[ 李昌麒 ]——(2000-11-5) / 已閱26333次
根據我國的情況，我們可以將“高空建筑權”稱為“土地空間使用權”，其范圍為土地使用面積的直線上升，其權屬分別為土地使用權人和國家所有，即假定相當于二十層樓（不同的城市可以有不同的規定）以下的土地空間使用權屬土地使用權人所有，二十層樓以上的則為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權人對建筑高度的最一般和最標準的要求。因此在這個高度范圍內的空間使用權理應歸土地使用權人所有。二十層樓以上的空間使用權為什么屬于國家是基于以下兩個方面的考慮：一是考慮到土地作為一種很難再生的資源，它的價值不僅僅及于地面，而且還應當及于它的延伸部分——空間。就房地產商來說，他所瞄準的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構筑物，因為房屋或構筑物的價值遠遠大于地產的價值。如果國家放棄空間使用權的價值，無異于放棄了一部分應有的國有受益，如果這種放棄又為外商所得，樹立土地高空使用權就顯得更為必要了；二是考慮到如果不設置空間使用權，就可能導致這樣的結果，即有的土地使用權人就可能低價從國家手中取得土地使用權，然后再高價轉讓土地使用權，而這種高價的結果不僅可能引發土地使用權的炒賣，同時還可能引發建筑物高度的無限制發展。如果二十層以上的空間使用權歸國家，就可能在很大程度上控制以上情況的發生。確立土地空間使用權的真正意義在于土地使用權的價格應當包含其空間使用權的價格，而空間使用權的價格除了考慮地價計算的有關因素外，主要應是建筑物的高度，建筑物越高，空間使用權的價格越高，因此，國家應當規定空間使用權收益二十層樓以下的歸土地使用權人所有，二十層樓以上的空間使用權收益屬國家或集體所有，但是考慮到加層修建，可能給不屬于國家的空間使用權人造成不良影響，因此雙方還可以約定相應的補償方式。當然，土地空間使用權的設立，不應具有溯及力。
控制目標之四：控制房地產開發貸款總量
如果說我國的房地產開發曾經有過不適當的膨脹的話，那么，其中一個重要的原因就是不適當或者混亂的貸款推動。在人們心目中（當然也在事實上）開發房地產是“一本萬利”的事情。因此，吸引了大量資金流入房地產市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發放房地產貸款等現象也就應運而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產，于是，大量資金壓在房地產上，該收回的不能收回，有的銀行還出現了透支現象，這樣的結果，不僅引發了房地產市場的混亂，同時，還引發了金融秩序的混亂。圍繞著房地產開發而引起的不正之風、行賄受賄等現象也愈演愈烈。為了扭轉這種局面，當前特別需要作以下幾件事：
第一，國家必須把各專業銀行發放房地產貸款的規模、發行債券額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，以便從總量上進行控制，銀行發放貸款不得超過計劃所確定的指標；同時，所有房地產開發貸款，都必須以相當于貸款額的實物作為抵押或者由有擔保能力的第三人提供擔保，凡是未能提供抵押或擔保的，銀行一律不予貸款。為了克服我國現實生活中的虛假抵押現象的發生，抵押物的真實性應當提交公證，公證機關應對明顯的公證失誤或者假公證承擔責任。
第二，加強對投資方向的引導。我國現在房地開發的結構很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產開發本應保證的為重點建設配套的開發項目和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村，乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此，今后，專業銀行對與重點建設配套的房地產開發項目、職工住宅項目、舊城改造項目應當優先貸款，對高檔消費建筑、占用大量土地的建筑項目，原則上應不予貸款，對占用耕地的高檔消費建筑根本不批。
第三，對已經到期尚未返還本息的房地產開發貸款，要進行一次嚴肅認真的清理。現在不少的房地產開發貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區別對待，但是對于那些因為行賄受賄、濫用職權、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的，無論涉及什么人一定要堅決查處。中國的有些事情之所以禁而不止，其中一個重要原因就是對那些違法亂紀而發了橫財的人沒有給予應有制裁，這不僅是對某一個違法者沒有處罰，更為嚴重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續進行違法勾當，同時，還可能帶動一大批“僥幸者”接踵而來，其后果是不堪設想的。
控制目標之五：符合生態環境的要求
城市的房地產開發，與生態環境的保護和改善，本來應當是而且可能是互相統一的，但是現在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設施不配套等多種原因，而加劇了城市生態環境的惡化，現在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態環境有關的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質標準、噪聲限制、現有綠地面積的保護等，只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的，還必須制定地方性法規，加以具體規定。其實在上述一些方面，并不是無法可依，現在的主要問題是執法不嚴。環境執法與其他執法相比，往往更具難度，其中一個重要原因是人們缺乏環境權利意識，自己權利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權利，即使申訴或者訴訟到執法機關的與破壞環境有關的房地產開發，也不能夠依法得以處理。今后我們應當從全民族的長遠利益出發，大力樹立我國公民和法人的環境權利意識，提高執法機關環境執法自覺性，以便形成一個任何嚴重影響環境的工程項目不能建設即使已經建設的也要強令撤除的法律機制。
控制目標之六：嚴格房地產開發企業的資質控制
前幾年在房地產開發熱的大潮下，產生了名目繁多的房地產開發公司。有全民和集體的，也有私營的；有內資的，也有涉外的；有公司性質的，也有合伙性質的；有開發性的，也有中介性的；有政府機關辦的，也有專業銀行辦的；還有軍隊辦的等等。這些公司的存在，對于推動我國房地產業的發展起了重要的作用，但是，也應當看到不少的這類公司，沒有經過嚴格審查，資金不到位，根本沒有開發和經營能力，而是靠炒地皮和樓花過日子，甚至牟取了暴利。這些所謂的公司，是房地產市場混亂的主要因素。針對這種情況，許多地方根據《房地產開發企業資質管理規定》進行了一次清理，取締了一批不具備開發資格的企業，房地產企業盲目發展的勢頭有所遏制，但是，我認為以下幾個問題還需繼續解決：
第一，房地產開發企業的數量仍然過大。一個地區或者某一個城市，究竟應當擁有多少房地產企業是很難用一個統一的數字加以規定的，但是，有一點是可以確定的，即房地產開發公司的數量，應當與本地區國民經濟的發展、房產業的近期和遠期潛力以及消費者的承受能力大體相適應，房地產企業的超量存在，必然引發許多不正當競爭行為的產生。為此，政府一方面應當通過信息指導，引導房地產企業的建立；另一方面，要嚴格資格審查，凡是不符合條件的一律不準成立，已經建立的要堅決注銷。為此，應當嚴格建立審批責任制，企業不該建立而建立起來的，應當追究有關人員的責任。現在，有一個問題必須引起重視，就是有一些依據某種背景而成立的不具備開發能力的企業，很難對他們進行整頓，如果無條件地讓他們繼續存在，就等于在繼續縱容他們的違法活動。
第二，對涉外房地產開發經營企業進行宏觀引導。房地產業是高投資的行業，在我國建設資金不足的情況下，引進外資，發展涉外房地產業，不失為一條有效途徑，但是，首先要對投資方向進行正確引導，優先注冊我國需要鼓勵的以及高難度、高檔次的房地產開發企業，對于一般的企業則要嚴格控制發展，因為如果涉外房地產企業占我國整個房地產企業的比重過大，從長遠來講不一定是件好事。其次，是要保證外資的真正投入。過去，我們在建立涉外房地產企業中，存在三個突出問題，一是過多的優惠以致有的為了騙取優惠，而進行“假投資”，或中方為外商投資；二是外商投資資金難以到位；三是為外商提供貸款并擔保。這種作法最終受損害的是我們自己，因此，必須堅決制止。
第三，對私營或國有民營的房地產開發企業的資金營運情況進行一次認真的審計。我們不能說上述企業都有問題，但是許多跡象表明，有的所謂私營企業，其資金并不是來源于私人，而是來源國家，即用國家的資金使自己成了顯赫的私有“大款”；有的國有民營房地產企業經理人員，也借機揮霍國家錢財，使大量國有資產流失到少數人手里。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬、千萬乃至億萬富翁。對于這種現象不得不引起黨政機關和司法機關的重視，否則，一場“悄悄私有化進程”必將在許多領域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。請注意：我在這里所表明的思想，不是要反對私有經濟的正常發展，而是要反對那種把本應由國家所有的收益落入私人腰包的現象。
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