[ 范璠 ]——(2003-12-16) / 已閱43230次
關于建筑物區分所有權相關問題的探討
范璠
中國政法大學民商經濟法學院
內容提要：
初涉物權法，對于建筑物區分所有權的一些問題很感興趣。
將在本文中涉及“建筑物區分所有權”的制度由來，名稱比較，內容（主要想談一談共有權以及成員權——即是業主與業主，業主與物業管理公司之間的關系）。并談談我本人對“筑物區分所有權”制度價值的總結。
但是由于初次涉及此領域，我的有些想法或許顯得幼稚或者欠周密，并借鑒了前輩的許多觀點。
關鍵字：
建筑物區分所有權 共有部分 專有權 成員權 區分所有人 區分所有人大會 管理人 住宅管理委員會
正文
我學習物權法已經一個月有余，深諳物權法之于市民之重要性。尤其對其所有權部分中的“建筑物區分所有權”制度頗感興趣。由于我剛剛經歷過入住高層建筑物的過程，頗有些心得體會。
一、制度由來：
從北京到上海去旅游，不禁驚嘆上海高層建筑物之多。據上海人自己講，在上海惟有30層以上的樓才算作高樓，是上海的人口密度造成了這樣的億個結果，而在北京，我都沒有感到過什么叫“高樓林立沖天”。現代經濟的發展和工業化過程導致了“城市化現象”——農村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承載劇增之人口，人均占有土地面積銳減、地價飛漲，有關地區國家不得不興建高層建筑物以解決市民的居住問題，使土地之效益發揮到最大。
高層建筑物，是空間的縱向延展，由于其造價昂貴，絕大多數市民不可能獨自擁有其全部所有權，而只能以租賃、購買等方式擁有其中某一個單元，從而產生了多個所有人共同擁有一幢高層建筑物的情況，往日居住一人的方寸間現今卻可以承載十幾、二十幾人有余。但是，隨之而來的，卻是復雜于往日的法律關系：
（一）、每個所有人對專屬自己的在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權利，從而產生了各個所有人對高層建筑物的所有關系；
（二）、每個所有人對建筑物區分所有權高層建筑物的共有部分享有共同使用和收益的權利，從而在他們之間產生了對高層建筑物共有部分的共有關系；
（三）、每個所有人對整個高層建筑物享有和承擔管理、維護、修繕的權利、義務，從而在他們之間產生了作為高層建筑物管理團體的成員關系。
這三方面的法律關系使得高層建筑物與其他建筑物相比，在權利歸屬、變動、使用和限制、建筑物的管理、維護和修繕以及各個所有人之間、各個所有人與第三人之間的社會關系等方面，更容易產生糾紛，故此，法學家們稱高層建筑物為“糾紛住宅“。
經此，建筑物區分所有權制度應運而生。
二、名稱的比較與確定：
在我國之前，不少國家已經確立了建筑物區分所有權制度，關于建筑物區分所有權一詞的表述，各國立法例上不盡相同。
日本： 建筑物區分所有權。
德國、奧地利： 住宅所有權。
法國： 住宅分層所有權。
加拿大、澳大利亞： 單元住宅所有權。
瑞士： 樓層所有權。
美國： 公寓所有權。
英國、新西蘭： 住宅所有權。
我國選用的是最科學、最合理的“建筑物區分所有權”這一表述：“建筑物區分所有權”中的“區分”，日語為“クフヅ”或“クオケ”，相當于漢語中的“分類”、“劃分”之意。據此解釋，“建筑物區分所有權”是指對建筑物的與其他部分區分開來的某一特定部分所享有的所有權，既包括“分層住宅所有權”，又包括“連棟住宅所有權”，還包括“分套住宅所有權”，可以適用于一切類型的區分所有建筑物的權利狀態。
三、概念的界定：
關于建筑物區分所有權的界定，各國理論與實務上主要有“一元論”、“二元論”和“三元論”這三種學說。我國學者認為應采用“三元論”，該學說為德國著名法學家貝爾曼先生所倡導，他主張將被區分的各空間所有權視為“特別所有權”，外周問題為“共有權”，再加以各區分所有者之間的“社員權”概念，而形成將物權法及人法性二要素合為一體之“共同空間所有權”之法律關系。 此學說得到了我國大陸學者陳華彬先生、段啟武先生、我國臺灣學者戴東雄先生、日本著名學者丸山英氣教授的積極支持。《德國住宅所有權法》采取了三元論說，該法上的所有權概念系由專有所有權、持分共同所有權和共同所有人的成員權三部分組成。 我國大陸學者段啟武先生在其論文《建筑物區分所有權之研究》中對“建筑物區分所有權”作了如下的界定：
建筑物區分所有權，是指多個所有人、甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權以及機遇建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。簡言之，它是指建筑物區分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。 關于建筑物區分所有權的性質，有一個發展的過程。但在20世紀60年代以后，均認建筑物區分所有為特殊的所有權形式，特殊之處就在于其是一種共有形式。我們認為，建筑物區分所有權是一種復合共有。在傳統的共有理論中，共有只分為按份共有和共同共有，但建筑物區分所有權是由整個建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和專有使用部分的專有復合構成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三種共有形式。
下面我將著重將談談共有權以及成員權，對這兩點我很感興趣。
四、建筑物區分所有權在我國
（一）建筑物區分所有權人對共有部分的使用：
在我國，隨著城市的急速發展，高樓大廈鱗次櫛比，住房日益商品化，建筑物所有權人對共有部分使用之糾紛也逐漸增多。
案例一：許新和張亮是上下樓鄰居，分別擁有對所住房屋的所有權。1993年許的家人感到衛生間太小不方便，就想把緊鄰衛生間的廚房改為浴室。不久，許未經他人同意，擅自改動了單元樓內的下水管道。由于施工不當，許的浴室在使用時有滲漏現象，滲漏的水不僅影響了樓下張家廚房的使用，而且也破壞了廚房的裝潢。張和許多次協商未果，遂向人民法院提起訴訟。
這是一起有關建筑物區分所有權方面的糾紛案。主要是在共有權方面引起的紛爭。
共有權是指以區分所有建筑物的共有部分為標的物的權利。共有部分的范圍主要包括兩個方面：（1）建筑物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附屬物，如樓梯、消防設備、走廊、水塔、自來水管道等。共有權人可對共有部分行使占有、使用和收益的權利。作為整棟建筑物所有權人之一，建筑物區分所有人還享有成員權。
根據梁彗星先生《中國物權法草案建議稿》第九十八條（關于一部共有部分的修繕及其費用負擔的規定）條文如下：
專有部分的共同壁、樓地板及專有部分內的管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下雙方的區分所有權共同負擔。但修繕費系因可歸責于區分所有權人的事由所發生時，由該區分所有權人負擔。
我認為，由于區分所有權人對其專用部分承擔“維持建筑物正常使用”的義務，他就不可以擅自以自己的行為妨害其他區分所有權人對專有物之使用。許某恰恰違悖了這項義務，未經他人同意擅自改動了單元樓內的下水管線且施工不當造成對張家權利的侵害，單元樓內的下水管線屬于專有部分內的管線。所以，根據梁先生的草案所規定，對于張家提請的訴訟，人民法院應當予以支持，判決對所造成的危害的補救費用應由許家承擔，并且我還認為，若張家提請許家“恢復原狀”，法院也是應該支持的。
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