(jià)格有時(shí)甚至超過商品房，停車位的權(quán)屬糾紛也日益激增，其根源在于物業(yè)小區(qū)停車位的完全市場化。《物權(quán)法》將本應(yīng)法定配建的規(guī)劃停車位規(guī)定為當(dāng)事人可約定停車位的歸屬，從而使開發(fā)商的配建義務(wù)轉(zhuǎn)化成為由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的市場風(fēng)險(xiǎn)，這一規(guī)定亞待立法矯正。立法應(yīng)根據(jù)停車位法定配建原理確定配建比例;明確法定配建性停車位由業(yè)主共有，收益共享;規(guī)定增建性停車位應(yīng)遵循“誰投資，誰受益”原則并建立市場限價(jià)機(jī)制;確立業(yè)主優(yōu)先權(quán)和轉(zhuǎn)讓不破優(yōu)先權(quán)等
我國《物權(quán)法》實(shí)施后，被稱為上�！拔餀�(quán)法第一案”的某物業(yè)小區(qū)居民龔先生與小區(qū)開發(fā)商就其停車位買賣即停車位權(quán)屬的爭議糾紛，反映出關(guān)于停車位權(quán)屬問題是否應(yīng)當(dāng)完全遵循市場交易慣例的問題。[1]目前，在我國大中城市，因?yàn)槲飿I(yè)小區(qū)“停車難”導(dǎo)致的相關(guān)糾紛越來越多，由于停車位的匾乏所導(dǎo)致的停車位比房貴等問題日益突出，究其根源在于小區(qū)停車位完全市場化的立法和社會(huì)政策導(dǎo)向，特別是《物權(quán)法》規(guī)定了開發(fā)商對各種小區(qū)停車位尤其是法定配建停車位均可依照約定永遠(yuǎn)擁有所有權(quán)，相關(guān)司法解釋對此也未能很好地予以補(bǔ)漏，而物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則仍缺位�！巴＼囯y”導(dǎo)致的糾紛日益增多的客觀現(xiàn)實(shí)提醒我們，《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋在確定物業(yè)小區(qū)停車位的權(quán)屬時(shí)，確實(shí)不當(dāng)強(qiáng)調(diào)了其市場價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)，而忽略了它對公民居住權(quán)益的保障功能。重新審視目前我國物業(yè)小區(qū)停車位的立法定位和法律規(guī)制措施應(yīng)是未來立法的修正方向。
當(dāng)前，隨著家用汽車消費(fèi)日益成為我國居民消費(fèi)的重要組成內(nèi)容，停車位作為物業(yè)小區(qū)建設(shè)的重要附屬設(shè)施，已成為物業(yè)小區(qū)建設(shè)必不可少的組成部分，并成為影響建筑物區(qū)分所有權(quán)功能實(shí)現(xiàn)的重要因素。從長期趨勢看，物業(yè)小區(qū)停車位作為一種非常稀缺的城市資源，它的分配和管理不能完全按照市場規(guī)律和一般的市場交易規(guī)則進(jìn)行調(diào)節(jié)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋))(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋)))試圖就實(shí)踐中涉及停車位爭議的相關(guān)問題進(jìn)行合理規(guī)范，但由于它未能糾正上述立法在根本理念上的錯(cuò)誤，以至于其實(shí)施以來，物業(yè)小區(qū)停車位糾紛不但沒有下降，反而呈現(xiàn)急速增長的趨勢。
學(xué)界多從停車位所依附的土地使用權(quán)人手，以是否計(jì)人容積率、是否計(jì)人公攤面積等標(biāo)準(zhǔn)來判斷停車位的所有權(quán)歸屬，雖有其合理性，但由于未從根本上考慮到物業(yè)小區(qū)業(yè)主對停車位的剛性需求，易導(dǎo)致停車位可以或完全可以市場化的認(rèn)識(shí)偏差和權(quán)屬確認(rèn)的誤判。筆者認(rèn)為應(yīng)在探討物業(yè)小區(qū)停車位類型的基礎(chǔ)上，就法定配建停車位、自愿增建停車位、利用共用道路和其它場地設(shè)置停車位等，分別設(shè)立相應(yīng)的權(quán)屬確定規(guī)則。通過進(jìn)一步明確物業(yè)小區(qū)各種停車位所有權(quán)與使用權(quán)的行使與保護(hù)規(guī)范，使《物權(quán)法》及其相關(guān)司法解釋更具有可操作性，并在提高停車位利用效率的同時(shí)，保障現(xiàn)代城市居民基本停車需求的實(shí)現(xiàn)。
一、物業(yè)小區(qū)停車位的法律定位及其權(quán)屬歸屬
(一)物業(yè)小區(qū)停車位的法律定位
在《物權(quán)法》的制定過程中，筆者曾提出一定比例的停車位應(yīng)為現(xiàn)代城市居民小區(qū)或物業(yè)大廈所必需的附屬公共配套設(shè)施。一旦物業(yè)建設(shè)與開發(fā)規(guī)劃被確定，小區(qū)停車位就應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主共有。[2]然而，當(dāng)時(shí)只有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為車庫是高層建筑的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。[3]許多學(xué)者則認(rèn)為，“公用”并不必然產(chǎn)生“共有”，因小區(qū)停車位是附屬設(shè)施進(jìn)而認(rèn)定其所有權(quán)就屬于全體業(yè)主，是一個(gè)缺乏深人分析的結(jié)論。[4]
最終通過的《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定�！�((建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第5條則規(guī)定:“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。”一些學(xué)者對此解釋認(rèn)為，車庫作為建筑物的配套設(shè)施，僅僅是從其服務(wù)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的功能角度而言，其本身并不能決定車庫的權(quán)屬。[5]事實(shí)上，《物權(quán)法》及其司法解釋表面上似乎只是規(guī)定了當(dāng)事人可以約定物業(yè)小區(qū)停車位的歸屬，但其前提卻是確認(rèn)了停車位并不是物業(yè)小區(qū)必不可少的共用設(shè)施，承認(rèn)了所有停車位都可以永遠(yuǎn)地完全歸物業(yè)小區(qū)建設(shè)單位(開發(fā)商)所有或永久支配，進(jìn)而變相肯定了開發(fā)商在新建小區(qū)時(shí)可以不配建停車位，或者在其出售小區(qū)物業(yè)的同時(shí)沒有義務(wù)必須出讓附設(shè)停車位。事實(shí)上，任何“必須”的事項(xiàng)都是不能被“約定”的，如果承認(rèn)停車位是物業(yè)小區(qū)必不可少的共用設(shè)施這一前提，那么《物權(quán)法》有關(guān)“約定”的規(guī)定就等于是把本應(yīng)一并交付給業(yè)主的停車位又賣了一次，或者由開發(fā)商“施舍”給業(yè)主了，至少對于法定必須配建的停車位來說，其肯定是被強(qiáng)行“約定”了。
問題是停車位究竟是否應(yīng)屬于物業(yè)小區(qū)必不可少的附屬共用設(shè)施�！段餀�(quán)法》第73條和第74條第3款規(guī)定了物業(yè)小區(qū)道路和綠地是必不可少的共有共用設(shè)施，對其必須實(shí)行法定共有，但是停車位卻未包含在其中。而事實(shí)上，即使在目前我國農(nóng)村，在大多數(shù)農(nóng)民都有自行車和摩托車的情況下，樓房建筑下停放自行車或摩托車的停車位也是不可或缺的。也許正是基于停車位是物業(yè)小區(qū)必不可少的共用設(shè)施的理念，建設(shè)部在上世紀(jì)末和本世紀(jì)初頒布的有關(guān)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)范中都明確要求，任何新建小區(qū)必須有停車位;成都市則規(guī)定新建小區(qū)內(nèi)的辦公用樓不得低于一戶一個(gè)停車位，任何新建住宅用樓不得低于3戶一個(gè)停車位。[6]自2003年實(shí)施的《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》也明確要求，100平方米左右的戶型，老城區(qū)內(nèi)平均5戶用3個(gè)停車位，新城和郊縣平均5戶用4個(gè)。[7]國內(nèi)其他許多城市也針對新老城區(qū)分別規(guī)定了必須設(shè)置的停車位比例。按照這些行政性強(qiáng)制規(guī)定，停車場作為物業(yè)小區(qū)的配套附屬物，理應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，購房者不必再為購買停車位支付額外的費(fèi)用，而只需支付汽車看護(hù)費(fèi)用，業(yè)主之間可以就停車位的使用與交費(fèi)進(jìn)行約定。從公平角度考慮，按照“誰受益，誰付費(fèi)”的原則，擁有車輛的業(yè)主也應(yīng)承擔(dān)停車位占地費(fèi)和車場管理維護(hù)費(fèi)，而所收取的包括外來車輛在內(nèi)的各種停車費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。當(dāng)然，開發(fā)商如果對停車位外加附設(shè)建筑，購房者對是否購買這些附加建筑應(yīng)具有單方選擇權(quán)，其也不應(yīng)是由建設(shè)單位與購房者來“約定”的。無論如何，物業(yè)開發(fā)商是有法定義務(wù)配建一定比例的停車位的。
(二)物業(yè)小區(qū)停車位權(quán)屬認(rèn)定的理論爭議
關(guān)于物業(yè)小區(qū)停車位的權(quán)屬認(rèn)定，學(xué)術(shù)界存在不同的觀點(diǎn)和認(rèn)識(shí)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷停車位權(quán)屬應(yīng)以是否計(jì)人容積率為標(biāo)準(zhǔn)。此觀點(diǎn)認(rèn)為土地使用權(quán)的分?jǐn)傄?guī)則與停車位的權(quán)屬認(rèn)定密切相關(guān)，地面停車場和架空層車庫因?yàn)椴挥?jì)人建筑容積率，不享有對應(yīng)的土地使用權(quán)份額，應(yīng)當(dāng)直接歸屬于區(qū)分所有權(quán)人共有。[8]據(jù)此，判斷停車位是否占用業(yè)主共有的其他場地，關(guān)鍵在于其是否計(jì)人容積率。如果計(jì)人容積率，則可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商可以保留其所有權(quán)，并不當(dāng)然歸屬業(yè)主所有。反之，如果沒有計(jì)人容積率，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋產(chǎn)權(quán)出售給全部業(yè)主，這些房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)也轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，進(jìn)而占用了這些業(yè)主共有場地的停車位的所有權(quán)亦應(yīng)歸業(yè)主共有。[9]
上述觀點(diǎn)的理論基礎(chǔ)是土地使用權(quán)的分?jǐn)傄?guī)則，能否辦理獨(dú)立的權(quán)屬證書是認(rèn)定停車位能否成為專有權(quán)標(biāo)的的標(biāo)準(zhǔn)，停車位有對應(yīng)的土地使用權(quán)份額是辦理獨(dú)立權(quán)屬證書的前提，計(jì)算容積率意味著其建筑面積分?jǐn)偭说厣贤恋厥褂脵?quán)的份額。[10]
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷停車位權(quán)屬應(yīng)以是否計(jì)人公攤面積為標(biāo)準(zhǔn)。該觀點(diǎn)通過對空間權(quán)的權(quán)屬分析，認(rèn)為如果停車位的建筑面積分?jǐn)側(cè)松唐贩康墓珨偯娣e中，則停車位應(yīng)屬于業(yè)主所有，否則屬于開發(fā)商所有。[11]開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，將停車位計(jì)人公攤，顯然是采取分?jǐn)備N售的方式，停車位所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。如果開發(fā)商沒有將停車位計(jì)人公攤，將其所有權(quán)界定為開發(fā)商所有，是一個(gè)法律上有根據(jù)、經(jīng)濟(jì)上較合理的制度安排。[12]有學(xué)者甚至認(rèn)為窗前綠地、樓頂空間和停車位都適用該規(guī)則，凡計(jì)人公攤面積而由區(qū)分所有權(quán)人支付價(jià)金的，就必然是區(qū)分所有建筑物的共用部分，全體區(qū)分所有權(quán)人享有互有權(quán);凡沒有計(jì)人公攤面積，其他區(qū)分所有權(quán)人役有支付價(jià)金而僅僅由窗前綠地、樓頂空間和停車位的使用權(quán)人支付價(jià)金的，權(quán)利人就享有互有權(quán)或者專有使用權(quán)[13]。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷停車位權(quán)屬應(yīng)以經(jīng)濟(jì)功能的互補(bǔ)性為標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度討論建筑物區(qū)分所有權(quán)和停車位所有權(quán)的“合一”與“分立”問題，并以此確認(rèn)小區(qū)停車位的權(quán)屬。如果小區(qū)房屋和停車位的產(chǎn)權(quán)分立，購房者在購房后，無論其是退房、補(bǔ)買停車位或者干脆重新買一套配停車位的住房，都將遭受效用損失。購房者遭受效用損失正是現(xiàn)實(shí)中圍繞小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生各種矛盾和糾紛的根源，也是影響居民小區(qū)居住功能正常發(fā)揮的根源。因此，小區(qū)住宅與停車位不僅存在互補(bǔ)性而且其互補(bǔ)性在日益增強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)合一設(shè)置，在銷售前其初始產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，在開發(fā)商與購房者達(dá)成交易合同后，產(chǎn)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移給購房者。[14]
筆者認(rèn)為，容積率是建筑總面積與土地面積的比率。有些地方政府規(guī)定，在計(jì)算容積率時(shí)只計(jì)算地上建筑總面積，使容積率不再全面反映建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。如《溫州市市區(qū)建筑工程建筑面積計(jì)算若干問題規(guī)定》就明確規(guī)定:“利用地面以上的建筑架空部分作為空間，用于社會(huì)公共停車車庫，屬業(yè)主共有權(quán)屬，該建筑面積不計(jì)人容積率指標(biāo)�！庇绕鋵τ诮ㄓ诘叵碌耐＼囄�，再以是否計(jì)人容積率為標(biāo)準(zhǔn)判斷其所有權(quán)歸屬，就會(huì)導(dǎo)致失真。地下停車位的權(quán)屬確定不以是否計(jì)人容積率為標(biāo)準(zhǔn)，只要有合法的地下土地使用權(quán)存在，地下停車位也能成為專有權(quán)的標(biāo)的。公攤面積反映計(jì)人容積率的建筑面積被分?jǐn)偟姆蓊~，計(jì)人公攤面積的建筑面積為全體業(yè)主共有。但業(yè)主共有部分并不僅僅只是計(jì)人公攤部分，還包括未計(jì)人容積率的其他共用部分。實(shí)踐中，業(yè)主因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證書的公攤面積缺少停車位部分而導(dǎo)致在確權(quán)之訴中舉證困難。因此，是否計(jì)人容積率、是否計(jì)人公攤面積與停車位所有權(quán)是專有還是共有之間不存在必然聯(lián)系。
二、物業(yè)小區(qū)停車位確權(quán)規(guī)則的補(bǔ)充和完善
(一)確定物業(yè)小區(qū)停車位權(quán)屬規(guī)則需要考慮的基本原則
第一，應(yīng)明確法定配建停車位共同共有規(guī)則設(shè)置的必要性。如前所述，停車位為現(xiàn)代居民小區(qū)必需 的公共配套設(shè)施，具有準(zhǔn)公共品的屬性。如果停車位權(quán)屬完全交由市場以“私權(quán)自治”方式?jīng)Q定，處于優(yōu)勢地位的開發(fā)商就會(huì)以其利潤最大化為目標(biāo)，決定小區(qū)停車位的供給數(shù)量、供給價(jià)格和供給方式(售、租、贈(zèng))。停車位的供給價(jià)格和供給數(shù)量存在不同組合，或是價(jià)低而供應(yīng)量大，或是價(jià)高而供應(yīng)量少，在這兩種模式下開發(fā)商的收益卻可能并無太大差別，但其對業(yè)主利益卻有非常大的影響。在涉及小區(qū)居民停車便利、社區(qū)和諧穩(wěn)定、停車位資源高效利用等社會(huì)目標(biāo)的保障和實(shí)現(xiàn)上，當(dāng)制度安排需要在社會(huì)整體利益與個(gè)人利益之間進(jìn)行選擇時(shí)，只有關(guān)注不同主體間利益的必要衡平，才能使社會(huì)總體收益和社會(huì)福利最大化。
第二，物業(yè)小區(qū)停車位權(quán)屬確定規(guī)則應(yīng)有利于增加停車位供給和提高停車位利用效率。我國城鎮(zhèn)住宅用地緊張，對特定的住宅小區(qū)來說，城鎮(zhèn)建設(shè)用地資源的稀缺性決定了小區(qū)停車位的稀缺性。如何通過權(quán)屬界定提高停車位利用效率，也是理論研究中應(yīng)予關(guān)注的一個(gè)重要問題。關(guān)于停車位產(chǎn)權(quán)配置，科斯定理很有說服力，即在交易費(fèi)用為零的情況下，無論停車位所有權(quán)如何進(jìn)行初始配置，通過開發(fā)商、業(yè)主、非業(yè)主之間的談判，都會(huì)產(chǎn)生停車位利用效率最大化的效果;而在交易費(fèi)用不為零的情況下，不同的停車位權(quán)利分配則會(huì)帶來不同的效益結(jié)果�，F(xiàn)實(shí)中，停車位的交易費(fèi)用通常是存在的，所以優(yōu)化住宅小區(qū)停車位資源配置效率應(yīng)作為確定權(quán)屬的基本指導(dǎo)原則。
第三，應(yīng)充分考慮關(guān)于各類停車位權(quán)屬的判斷規(guī)則所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效果。[15]法律是利益分割的利器，權(quán)屬規(guī)則的設(shè)定不能厚此薄彼，不同主體的利益應(yīng)基本保持均衡。片面地一床強(qiáng)調(diào)業(yè)主利益的制度，也可能會(huì)產(chǎn)生始料不及的負(fù)面影響。由于市場失靈，公共品的供給常常需要依賴政府的行政手段介入，但單憑有限的政府財(cái)力往往是難以完成的，故需要通過一定的利益引導(dǎo)機(jī)制吸引社會(huì)資本來共同參與。而由開發(fā)商增建停車位即是對此類政府準(zhǔn)公共品供給不足的有益補(bǔ)充，開發(fā)商的正當(dāng)利益訴求不應(yīng)當(dāng)被淹沒在以“保護(hù)弱勢群體利益”為借口的呼聲中，否則將給獲得額外制度性利益一方以反向激勵(lì)。當(dāng)然，這也并非說所有的停車位都可以完全市場化。
(二)法定配建停車位權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則
目前，上海、杭州、石家莊等地即以行政規(guī)范性文件形式明確規(guī)定，配建停車位屬于全體業(yè)主共同共有，業(yè)主之間可以約定停車場的使用與交費(fèi)規(guī)則。從公平角度考慮，按照“誰受益，誰付費(fèi)”的原則，擁有車輛的業(yè)主應(yīng)支付停車位占地費(fèi)和車場管理維護(hù)費(fèi)，業(yè)主所交納的各種停車費(fèi)屬于全體業(yè)主共同共有。法定配建停車位只能由業(yè)主擁有使用權(quán)，不能向非業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租，借此實(shí)現(xiàn)法定配建的規(guī)劃目的。上海市房屋土地資源管理局頒布的《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(位)租售問題的暫行規(guī)定》就明確限制向非本小區(qū)業(yè)主出售停車位的行為。這些必要的法規(guī)補(bǔ)充，是值得未來《物權(quán)法》_立法修正時(shí)予以肯定的。
(三)自愿增建停車位權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則
增建停車位是指符合小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、在法定配建停車位(當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn))之外由開發(fā)商另行建設(shè)的停車位。對于此類停車位的權(quán)屬認(rèn)定，首先看是否計(jì)人容積率，計(jì)人容積率意味著停車位計(jì)人了建筑面積，分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)。反之，則未分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)。停車位是否計(jì)人容積率，應(yīng)有全國性的統(tǒng)一規(guī)定，各地不能隨意變更或調(diào)整。計(jì)人容積率的增建停車位已計(jì)人總建筑面積，繳納了土地出讓金，有對應(yīng)土地使用權(quán)，此時(shí)應(yīng)視其是否計(jì)人公用建筑面積(即是否計(jì)人公攤面積)而區(qū)別對待。如果計(jì)人公攤面積，則業(yè)主在取得建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí)已經(jīng)為該部分停車位支付了價(jià)款，停車位所有權(quán)應(yīng)由全體業(yè)主共有;如果未計(jì)人公攤面積，停車位所有權(quán)則為開發(fā)商所有。
其次;對于不計(jì)人容積率的部分，如人防工程、地下停車位等，在《物權(quán)法》出臺(tái)前，因未取得土地使用權(quán)份額，學(xué)術(shù)界對其能否成立專有權(quán)一直持否定態(tài)度。此類停車位歸開發(fā)商所有不符合相關(guān)規(guī)定，但并不必然就歸業(yè)主共有，業(yè)主依然面臨地下停車位無對應(yīng)土地使用權(quán)的問題�！段餀�(quán)法》第136條關(guān)于空間權(quán)的規(guī)定，為未計(jì)人容積率的地下停車位提供了土地使用權(quán)依據(jù)，地下停車位可以成立獨(dú)立的所有權(quán)。至于該所有權(quán)的歸屬，仍硬性規(guī)定屬業(yè)主共有，無疑是對開發(fā)商建造地下停車位積極性的極大傷害，嚴(yán)重影響停車位的有效供給，并在開發(fā)商和業(yè)主之間形成了巨大的不公。此時(shí)，應(yīng)遵照“誰投資，誰受益”的原則，由開發(fā)商享有所有權(quán)。
對增建停車位需強(qiáng)調(diào)的是:第一，應(yīng)在全國性統(tǒng)一立法中規(guī)定地下與地上停車位的合理比例;第二，由開發(fā)商擁有所有權(quán)的增建停車位應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要;第三，增建停車位可以與該區(qū)域商品房價(jià)格相掛鉤，但地方政策中需限定此類停車位供給價(jià)格上限;第四，賦予業(yè)主售、購選擇權(quán);第五，附贈(zèng)停車位的受贈(zèng)人只能是小區(qū)業(yè)主，地方法規(guī)對開發(fā)商附贈(zèng)部分停車位數(shù)量設(shè)定上限比例。
(四)特殊類型停車位權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則
一是人防工程專用停車位權(quán)屬。對于人防工程停車位應(yīng)由國家、業(yè)主還是開發(fā)商擁有所有權(quán)，實(shí)務(wù)中存在很大爭議，各地法院對人防工程停車位糾紛案件的判決也存在較大差異�！度嗣穹揽辗ā返�22條規(guī)定:“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室�！钡洳⑽疵鞔_人防工程的所有權(quán)歸屬。該法第5條規(guī)定:“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”依據(jù)相關(guān)規(guī)范，人防工程停車位是不計(jì)人容積率的，也不計(jì)人共有建筑面積的分?jǐn)偅琜16]因此，人防工程停車位應(yīng)由作為投資者的開發(fā)商享有收益權(quán)。筆者認(rèn)為，開發(fā)商不能對人防工程停車位所有權(quán)進(jìn)行處分，只能以出租方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，獲得的租金收益作為其投資回報(bào)，且對承租人的選擇也以“首先滿足業(yè)主需要”為必要。
二是占用業(yè)主共有道路或其他場地所設(shè)置停車位的權(quán)屬�！段餀�(quán)法》第74條第3款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第6條對此又進(jìn)一步規(guī)定該款所稱的車位是指建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位。有人認(rèn)為“占用業(yè)主共有的道路用于停放汽車的車位屬于按份共有”。[17]筆者認(rèn)為該思路不妥�！段餀�(quán)法》第80條規(guī)定:“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”這正說明，只有當(dāng)費(fèi)用與收益無法在專有權(quán)人之間進(jìn)行分割時(shí)，才需要按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。應(yīng)在堅(jiān)持停車位由全體業(yè)主共同共有的前提下，由特定業(yè)主享有共有部分專用權(quán)，所交專用使用權(quán)費(fèi)歸全體業(yè)主所有。
三、確定物業(yè)小區(qū)停車位權(quán)屬的立法模式
確定物業(yè)小區(qū)停車位權(quán)屬的立法模式可由以下方案組合而成:第一，總結(jié)各地方多年的實(shí)踐由全國人大直接修改《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定或者由國務(wù)院出臺(tái)專門行政法規(guī)，明確規(guī)定小區(qū)停車位的法定配建制度，并就各類型停車位權(quán)屬作出統(tǒng)一規(guī)定;第二，考慮到不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異及其對小區(qū)停車位需求的影響，相關(guān)法律法規(guī)只宜對停車位相關(guān)原則性問題作出規(guī)定，具體的規(guī)則可授權(quán)地方法規(guī)予以規(guī)范和調(diào)整。其中，需要由法律法規(guī)予以明確的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括:(1)法定配建停車位的最低比例;(2)法定配建停車位的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有;(3)禁止法定配建停車位向非業(yè)主售、租、贈(zèng);(4)業(yè)主法定配建停車位使用權(quán)的喪失;(5)自愿增建停車位的權(quán)屬認(rèn)定原則;(6)業(yè)主停車位共有權(quán)的行使原則;(7)人防工程的性質(zhì)與權(quán)屬認(rèn)定原則等。設(shè)計(jì)以上方案，是基于以下理由。
首先，保證開發(fā)商法定配建停車位義務(wù)的履行和業(yè)主的共有權(quán)不被“約定”所排除。建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《停車場規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則》明確要求物業(yè)小區(qū)必須配建停車位，安徽省、陜西省、天津市以及銅陵市、揚(yáng)州市、湖州市、合肥市、珠海市等地也有相同規(guī)定;上海市、南通市、西安市、金華市等地則規(guī)定物業(yè)小區(qū)必須配建、增建停車位。但是依照相關(guān)法律規(guī)定，法院確認(rèn)合同無效的，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。。上述地方性法規(guī)或者地方行政性規(guī)范文件的法律位階相對較低，關(guān)于法定配建停車位的規(guī)定很容易被開發(fā)商的“約定”所排除，從而逃避其法定配建停車位的義務(wù)。所以，需要由法律、行政法規(guī)對物業(yè)小區(qū)配建停車位的法律義務(wù)作出明確規(guī)定。
其次，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第5條第2款規(guī)定，配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。配建比例的確定需要考慮土地資源與人口比例，地方行政性規(guī)范文件更易于契合當(dāng)?shù)貙?shí)踐需要，平衡居民對停車位的需求和提高停車位的使用效率，避免因全國統(tǒng)一規(guī)定的停車位法定配建比例可能帶來的各地“旱澇不均”的情況。從筆者查詢到的相關(guān)規(guī)范看，各地現(xiàn)行地方行政性規(guī)范文件中關(guān)于停車位法定配建比例的規(guī)定存在較大差別，如寧波市規(guī)定二類住宅停車位配建比例為0.2停車位/戶，湖州市規(guī)定一類住宅停車位配建比例為1.0--2.0停車位/戶。
最后，效力層次較高的行政法規(guī)和《物權(quán)法》，其制定和修改程序遠(yuǎn)較地方法規(guī)嚴(yán)格，地方法規(guī)則能因時(shí)而變、靈活調(diào)整，以適應(yīng)實(shí)踐需要。當(dāng)然，突破上位法關(guān)于停車位法定配建強(qiáng)制性規(guī)定的地方法規(guī)當(dāng)在違憲審查之列。而經(jīng)過多年的實(shí)踐，地方性立法在停車位權(quán)屬方面也積累了較多經(jīng)驗(yàn)，具體規(guī)定交由地方立法機(jī)關(guān)制定更能提高地方立法資源的利用效率。同時(shí)，地方性立法因與地方實(shí)踐相契合，可以提高停車位法定配建制度的執(zhí)行效率，降低執(zhí)法成本。
注釋:
[1]參見包賽:《上海物權(quán)法第一案車位車庫歸屬挑戰(zhàn)交易慣例》，《人民日報(bào)》2007年11月12日。
[2]參見楊遂全:《中國之路與中國民法典—不能忽視的100個(gè)問題》，法律出版社2005年版，第276面。
[3]參見金鳳:《略論住宅小區(qū)車庫的權(quán)屬》，《貴州師范大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)))2004年第4期。
[4]參見陳延:《小區(qū)地下車庫的權(quán)屬須依是否計(jì)入公攤而定》，《人民法院報(bào)》2004年2月26日第3版。
[5]參見梅夏英、王亞西:《論高層建筑物的車庫權(quán)屬》，《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2008年第4期。
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