[ 范璠 ]——(2003-12-16) / 已閱43299次
案例二：八十多歲老太太終年出門不得并非為了躲避世事，四十多歲中年人整日"上下求索"并非為了增加體質，一家老小放著好好的樓梯不走卻依靠墻外的木梯攀爬上下，聽起來真是咄咄怪事。然而這事卻真實發(fā)生在吉林省東豐縣城。1992年，個體戶劉學東遷入新居并辦理了房屋過戶手續(xù)，其樓下房主為工業(yè)局所屬機電公司。在遷入前，樓上樓下住戶曾為一樓過道問題發(fā)生過糾紛，劉學東遷入后，為避免糾紛，在樓后破墻修建了簡易樓梯，供上下樓使用。后因該梯屬違章建筑被停止使用，劉便要求從一樓樓梯正常上下樓，但這一合理要求卻遭到機電公司的拒絕。正是因為住在一樓的房主獨占共有樓梯，封堵樓道，改成倉庫，堵住樓上住戶的進出門戶，迄今為止，住在樓上的劉家已"空中行走"八年。其間，劉家曾向法院提起訴訟，但法院以超過訴訟時效為由不予以支持。
根據(jù)梁彗星先生《中國物權法草案建議稿》第一百零一條（關于區(qū)分所有權人和專有部分占有人的義務的規(guī)定）條文如下：
區(qū)分所有權人和專有部分占有人不得任意棄置垃圾，排放各種污染物，惡臭物或制造喧囂，振動及其它類似行為。
區(qū)分所有權人不得于樓梯間，共同走廊，消防設備及防空設施等地堆放雜物，設置栓欄或違規(guī)設置廣告物或私設路障及停車位，侵占通道，妨礙出入。
區(qū)分所有權人和專有部分占有人飼養(yǎng)動物不得妨礙公共衛(wèi)生，公共安寧及公共安全。但法律或規(guī)約另有禁止飼養(yǎng)動物的規(guī)定的，從其規(guī)定。
區(qū)分所有權人和專有部分占有人違反前三款規(guī)定時，
《城市異產毗鄰房屋管理規(guī)定》第6條"所有人和使用人對共同共有的門廳、陽臺、屋面、樓道……應共同使用，并承擔相應義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。"
在本案中，機電公司阻止劉學東從一樓樓梯正常上下樓，毫無疑問這是對劉學東共有部分使用權的侵犯，并且由于其擅自將共用樓道改成倉庫，亦違反了其應依本來用途使用共用部分的義務。對此，機電公司應排除妨害，恢復原狀，并賠償劉學東的八年來因此所受到的損失。
并且，我認為法院不應該以逾訴訟失效來拒絕劉家提請的訴訟。這是個物權上的問題，我個人認為，訴訟時效不適用于物權，該機電公司的行為侵犯了劉家的共有權，違反了梁先生《中國物權法草案建議稿》第一百零一條第二款之規(guī)定——區(qū)分所有權人不得于樓梯間，共同走廊，消防設備及防空設施等地堆放雜物，設置栓欄或違規(guī)設置廣告物或私設路障及停車位，侵占通道，妨礙出入。因此我認為根據(jù)第四款規(guī)定管理人或管理委員會應予以制止或按規(guī)約的處理，必要時可以請求人民法院予以處理。
（二）建筑物區(qū)分所有權人之成員權：
建筑物區(qū)分所有權人之成員權是指建筑物區(qū)分所有權人基于專有部分與共有部分、專有權與共有權不可分離而形成的作為建筑物管理團體的一個成員所享有的權利和承擔的義務。
（1） 特征：是基于區(qū)分所有權人之間的共同關系而產生的權利，是具有永續(xù)性、復合性，獨立于專有權與共有權之外的一種權利�！安粌H僅是單純的財產關系，其中有很大一部分是管理關系，它有人法（管理制度）之要素存在�！�
（2）成員所享有的權利：作為建筑物管理團體的一個成員，每個成員都享有以下的權利：表決權、訂約權、請求權、選舉權、監(jiān)督權。
（3）成員所承擔的義務：法律的原則有一條是權利與義務相一致、對等，沒有任何權利是不對應義務而存在的。作為管理團成員，有如下的義務：執(zhí)行大會決議、遵守公寓規(guī)約、服從管理人管理、支付共同費用。
（4）我國建筑物管理團體的性質：區(qū)分所有建筑物的管理、維護、修繕，屬于全體區(qū)分所有權人的共同事務，基于這種共同事務，各國立法無不強制規(guī)定建筑物區(qū)分所有權人組成一個管理團體。在我國，這個管理團體的組織形式主要有：區(qū)分所有權人大會；管理人；住宅管理委員會。
幾個相關問題：
1， 區(qū)分所有權人（以下稱業(yè)主）
業(yè)主指的是物業(yè)的所有權人。業(yè)主享有對其所有的物業(yè)的所有權，和對共有部分和共同事務進行管理的權利，稱為所有權和管理權。業(yè)主的管理權通過業(yè)主大會這種形式來實現(xiàn)，可以說，業(yè)主大會是業(yè)主實現(xiàn)其管理權、參與小區(qū)管理的地方。
2，區(qū)分所有權人大會（以下稱業(yè)主大會）
業(yè)主大會是我國國內地方立法中對于業(yè)主自治團體的統(tǒng)稱，國外立法有“協(xié)同管理團體”、“住宅所有人共同關系團體”、“管理團體法人”、“公寓所有人協(xié)會”等不同名稱，其概指由全體區(qū)分所有人構成之團體。因各國理論上對該團體的法性質存有不同見解，故在立法實踐中又有法人與非法人之別，其中尤以法國法規(guī)定之全體區(qū)分所有權人于法律上當然構成團體法人，與德國法不承認住宅所有權人共同體具有法人格為代表。我國現(xiàn)有地方立法中并未承認該團體的法人地位，但均基本認同管理團體構成之必然性。如上海市人大1997年頒布之《上海市居住物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應當按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會”， 深圳市人大1994年頒布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（修正）第十條規(guī)定：“業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成”，江蘇省及南京市之物業(yè)管理條例亦與前述兩市相類似。區(qū)分所有權人因生活于同一建筑物而于事實上構成不可回避的共同關系，且此共同關系不僅限于對公用部分的財產共有關系，更重要的是表現(xiàn)為基于對共同財產的利用、保有以及對共同生活秩序的維護所必然產生的共同事務管理關系。從區(qū)分所有權人個體角度出發(fā)，對共同財產與共同生活秩序的維護應屬其當然的義務。管理團體法人化于現(xiàn)實中有如下的實益：（1）管理團體可以自己名義對外為法律行為，使取得權利及訂定契約均極為便利；（2）使管理團體自身成為權利義務的歸屬點，從而增加交易相對人之便利性和安定感；（3）在區(qū)分所有權建筑物發(fā)生改建乃至進行重大修繕時，于融資上更為便利；（4）對建筑物、土地稅負的課繳、完納更為便利；（5）使基于對區(qū)分所有權建筑物的使用、管理所發(fā)生的對外訴訟更加便利。 實際上，區(qū)分所有權建筑物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題已對管理團體法人化提出了要求，如聚合式建筑群中具有相對獨立性的建筑、物業(yè)管理用房、會所、停車場、空地的權屬登記問題，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權對外訴訟所獲之敗訴判決的執(zhí)行問題，各區(qū)分所有權人因共同關系所生之債務負擔的責任限制問題。
3，管理公約：
管理公約是指在一宗物業(yè)范圍內全體業(yè)主訂立或者承諾關于物業(yè)使用、維護、管理方面權利義務的合同性的公共契約。業(yè)主公約規(guī)范的是業(yè)主之間權利義務關系，屬于物業(yè)所有者的內部協(xié)議。業(yè)主對專有部分所有權的大小決定了其對區(qū)分所有建筑物共用部分的持分權，并因天然的共同關系產生了成員權。其中，單個業(yè)主共用部分持分權和成員權的行使必須以業(yè)主大會為載體，以大會決議的形式集中起來統(tǒng)一行使，由此形成了管理公約。由于業(yè)主公約所確定的是在一具體范圍內的關于物業(yè)管理的具體性的規(guī)范和準則，具有可操作性和執(zhí)行性，屬于基礎性合同，從法律地位來看，具有業(yè)主根本性自治規(guī)則的性質，是物業(yè)管理法規(guī)的有效組成部分，故可稱為物業(yè)管理中的"憲法性文件"。
4，住宅管理委員會：
查有關物業(yè)管理的地方立法，均一致認許了業(yè)主管理委員會（以下簡稱“管委會”）有制定對全體業(yè)主具有拘束力之決定的職權（見《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第22條；《上海市居住物業(yè)管理條例》第16條；《江蘇省物業(yè)管理條例》第14條；《南京市物業(yè)管理辦法》第16條），但其各自規(guī)定的管委會職責中卻均未明定該機構有“立法權”，而僅對其職責事項所做補充性規(guī)定為“業(yè)主大會賦予的其他職責”。該機構顯屬一事務執(zhí)行機構，類似于業(yè)主大會之秘書處，僅負責召集業(yè)主大會、擬定業(yè)主公約草案、作為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)溝通之媒介，以及代表業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)服務實施監(jiān)督等，故該機構同時兼為“立法團體”似有不妥。于立法中賦予管委會以共同生活規(guī)則的制定權無非出于對管理效率原則之考慮，然此舉于目前立法構架中似為不必。首先，從區(qū)分所有理論而言，共同生活規(guī)則的最終制定權當屬全體區(qū)分所有權人無疑。如以管委會數(shù)人之經(jīng)驗、技能所做之決定與大多數(shù)區(qū)分所有權人的意決不一，則全體區(qū)分所有權人有權以大會決議之方式否決管會通過的決定。這樣，作為大會召集人的管委會則必將面臨十分尷尬的境地，從而極易造成管理上的混亂和管委會任期的不穩(wěn)定性。如管委會未獲業(yè)主大會或業(yè)主代表大會委托即行共同生活規(guī)則的制定權，則顯屬超越職權之行為，其決定應歸于無效。
五、結束語
對建筑物所有權人的共有部分使用權進行立法規(guī)制，就是要對建筑物的專有部分和共有部分作出明確界定，并賦予共有部分為按份共有的性質，各所有人按照自己的份額享有權利和承擔義務。對于違反法律規(guī)定和約定的義務者，應承擔排除妨礙、賠償損失的責任。建筑物的高層化解決了都市人的居住問題，提高了城市土地的利用率，減輕了地價的負擔，同時還能夠騰出更多的空間來興建公共事業(yè)。但公寓式建筑物的購買者往往只關注專有部分的購買，而忽略共用部分的存在，導致人際關系淡漠，對建筑物內的共用部分建設也漠不關心，一旦產生糾紛，往往難以解決。面對土地由傳統(tǒng)性的地盤法演進為今日的空間法，我們應建立起新的物權觀念，借鑒德、日等國的立法經(jīng)驗，制定專門的建筑物所有權法，既面對現(xiàn)實，又前瞻未來，以順應世界潮流，滿足現(xiàn)代化社會生活的需要。
1劉德寬 《民法諸問題與新展望》P26-P27
2貝爾曼 《德國住宅所有權法》 《法學論叢》第13卷 第一期 P166
3段啟武 《建筑物區(qū)分所有權之研究》 《民商法論叢》第一卷 P303
4中國政法大學物權法研究小組之建議
5梁彗星 《中國物權法草案建議稿》第九十八條
6丸山英氣 《區(qū)分所有法》P36
7陳華彬 《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》P240、P241
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