[ 程嘯 ]——(2012-1-12) / 已閱32195次
第一，異議登記只是一種對登記簿正確性的質疑，這種質疑可能是正確的，也可能是錯誤的。另外，作為對利害關系人的臨時性保護措施，異議登記本身也不能長期存在。故此，無論登記簿上的異議登記正確與否，任何其他第三人不能就該異議登記再申請異議登記。
第二，對于登記簿上的查封登記也不能申請異議登記。因為查封登記是登記機構依法院之囑托而為的限制處分登記，即便查封登記存在錯誤，也只能通過強制執行法上的程序加以救濟(如提出執行異議)，而不能針對查封登記申請異議登記。此外，查封登記的記載錯誤也不可能發生善意取得的問題，故此沒有必要通過異議登記來擊破登記簿的公信力。[52]
第三，就登記簿上錯誤地記載了預告登記或錯誤注銷了異議登記，利害關系人能否申請異議登記的問題，德國法采取肯定的觀點。因為在德國法上，預告登記存在善意取得的可能性。例如， E在其土地上為H設定了一項抵押權，但該抵押權所擔保的貸款實際上早已還清，故而該抵押權應當作為所有人土地債務而歸屬于E。但是， H對D承擔將抵押權讓與給D的義務，并同意D為此辦理了預告登記，此時D就善意取得了該預告登記。[53]由于異議登記的目的在于對物權予以保護。故此，德國聯邦最高法院的判例認為，如果對于預告登記有善意取得的可能性時，預告登記得視同為一項物權。[54]在我國，有學者認為預告登記不能作為善意取得的客體，因此也就不存在他人因錯誤預告登記而善意取得該預告登記的問題，所以預告登記不能申請異議登記。[55]對此，筆者難以茍同。盡管《物權法》第106條僅規定了善意取得的客體為動產、不動產上的所有權與他物權，而預告登記并非物權，只是一種特別性質的、臨時性的擔保手段或擔保方式。[56]但是，從解釋論出發，應當認為在我國法上，預告登記也可以作為善意取得的客體。這是因為我國的預告登記具有很強的法律效力，它構成了對登記權利人處分權的絕對限制(《物權法》第20條第1款第2句)。預告登記使預告登記的權利人獲得了一種與物權人相同甚至更高的法律地位，例如用益物權都不能絕對限制所有權人的處分權，但是預告登記卻可以產生此種限制效力。既然物權可以善意取得，那么具有同等效力的預告登記這一擔保手段也應當理解為可以善意取得。如果完全否認預告登記的善意，對于民事主體合法權益的保護也是不利的。例如，甲為A房的所有人，可登記簿上卻錯誤地將乙登記為所有人。乙將A房屋以分期付款的方式出賣給丙并辦理了預告登記。丙在只剩下最后一筆3萬元價款尚未支付完畢的時候，甲提出登記簿記載錯誤，乙為無權處分人，請求法院判令注銷丙的預告登記并返還A房。此時，由于丙沒有與乙辦理所有權轉移登記，所以雖然是善意的，也不可能取得A房的所有權。如果連丙可以善意取得預告登記都加以否認，則顯然是不公平的。當然，在這個例子中，由于丙已經善意取得了預告登記，所以不存在甲針對丙的預告登記再提出異議登記的問題。此外，即便否認預告登記可以善意，也不意味著針對預告登記的任何錯誤記載都不能申請異議登記。例如，出賣人甲與買受人乙訂立了A房的分期付款買賣合同并辦理了房屋所有權轉移的預告登記，不久，甲通過偽造材料欺詐登記機構的方式將該預告登記注銷，準備將A房再次加以出售。此時，如果不允許乙就該預告登記的錯誤注銷而申請異議登記，則無法維護乙的合法權益。因為在登記簿上本來存在的預告登記被錯誤注銷的情況下，第三人可以善意取得A房的所有權，這對于預告登記被錯誤注銷的預告登記權利人乙是不利的。
(三)異議登記不以權利人不同意更正為前提
《物權法》第19條第2款第1句規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記”。《房屋登記辦法》第76條規定：“利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。”《土地登記辦法》第60條第1款規定：“土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。”據此，有學者認為，異議登記以不能辦理更正登記為前提，即只有當登記簿記載的權利人不同意更正時利害關系人才能申請異議登記。[57]筆者認為這種看法并不妥當。
首先，《物權法》第19條第2款第1句并非為異議登記設置前提要件，而只是表明：不動產登記簿錯誤而登記簿記載的權利人又不同意更正的，意味著利害關系人與登記權利人之間產生了物權歸屬或內容上的爭議。由于這是一種實體法上民事權利義務的糾紛，只能由當事人通過民事訴訟(不包括行政訴訟)的途徑解決。故此，《物權法》第19條第2款第2句要求申請人在異議登記之日起15日內“起訴”，否則異議登記失效。在利害關系人通過民事訴訟獲得了有利于自己的確定判決后，因利害關系人已經可以向登記機構提供“證明登記確有錯誤的”證據，所以就可以直接請求登記機構進行更正登記(《物權法》第19條第1款)。
其次，如果認為異議登記以權利人不同意更正為前提，則登記機構在受理異議登記申請時，勢必要求利害關系人提交登記權利人不同意更正的證明材料。如果登記權利人既不同意更正，也不出具拒絕同意更正的文件，則利害關系人勢必無法申請異議登記。這樣一來，《物權法》建立異議登記制度的立法目的將會落空。
注釋:
[1]參見胡康生主編：《中華人民共和國物權法釋義》，法律出版社2007年版，第59頁。
[2]例如，《房屋登記辦法》第78條第1款規定：“異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。”《土地登記辦法》第60條第3款規定：“異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。”《上海市房地產登記條例》第67條第1款第1句規定：“房地產登記機構受理異議登記申請后，應當中止辦理正在審核中的該房地產轉讓、抵押等登記申請，并暫緩受理新的相關登記申請。”
[3]對異議登記制度比較法知識的詳細介紹，可參見王軼：《不動產法上的預備登記制度——比較法考察報告》，載蔡耀忠主編：《中國房地產法研究》(第1卷)，法律出版社2002年版。
[4]2006年修訂的日本《不動產登記法》已經廢除了作為異議登記的預告登記制度，因為在實踐中該制度被作為妨害執行的手段而濫用了。參見[日]田中淳子：《關于日本不動產登記法最新修改的內容及其思考》，李又又譯，載渠濤主編：《中日民商法研究》(第三卷)，法律出版社2005年版。
[5]參見[日]近江幸治：《民法講義Ⅱ 物權法》，王茵譯，北京大學出版社2006年版，第105頁。
[6]參見[日]我妻榮：《新訂物權法》，有泉享補訂，羅麗譯，中國法制出版社2008年版，第86頁。
[7]Vgl·Staudinger/Gursky (2008),§899, Rn 1·
[8]Vgl·MuenchKommBGB/Wacke,§899, Rn 22-23·
[9]參見注[7],Rn 13-18;注[8],§899, Rn 22-27
[10] Vgl·Erman/Lorenz, BGB,§899, Rn 17·
[11]《德國民法典》第902條第2款僅適用于特定的情形，而不能據此將異議登記所保護的權利一般化地視作已經登記的權利。參見注[7]， Rn 13
[12]參見注[7]， Rn 12
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