[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱13898次
租賃期限，簡而言之就是承租方合法使用租賃房產的有效期限。明確租賃期限具有極其重要的現實意義及法律意義，包括：這是明確出租方向承租方交付房產以及承租方向出租方返還房產的分界線，是出租方收回房產時是否應承擔違約責任或賠償承租方損失的度量衡，是因買賣、贈與或繼承而發生房屋所有權轉移時原租賃合同是否對新房主繼續有效并執行的判斷標準。
租賃期限的本身長短問題，實際屬于商業類條款，一般由當事人根據實際需求而自主決定。租賃期限過長，并不能絕對維護承租方的權利實現，因為客觀情況無時無刻都在變化，特別是不動產，其租賃價格受制于較多因素，比如全國整體經濟形勢、政府限制性政策、市場保有量等；而租賃期限過短，導致承租方經常搬遷，容易造成員工流失、商譽喪失、原有供銷網絡破壞等不利后果。因此，建議承租方結合自身需求，并實地考察租賃房產的具體情況及周圍環境，對現狀謹慎評估并對未來情形進行預判后，對租賃期限的具體長短作出合理約定。
但是，從法律角度而言，無論承租方與出租方對租賃期限如何約定，最長均不能超過20年的限制，否則超過部分無效。租賃期間屆滿，出租方和承租方可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起同樣不得超過20年。另外，法律規定租賃期限超過6個月時，應當采用書面形式，若當事人未采用書面形式的，則視為不定期租賃。當然，從固定證據、保留證據的角度而言，無論定期租賃抑或不定期租賃，均建議承租方以簽訂租賃合同的形式與出租方建立房產租賃關系。
筆者曾遇不少客戶，為了規避租賃期限不得超過20年的最高限制，而采取在合同中設定“自動續展”條款的措施，即約定租賃期限為N年，租賃合同期滿后如有任一方提出續約要求，則無論對方是否同意，租約均自動續展M年，且續展次數不限（即租期N年屆滿后，在續展的情況下，租期有可能呈現的態勢為N+M，N+M+M，N+M+M+M……）。那么，該條款的效力是有效還是無效呢？這需要具體問題具體分析：
（1） 約定的租賃期限原本不足20年，如為5年，期滿后只要一方提出續約要求均應自動續展1年，且續展次數不限，則自續展之日起至20年之間的租賃期限，因沒有違反租期最長不得超過20年的合同法強制性規定，筆者認為系有效之約定。
（2） 約定的租賃期限為20年，期滿后自動續展M年，在此情形下，相當于當事人直接約定了（20+M）年的租賃期限（很簡單的數學原理，即當M＞0時，20+M＞20），該條款中租賃期限超過二十年的部分因違反法律強制性規定而無效，即20年的期限約定系有效，延長期限的約定為無效。
針對以上情形，筆者根據相關司法實踐提供如下參考方案，供各讀者共享：
（1） 優先續約法：在租賃合同中設計優先續約條款，此項將在后文中詳述，故此處不累贅。
（2） 有限延長法：原租賃期限不足20年時，雙方可在（20-原租賃期限）的范圍內延長租期。例如，原租賃期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共計10年，履行5年后，若承租方根據商業判斷認為繼續租賃將使己方更為收益，則承租方可主動要求與出租方以補充協議的形式延長租賃期限，延長至2031年底。此時，因該租賃合同項下租期總計為2012年1月1日至2031年12月31日，共計20年，并未超過20年的最高期限限制，故此補充協議項下延長的期限系合法有效。
（3） 去零取整法：原租賃期限為20年時，履行幾年后，若承租方出于戰略考量擬延長租賃期限，而直接在20年的基礎上延長，將面臨違反法律性強制性規定之約定應為無效之風險，因此可終止原租賃合同而重新簽訂租賃合同（除租賃期限有變以外，兩份合同內容相同），或以補充協議的形式調整租賃期限（注意此處為調整，而非簡單延長）。舉例說明：
A. 承租方與出租方簽訂了租賃期限為20年的房屋租賃合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。履行至第8年時，承租方為鞏固當地市場保有量而擬延長租期，與出租方協商后，雙方終止原租賃合同而重新簽訂新合同，約定租期為2018年1月1日至2037年12月31日，其余條款均保持不變。此時，雖然新合同租期也是只有20年，但承租方使用該房屋的實際可支配期限為28年。
B. 承租方與出租方簽訂了租賃期限為20年的房屋租賃合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。到2017年12月時，承租方與出租方協商后以補充協議的形式調整租期，約定“雙方同意原租賃合同項下租賃期限調整為2018年1月1日至2037年12月31日”，“且補充協議自2013年1月1日起生效”，其余條款不做任何變更。在此情形下，當事人去除掉已過的租期，將與之對應的相同期限轉接到后面擬延長的部分（取頭補尾），調整后的租期亦未超過20年。
可能有些讀者會稱，出租方也是理性的經濟人，在租賃合同履行多年后，其有相當的能力判斷是否與承租方延長租期，承租方單方的臆想并非一定能實現。對此，筆者認為，現實生活中并非所有問題都是法律問題，將任何問題法律化或絕對化并非理性的做法。比如出租方不同意承租方延期的行為，或不同意承租方所選擇的延期的方式，這些問題完全可由承租方采用非法律措施的做法去解決，而非完全都提升到法律層面，否則法律問題解決了，現實問題或生活問題卻無從入手。
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