[ 楊立新 ]——(2012-10-10) / 已閱23124次
本條司法解釋盡管規定的是對共同共有財產可以適用善意取得制度，但其實質是指共同共有的不動產，主要是指共同共有的房屋，這可以從四個司法解釋前后相繼的關系得到證明。應當看到的是，第89條規定的并不是全部的善意取得制度，而僅僅適用于共同共有財產特別是共同共有房屋買賣的場合，但它確認對于不動產也有條件地適用善意取得制度，是具有重要意義的，是《物權法》規定不動產善意取得制度的本土司法實踐經驗基礎。
（三）《物權法》第106條規定的不動產善意取得制度
《物權法》規定第106條確立不動產善意取得制度，最主要的，就是基于最高人民法院關于共同共有不動產可以適用善意取得的司法解釋。共同共有不動產交易中善意取得的基礎，是共同共有人對共同共有財產的處分權。共同共有人行使對共同共有財產的處分權有三點要求：（1）在共同共有期間，共有人不能處分全部共有財產，而只能處分共同共有財產的一部分。（2）共同共有財產的處分權屬于全體共有人，處分共同共有財產必須經全體共有人一致同意，包括明示和默示。（3）如果共同共有人之間協議約定某共有人為共同共有代表權人，則有權代表全體共有人處分共同共有財產。
對無代表權的共同共有人未經全體共同共有人一致同意而擅自處分共同共有不動產，依據不同的價值選擇，可以有以下三種不同的法律后果：（1）依出讓人無權處分而確認不動產買賣關系無效。（2）依物權公示原則確認不動產買賣關系有效。（3）依保護善意第三人合法權益的原則，確認適用善意取得制度。最高人民法院依第三種選擇，采取折衷主義的立場，既能維護共同共有人的共同利益，又能維護交易規則和交易秩序，兼顧交易的靜態安全和動態安全，著力于保護善意買受人的合法權益，最為可取。《物權法》第106條規定當然包含這種含義。
更重要的是，立法機關認為，善意取得制度常被認為僅適用于動產，其實不然，不動產也適用于善意取得制度。瑞士就有不動產的善意取得，其《民法典》第973條規定：出于善意而信賴不動產登記不的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。因此，善意取得既適用于動產，也適用于不動產，當事人出于善意從無處分權人手中購買了房屋并登記過戶，善意人取得房屋所有權。[3]將善意取得制度適用于不動產交易領域，可最大限度地保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經濟有序地發展。[4]
據此，我國不動產善意取得制度定型，內容包括：（1）按照規定和司法實踐經驗，我國不動產善意取得制度適用范圍是：第一，在登記錯誤的情況下，善意的買受人因相信登記而購買了不動產，如果符合善意取得的構成要件，應當即時取得所有權。[5]第二，共同共有不動產的共有人擅自處分不動產，買受人相信其具有全部的處分權而善意購買不動產，符合不動產善意取得的構成要件的，也即時取得不動產所有權。本案屬于第一種情形，是善意買受人相信不動產登記簿的登記而購買不動產。（2）不動產善意取得的構成要件，《物權法》第106條已經明確規定：一是出讓人無處分權，二是買受人為善意，三是合理價格轉讓，四是按照法律規定已經進行不動產物權變動登記。（3）不動產善意取得的法律效力是：具備上述三個要件，受讓人即時取得轉讓的不動產的所有權；原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。（4）不符合上述要件的，不發生善意取得的效力，所有權人有權追回被轉讓的不動產。
三、對本案是否構成不動產善意取得的分析
根據本案的案情，我對本案分析如下：
（一）劉金龍騙取張煥房產證和房屋鑰匙出賣張煥所有房屋屬于無處分權人
構成不動產善意取得，不動產交易的出讓人必須非所有權人或者是共同共有人。這兩種身份的人，實際上都是無處分權人，但有所區別：（1）相信不動產登記的善意取得人，則為完全的無處分權人。因為出讓人是非所有權人，其根本無權處分不動產，其處分行為一律無效，因此才會構成善意取得。（2）擅自處分共有不動產的共有權人，是無全部處分權人，出讓人對不動產享有完全的所有權，則其處分應為正當的行為，只要交易符合買賣合同的要求，則不存在交易無效的問題。如果出讓人是按份共有人，則應按照按份共有財產處分的規則處置，亦不發生善意取得的適用問題。只有出讓人是共同共有人，才會出現出讓不動產時既享有一定權利，又不享有完全處分權的情況，因而才有善意取得制度適用的可能性。
在本案中，劉金龍肯定是無所有權人。他通過欺詐手段，謊稱自己要購買張煥的房產，騙取其信任，通過“掉包”的手段騙取其房產證，并且拿到房屋的鑰匙。在具備了這樣的條件下，就具備了行騙的條件，讓李大慶有充分理由確信劉金龍就是該房屋的所有權人，就是張煥，與房產登記簿以及房產證上記載的所有權人一致，具有全部的處分權。據此，本案構成《物權法》第106條規定的善意取得的前提條件，即無處分權人處分不動產或者動產，劉金龍就是無處分權人。
（二）李大慶在與假張煥即劉金龍的交易中已經交付了合理的價款
《物權法》第106條在規定善意取得的構成要件時明確規定，財產須“以合理的價格轉讓”。我國善意取得必須適用于有償交易，因為如果是無償交易，受讓人取得財產沒有支付任何對價，可能會存在財產來源不正當的情形，同時，也可能使貪圖財產、想占便宜的人利用善意取得而非法獲得財產，非法取得財產的人也可能利用這個制度轉移贓物，逃避罪責。因此，我國善意取得，無論是動產交易還是不動產交易，在價格上，都必須：（1）支付對價，不支付對價不構成善意取得；（2）支付的對價應當合理，如果價格不合理，偏離合理價格較遠，可能存在受讓人具有過失，存在非善意；（3）已經實際支付對價，而不是沒有支付或者擬議支付。
在本案中，雙方議定的價格是11000元人民幣/每平方米，與市場價格相衡量是公允的，以這樣的價格成交，受讓人李大慶不能認識這個交易的虛假性，有理由相信交易的真實性。同時，在交易中，該價款已經實際交付，在成交登記后，就通過銀行匯付全部價款，完成了價款的交付。因此，本案具備不動產善意取得的支付合理價款的要件。
（三）雙方交易的不動產即房屋的所有權已經過戶登記
《物權法》第106條明確規定，不動產善意取得的條件之一，就是轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記。
不動產的物權變動登記，是不動產轉移的必備條件。不動產善意取得的其他要件已經具備，而未具備物權變動登記要件，為不動產交易行為未完成，不發生所有權轉移的后果，當然不能構成善意取得。在本案中，劉金龍夫婦假冒張煥夫婦，與李大慶一起到房地產登記機構進行物權變動登記，物權登記機構進行審查，認為符合要求，故確認交易合法，并為其進行了登記，發放了房產證，因此，已經完成了交易房屋的所有權變動登記，已經具備了這個要件。
值得研究的是，構成不動產善意取得，除了登記之外，是否還必須已經實際交付呢？在本案中，不能認為“交易”的房屋已經實際交付。因為劉金龍對房屋的占有本來就是虛假的，是虛構的。劉金龍將房屋鑰匙交給李大慶，但房屋并沒有在李大慶手中實際控制，仍然在張煥手中控制。李大慶拿到房產證之后，直接去找張煥請求交付房屋，就足以證明該房屋并未實際交付。
在學說上，認為不動產善意取得的構成，只要完成登記即可，不必同時要求以已經交付為要件。理由是，《物權法》第106條所言的已交付為要件主要是指動產，對于不動產只要辦理了登記，即使沒有交付也同樣可以構成善意取得。[6]對此，可以提出反對的意見是，動產交易的善意取得都必須具備交付的要件，不動產善意取得要求應當更高，難道可以不要求交付嗎？尤其是對于本案，張煥是所有權人，其被劉金龍欺詐，造成所有權被登記為他人所有，如果將交付作為不動產善意取得的構成要件，就能夠得到合法保護。正因為如此，才有很多人認為本案適用善意取得認為李大慶已經取得所有權不合理。當然，如果對不動產交易既要求登記，又要求交付，會更有效地保護原所有權人的權利，但這樣做，對于正常的交易秩序會有所損害。因為不動產的公示方式就是登記，物權變動已經登記，就轉移所有權，并非以交付為要件。同樣，將不動產交付加入不動產善意取得的構成要件，盡管可以更好地保護原所有權人，但卻違背不動產交易的一般規則，會造成交易秩序的混亂。因此，應當堅持完成登記即具備此要件的意見。據此，本案的不動產善意取得已經具備登記的要件。
（四）李大慶在與假張煥即劉金龍進行交易中應當認定為善意、無過失。
善意且無過失，是構成善意取得的核心要件，在不動產善意取得中同樣如此。
認定善意，應當是受讓人對于出讓人無權處分行為不知情。有人認為善意是指第三人沒有過錯，因而不知情。其實，認為善意是不知情是正確的，最高人民法院在1979年司法解釋和1984年司法解釋中亦稱“買方不知情”為善意；但認為善意就是無過失則不妥。在相信物權登記簿的錯誤登記而不知情者，受讓人對此不知情即為善意。在共有人擅自處分共同共有不動產的善意取得中，則包括兩個方面：一是買受人對不動產為共同共有財產的事實不知情，將共同共有財產認作個人所有財產，這必須是出于出讓人一方的原因而使買受人有此誤解，如果是因為買受人的原因而誤解，則為非善意；二是，買受人知道受讓的標的物為共同共有財產但對其他共有人不同意出讓不知情，同樣亦須為出讓人的原因所致。后面的這兩種情況也均為善意。
至于過失，其實是受讓人對于不知情的主觀心理狀態，即受讓人對于不知情并不存在自身的不注意的心理狀態。因此，構成善意取得，受讓人必須無過失。這種無過失的表現，就是已盡適當注意義務，在交易中對物權的錯誤登記以及共同共有財產的性質和共有人是否一致同意處分的事實，已盡適當注意義務，只是由于出讓人的原因而使受讓人不知情，即為無過失；反之，即為有過失。
在本案中，判斷李大慶是否為善意，首先要判斷其是否知情，其次，應當判斷其對不知情是否有過失。
李大慶是否不知情？把這段事實可以分為三個過程：（1）“3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經收到房款，便按照劉金龍提供的電話聯系，但手機已經關機，無法聯系。”這樣的事實并不能作出李大慶知情的結論。（2）“李大慶再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經出差，并且告知了張煥聯系電話。房間內掛了一幅張煥夫婦的結婚照片，李大慶并未因此產生懷疑，事后也未與張煥電話聯系。”這樣的事實，看起來好像李大慶是“沒有產生懷疑”，但是，根據這樣的事實，難道李大慶沒有看到真假張煥的區別嗎？顯然，這樣的事實是“應當知道”的，因此，可以看到李大慶在此時已經應當看到，應當知情了。（3）“10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發現此前與其交易的‘張煥’是騙子。”這是已經完全知情，但這時的交易已經完成。
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