[ 楊立新 ]——(2012-10-10) / 已閱23123次
【摘要】 善意取得制度是非依法律行為引起物權變動的重要類型。自《物權法》明確規定善意取得制度（第106條、第107條）以來，實踐中相關案例頻頻出現，不乏一些復雜疑難案例。針對實踐中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2輯）特邀多位著名法學家和青年學者，就《物權法》視野下不動產的善意取得若干問題進行深入討論，涉及到善意取得的諸多具體理論和實踐問題。現將這些討論陸續登出，以供參考和交流。本篇為楊立新教授的《論不動產善意取得及適用條件》。
【正文】
[案情回顧] 一起冒名出售房屋案
2006年5月，某市居民張煥購買了該市東方家園小區的一套住宅，面積200平方米。2007年5月，張煥在某報紙上刊登了出售其東方家園房屋的信息，一位自稱劉金龍的男士根據該信息提供的方式聯系張煥，商談購房事宜。在第三次見面和洽談期間，劉金龍將事先準備好的假房產證與張煥出示的真房產證做了“調包”。隨后，劉金龍提出要先期租用一個月，張煥未與劉金龍簽訂租賃合同便把鑰匙交給劉金龍。2007年7月15日，擬買受人李大慶根據張煥發布的信息中的地址和看房時間，直接到東方家園了解房屋狀況。劉金龍自稱張煥，與李大慶就購房事宜進行了磋商。雙方初步約定，以11000元/每平米的價格交易該房屋，并約定于同年7月23日一起到房屋登記管理部門辦理過戶手續。一旦房管部門審查無誤，李大慶便立即付款。
7月23日，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現場辦理房屋移轉登記手續。劉金龍出示了其與李煥調包的真實的房產證。登記機關經審核認為，確實為真實的房產證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍，高仿真）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對此均未審核。登記機關認為過戶手續齊全，隨即辦理了過戶登記。李大慶于次日按照劉金龍提供的銀行賬號匯付了220萬元房款。
3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經收到房款，便按照劉金龍提供的電話聯系，但手機已經關機，無法聯系。其再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經出差，并且告知了張煥聯系電話。房間內掛了一張張煥夫婦的結婚照片，李大慶并未因此產生懷疑，事后也未與張煥電話聯系。10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發現此前與其交易的“張煥”是騙子。張煥認為，李大慶上當受騙應當自擔后果，而拒絕交付房屋。第二天，房屋管理部門通知李大慶領取房屋登記證書（證書上記載的變更登記日期為7月31日），李大慶領取登記證的當天下午，再次持證要求張煥交付房屋。雙方為此發生爭議，張煥首先到公安機關報案，但案件始終未能告破，劉金龍下落不明。三個月后，張煥便訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。
[焦點筆談]
《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”這里規定的我國善意取得制度，不僅包括動產，也包括不動產。本文結合上述案例，探討我國不動產善意取得制度建立的過程，以及適用不動產善意取得的基本規則。
一、國外傳統民法規定善意取得制度通常不適用于不動產
善意取得是民法物權法規定的一項所有權取得的重要制度，對于保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態安全，具有重要的意義。國外傳統民法規定善意取得，通常不包括不動產，只適用于動產范圍。[1]
通常認為，善意取得制度源于日爾曼法的“以手護手”原則，其真實含義是，任何與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，惟得對相對人請求損害賠償。[2]這種讓與占有，其對象，必然是動產，其取得方法，只能是在動產的商品交易中。只有這樣，才能做到“以手護手”，保護動產交易中的動態安全。
后世的民事立法遵循這樣的原則，把善意取得制度局限在動產的范圍內，只承認動產交易適用善意取得制度，不承認不動產的善意取得。在德國，立法完全繼承了日爾曼法的傳統，確認了最具典型意義的善意取得制度。《德國民法典》第932條規定：“物雖不屬于讓與人，受讓人也得因第929條規定的讓與成為所有人，但在其依此規定取得所有權的當時為非善意者，不在此限。”這一條文規定在第三章“所有權”第三節“動產所有權的取得和喪失”中，因而，德國法上的善意取得嚴格地限于動產范圍，不動產不適用善意取得制度。《日本民法》采取同樣的立場，第186條規定：“對占有人，推定其以所有的意思，善良、平穩而公然地開始占有動產者，如系善意無過失，則即時取得行使于該動產上的權利。”不動產不得適用善意取得制度。
在英美法，原本堅持“沒有人可以轉讓不屬于他所有的商品”這一古老法則，任何人都只能出賣自己擁有所有權的商品而不能出賣他人的商品。1952年《美國統一商法典》改變了上述立場，把法律保護的重點轉移到了善意買受人的身上，第2403條規定：“購貨人取得讓貨人所具有的或有權轉讓的一切所有權，但購買部分財產權的購買人只取得他所購買的那部分所有權。具有可撤銷的所有權的人有權向按價購貨的善意第三人轉讓所有權。當貨物是以買賣交易的形式交付時，購貨人有權取得其所有權。”因而，只要購買人是善意無過失，認為出賣人對貨物具有完全所有權的人，則不論其貨物是從何而來，善意買受人都可以即時取得所有權。在美國法的善意取得中，適用范圍明確規定為“貨物”，當然是動產，不包括不動產。現行英國法所采取的立場與美國法的立場一致。
各國立法對善意取得只適用于動產之所以采取比較一致的立場，是因為土地、房屋等不動產適用登記制度。通過既定的登記公示方法，可以使第三人能夠從外觀上比較方便地了解不動產物權變動的事實，確定自己的意思表示。由于不動產的物權變動的公示方式是登記，因而在不動產交易中，雙方當事人必須依照規定變更所有權登記，因而不存在無所有權人或者無處分權人處分不動產所有權的可能性，也就不存在適用善意取得的必要前提，故各國立法通常規定只有動產交易適用善意取得制度。
當然也有少數特例規定不動產善意取得，例如《瑞士民法典》第973條規定：出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。
二、我國不動產善意取得制度的演變和定型
我國《物權法》打破善意取得限于動產的傳統，將善意取得擴展到不動產交易領域，并非自《物權法》開始，而是有一個演變發展的過程，直至《物權法》通過將其正式定型。
（一）早前最高人民法院的三個司法解釋
最早涉及不動產善意取得的司法解釋，是最高人民法院 1963年8月28日《關于貫徹執行民事政策法律幾個問題的意見 (修正稿)》第二部分“房屋糾紛問題”第3條。該條規定：“凡是依法準許買賣的房屋，經過正當合法手續確定了房屋買賣關系的，應保護雙方的權利，一方不能反悔廢除契約。出賣人應按期交出房屋，不得追價或倒回房屋；買主應按期交付價款。”之后，又規定了未全部執行買賣契約而引起的糾紛的處理方法。在此，最高人民法院雖然沒有明確說出善意買受人受讓未經全體共有人同意而出讓的共有房屋應予認定取得房屋所有權的內容，但條文中“經過正當合法手續確定了房屋買賣關系，應保護雙方權利”的表述中，就隱含了不動產善意取得的意思。
1979年2月2日，最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律的意見》“關于財產權益糾紛”的第二節“房屋問題”規定第2條，第一次明確規定：“依法準許買賣的房屋，經過合法手續，確定了買賣關系的，應保護雙方的權利。非所有權人非法出賣他人房屋的，應宣布買賣關系無效。房屋為共有，未取得其他共有人同意，擅自出賣房屋，買方又明知故犯的，亦應宣布買賣關系無效；買方不知情的，買賣關系是否有效，應根據實際情況處理；買賣關系已成立，共有人當時明知而不反對，現在又提出異議的，應視為買賣關系有效。”這一規定與1963年上述司法解釋是相承相依的關系。其中明確的是，在共有人擅自出賣共有房屋的買賣關系中，有三條處理規則：（1）買方明知故犯，即受讓人為惡意者，買賣無效；（2）其他共有人明知而不反對的，買賣有效；（3）買方不知情的，即受讓人善意無過失者，買賣關系的效力，根據實際情況處理。買受人善意無過失，因而認定為有效者，即為不動產交易的善意取得。該條司法解釋故意回避善意取得的字眼，采取較為模糊的表述方法，表達了不動產善意取得的內容，是當時的形勢所致。
1984年8月30日，最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》專門規定第六部分“房屋問題”，其中第55條規定：“非所有權人出賣他人房屋的，應廢除其買賣關系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應宣布買賣關系無效。買方不知情的，買賣關系是否有效，應根據實際情況處理。其他共有人當時明知而不反對，事后又提出異議的，應承認買賣關系有效。”該條文的基本精神，承繼了1979年上述司法解釋后一部分內容，除文字表述更為準確以外，其三條處理規則沒有原則變化。
（二）貫徹執行《民法通則》司法解釋的規定
《民法通則》實施后，1988年最高人民法院制定了《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》，規定了第89條：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”這是我國司法解釋第一次正式、明確地確認不動產善意取得制度。
研究本條司法解釋與前述三條司法解釋之間的關系，可以看出我國最高司法機關在不動產善意取得法律適用上的思想演變過程，它從合法房屋買賣應保護雙方權利開始，發展到非所有權人出賣他人住房為無效，部分共有人擅自出賣共有房屋買方不知情應依實際情況處理；繼而提出了造成房屋買賣關系無效應由過錯方負責賠償的意見；最后，在上述基礎上，完整地提出了“部分共有人擅自處分共有財產的一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”的意見。從中可以看出，最高人民法院的前三個司法解釋為貫徹執行《民法通則》司法解釋第89條作了量的積累，為不動產善意取得制度奠定了基礎，而貫徹執行《民法通則》司法解釋第89條則產生了質的飛躍，明確確立了這一制度。
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