[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱13896次
租賃合同起草中需注意的問題系列
——站在承租方之立場（上）
作者：仇少明律師 樊瑩律師
單位：北京市隆安律師事務所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房產的所有者或經營者將其所有或經營的房產交給房產消費者使用，房產消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房產的占有和使用權利，這種房產租賃的行為實際是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。承租方作為此種商品流通方式中不可或缺的主體，該如何考量及策劃房屋租賃合同項下條款，期冀達到避免法律風險而最小化成本支出、最大化利潤收益呢？全文共分上中下三篇，結合筆者執業經驗，客觀分析房屋租賃合同常見條款所隱藏的陷阱及可采取的應對策略，雖不能萬無一失，但力爭有的放矢。
關鍵詞：房產概況、使用用途、租賃期限
近年來中國房地產市場的高速發展，以及有產者對財產性收益的短期性重視，客觀上造成了對承租方的不利局面�，F行適用于房屋租賃合同的中國法律、法規相對于現狀和合同當事人的期望，尚不夠完整與成熟，給予承租方的保障和針對出租方的約束，乃至出租方和承租方關系的約定，仍有可改善的空間。
因此，通過全面而詳細的合同條款來補充法律、法規尚未明確之處，對于扭轉對承租方的客觀不利局面以及提高租賃市場的整體化標準，具有現實性意義。
經過規劃選址，承租方相中房產或在建房產，在與出租方洽談后，最終的意向與溝通都將落實到紙面上——簽訂房屋租賃合同。在房屋租賃合同的條款起草或修改中，筆者擬從以下內容闡述須注意的要點，若有不盡之處，請相關法律工作者或專業人士提出寶貴意見。
第一，租賃房產概況。
租房子如同買東西，開口談價之前肯定要了解這個東西的基本情況，比如大小、顏色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面積有多大，這種方向性的基礎問題均系必須關注的。
結合出租方提供的房屋產權證或在建四證，在租賃合同中以明確、客觀的文字進行描述，是在租賃地址、座落、使用面積等方面避免爭議的有效途徑。筆者結合以往執業經驗認為如下方面應特別注意：
1. 房產地址。
房屋產權證上記載的房產所在的地址（含市區（縣）、路（街道）、弄、幢（棟）、門牌號）、樓層、戶號等內容，應在租賃合同中一一列明。書寫時應注意同音字、近似字的筆誤，比如“汶水路”與“文水路”，“下城區”與“卞城區”。
對于未完全竣工的房產，如何準確獲知其門牌號碼？一般可要求出租方提供當地地名委員會辦公室或地名辦公室頒發的“門牌號碼登記證明書”，里面第四項就是“門牌號碼”項。對于租賃辦公樓作為注冊地址使用的，尤其應當注意實際樓層和租賃合同記載樓層是否一致，如有不一致的，應當事先做好相應的安排，避免因實際樓層和租賃合同記載樓層不一致而導致注冊過程中的障礙。
2. 租賃面積。
筆者曾遇到很多客戶在租賃合同所約定的租賃面積一欄，并未分別列明“使用面積”與“建筑面積”，僅統稱面積是多少，這是不可取的。因為當涉及物業管理費、供暖費等費用時，常常以建筑面積作為計算基數。明確記錄使用面積與建筑面積，將有效避免相關費用計付時發生爭議。
曾有一客戶租用倉庫，合同約定租賃面積1萬平方米，但后來在使用時發現，該倉庫的實際面積是1萬零12平方米，也就是說，客戶占了出租方12平方米的便宜。站在客戶的角度來看，區區12平方米算什么，與1萬平方米相比不足其零頭；可是從出租方而言，該12平方米并沒有計入合同約定面積，現在被承租方白白使用，實在不甘心。查閱合同，通篇并未對此進行約定。此時，出租方要求客戶支付這多出來12平方米的租金，客戶堅決反對，認為應嚴格按照合同約定租金執行，對此出租方不服而訴諸公堂。雖然面積不符的問題可以通過訴訟解決，但是此舉耗時費力且增大成本支出。因此，為防止出現合同約定面積與實際面積不符的風險，建議借鑒商品房買賣合同司法解釋的相關規定，在租賃合同中做如下約定，以防患于未然：
“若合同約定使用面積與實際使用面積不符，雙方同意按如下約定處理：
（1） 面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，雙方應繼續履行本合同，包括但不限于租金條款，任一方不得據此請求解除本合同；
（2） 面積誤差比絕對值超出3%，且雙方同意繼續履行本合同的，若實際使用面積大于合同約定使用面積，大于部分所對應的租金應按【 】標準計算；若實際使用面積小于合同約定使用面積，小于部分所對應的租金應按【 】標準計算，如出租方已收取該部分租金，則應于承租方書面通知后七個工作日內全額無息返還；
（3） 面積誤差比絕對值超出3%，且一方請求解除本合同的，出租方除應返還小于部分所對應的租金款項（標準參見本條項下第（2）款），還應按照當年度實際月平均租金【 】個月的標準向承租方支付違約金。
3. 房產位置及使用范圍。
關于房產的位置以及使用范圍，建議在作為附件的規劃紅線圖及房產平面圖中以紅色線條明確框出并加以注解，同時建議房產周圍的道路名稱也詳細標出，以便與房屋產權證記載的位置相對應。其中，“使用范圍”不僅僅指“房產面積”的范圍，同時還包括出租方同意提供給承租方使用的通道、樓梯、附屬設施等，在圖中明確標明，便于日后相鄰關系的有利處理，以及防止出租方以任何形式干預承租方的經營管理。
第二，租賃房產的使用用途。
筆者曾碰到不少客戶告知，在租賃合同簽訂時不想約定房產的使用用途，以達到日后隨意使用租賃房產的目的。而實際上，作為租賃合同的必備條款，不約定房產使用用途的做法蘊藏著極大的風險。
曾有一客戶在2008年3月與房東簽訂租賃合同，約定房屋租期10年并于簽約后一周內付清了押金及第一年租金，該押金是作為客戶擅自解約時的違約金。但租賃合同中并未對租賃房屋的性質及用途作出約定。后客戶在辦理營業執照時發現該房屋屬于居住用房，不能作為辦公用途，這就與客戶原本準備將租賃房屋作為自己公司辦公用地的想法背道而馳。于是客戶想據此起訴至法院要求解約，同時要求房東返還其所交的租金及押金并承擔違約責任。
筆者通過仔細閱卷并結合客戶的陳述，向客戶分析：根據相關法律規定，租賃合同所包括的條款中有一項是“用途”。出租方應當按照約定將租賃物交付承租方，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。出租方交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實現租賃目的的，承租方可以解除租賃合同，并要求出租方承擔相應的違約責任。但是在本案中租賃雙方并沒有對房屋的使用性質、用途作出任何書面約定。在此情形下，如果客戶能夠提供相應證據證明雙方對于房屋用途有過口頭約定，并證明房東故意隱瞞房屋使用性質的，則可以要求房東返還其已支付的款項并可要求房東承擔違約責任，否則客戶要求解約將面臨承擔違約責任之風險。于是建議客戶與房東協商處理此事。
客戶因急于要回自己的款項，并未聽取筆者意見，而是轉由自行起訴。后法院審理過程中，由于客戶無法提供證據證明雙方之間對于房屋用途的約定，法院認為房東交付房屋并未違反合同約定，在庭審中房東也表示同意解除租賃合同。最終法院判決解除雙方租賃合同，房東返還客戶剩余租期的租金，但對于客戶要求房東返還作為違約金的押金的訴訟請求，法院并未支持。
誠然，承租方擔心約定房產使用用途將限制自己日后獨立經營的心態是可以理解的，但是明確的約定內容也是解決未來爭議的有利武器。那么，從承租方的角度出發，該如何約定才能有力維護承租方的權益呢？
從房屋用途的分類來看，主要可分為住宅、辦公、工商業、倉庫等，這些用途是由土地使用權用途決定的，是類用途，而不是實際使用的具體用途。比如說商業用房，只要其土地使用權用途是商業，并按商業建筑的要求建設，經有關部門審查合格后它就是商業類房屋，但承租方可能用作商場、飯店、歌舞廳等，房屋的商業用途并不必然可以作為商業所包含的全部內容使用，因為具體用途還取決于房屋以外的許多因素，比如公安、衛生、消防、環保、城管等部門對某些生產、經營活動在某些區域的限制或特殊要求。
因此，為確保出租方保證房屋能用作承租方所期望的具體使用用途，而非僅僅是類用途時，建議在租賃合同中直接寫明房屋的具體用途，在實務操作中一般將被認為出租方有義務保證承租方能按該具體用途使用房屋。若約定用途時僅與房產證明材料上一致，而不是寫清具體用途，就筆者的執業經驗來看，此時出租方只能保證房屋符合某一類用途的要求，對于房屋以外的因素則無法也無義務保證，并且具體使用用途所要具備的房屋類用途以外的條件是針對使用者而言的，若無法達到承租方的具體使用用途時，承租方是不能據此要求出租方承擔違約責任的。
第三，租賃期限及相關要求。
從商業經營的實際需求出發，必然要考慮租房子究竟應該租多久，即租賃期限約定多長會比較符合經濟優化性原則。而提到租賃期限，有必要談談合同期限（合同有效期）、免租期、進場日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租賃期限，租賃期限開始計算的日期可遲于合同生效日期。因為，除非有特別約定，通常而言合同生效日期是以雙方簽署后即生效；然而，從商業角度出發，承租方往往傾向于將以房屋實際可使用的周期作為“租賃期限”。因此，在實際操作中，“租賃期限”開始計算的日期可以有如下約定：“合同簽訂之日”、“房產完全交付之日”、“免租期屆滿的次日”或“餐廳/賓館/酒樓實際開業的第一天（不含試營業）”等。
需要注意的是，合同期限必定且應當等于或長于租賃期限，所以應避免在文字中出現“租賃期限”開始計算的日期早于“合同生效日期”的情況。若屬于轉租情形，承租方務必要求出租方提供上手租約原件加以核實，以確保租賃期限沒有超過上手租約所約定的租賃期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租賃房產卻無需支付租金的期限。一般情況下，承租方向出租方初次承租房產時都應要求出租方提供免租期（此系承租方應極力爭取的權利），以便于在此期限內進行裝修施工、設備安裝調試和進行其他營業性準備工作。
免租期約定多長比較合理呢？這個須具體問題具體分析，比如租賃面積不大但裝修工程復雜，建議約定的免租期至少不低于三個月。但是，應特別注意免租期開始計算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同約定條件的完整房產之日，若約定在此之前的其他日期（比如合同簽訂之日等），將有可能面臨免租期已開始計算且在白白浪費之中而房產還未交付的局面。
同時，考慮到免租期的實際用途是針對承租方進場裝修施工而言的，因此約定“可順延”也是必要且必須的。比如在裝修過程中因供水不足或排水不力，導致裝修受阻而無法于約定的免租期內完成裝修施工工程，則根據約定，“在承租方裝修施工過程中，因出租方原因造成裝修施工受阻、停滯或者無法按承租方的裝修方案如期進行或完成的，出租方應負責解決，且該免租期應相應順延”；或者“如因出租方原因導致承租方無法如期進場裝修，包括但不限于出租方所提供的消防手續不齊全、出租方未按合同約定提供臨時用電用水等情形，造成承租方施工期跨春節，鑒于春節期間無法施工，出租方同意免租期無條件增加45天”，以確保免租期內每一日都能為承租方充分利用。
3. 進場日期。
在向客戶提供法律服務的過程中，筆者發現有許多客戶都認為房產交付不就可以進場了嗎，為什么還要單獨約定一個進場日期，豈不是畫蛇添足？實際上，房產交付不等于立即進場，也就是說房產交付后，承租方不一定馬上進場開始裝修，一般情況下進場日期的開始日與免租期的起始日應是重疊的。比如尚未竣工的房產、消防手續存在瑕疵的房產，如果房產交付后立即進場，從現實而言尚難操作，同時，若貿然進場裝修，不僅有可能面對相關政府部門的阻攔，整體上影響裝修施工的進度，而且有可能使承租方陷入被動局面，例如無法與商場整體業態同期開業，免租期不夠而起租日又來臨，餐廳、商店、酒樓類承租方提前開業但整體業態人流不夠而慘淡經營等情形。
如果簽約時，承租方無法對進場日期預知到某年某月某日，則對進場條件進行約定也不失為一種方法，比如，“房產交付后，承租方僅在如下條件滿足時進場裝修，免租期自承租方進場之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程驗收意見書，并經承租方書面確認后三個工作日內”。
當然，如果租賃房產已滿足適租狀態，且經承租方實地考察，房產按合同約定進行交付及交付后的進場裝修不存在障礙時，不對進場日期單獨約定也是可以的，但是此時一定要注意約定房產交付日期及免租期時的明確性、合理性及可行性。
4. 租賃期限。
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