[ 何寧湘 ]——(2004-7-18) / 已閱51667次
關于房地產抵押若干問題的思考
四川精濟律師事務所 何寧湘律師
關鍵字：房屋產權 土地使用權 抵押權 抵押登記 行政行為
主題語：房地產是房產和地產的統稱，房地產也是兩個基本形式的不動產。在我國的物權法未出臺的現行民法制度的法律狀態之下，房地產法律關系，通常是指房屋所有權與土地使用權法律關系。基于房屋和土地的不能移動性，故房地產抵押也具有不可分離的特性，而實際在房地產抵押設定過程與所產生法律后果中存在著若干法律問題。
前面的話
房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產屬于不動產，設定房地產抵押權時，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產的抵押擔保方式在現實生活中也極為普遍，隨之而來產生的抵押糾紛也相當多。對于抵押設定所生產的諸多法律關系與之對應的法律后果，所映射出的我國現行法律的相關問題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。
一、房地產抵押的法律原則及相關問題
這里討論的是房產與地產抵押時所具有的共性法律原則，及其主要相關的問題。
1、房與地的相依性原則：
在房地產開發中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內土地，離開了土地的建筑物（及其附著物）只能是空中樓閣。因此，房屋產權的取得，必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上。抵押人對自己的房屋產權或土地使用權中的任一種權利的處分，往往會涉及到另一種權利的變動。
正是由于土地使用權和房屋產權之間存在著這樣的依附與相依關系，我國法律、法規對單獨以房屋或土地使用權抵押的行為，一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，并一直規定為：“土地使用權抵押時，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。”但在房地產開發領域的實際抵押設定中，將房屋產權和土地使用權分別進行抵押的行為比比皆是，不論是開發商、債權人、還是房地產行政管理機關、國土資源管理機關均對此行為“認同”，他們并不認為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當然而為之。違背了土地使用權和房屋產權之間存在的相依關系原則，違反了法律、法規的規定的抵押行為顯然是無效行為。
在實際中，對房屋產權與土地使用權分離設定抵押的行為一般表現為兩種形式：一是，將房地產因不同的債務需要分別設置兩個獨立的抵押，此時的抵押設定可能是同時設定，也可能是分期設定。所設定的抵押權人可能是同一的，也可能是兩個抵押權人。二是，根據一項債務需要，同時將房屋產權與土地使用權分別抵押給兩個以上的債權人。這種違背土地使用權和房屋產權之間存在的相依關系的抵押行為之所以在現實經濟活動中大量生產，其原因雖與抵押人、抵押權人的內心動機分不開，而我國土地使用權和房屋產權抵押登記機關設置分離是其根本原因所在。
應當注意的是：根據“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關系原則，在抵押當事人對房屋產權或土地使用權抵押中的一種權利的處分時，即撤銷抵押以及撤銷抵押登記時，另一種權利的抵押也將隨之撤銷。
2、抵押權與房地產轉讓之間的法律原則：
我國《擔保法》第四十九條規定：
抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。
抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
因此，受讓（購買）抵押房地產一定要謹慎和仔細審查，以避免得到的是無效轉讓的房地產。
3、法定抵押登記擔保期限的原則：
《擔保法》公布施行快十年了，擔保抵押設定的當事人現已完全接受與認同了“抵押不登記無效”的我國法律實行的強制登記制度。但對于登記擔保期限仍沒有明確的認識。本身對于“抵押當事人能否自行約定抵押期限”這一問題，在法律上沒有明確的規定，在學理上也存在多種不同的理論觀點，一種觀點認為：抵押合同當事人自行約定的抵押期限是有效的。因為盡管抵押權為物權，但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則，應貫徹尊重當事人的自主、自愿的原則。如果當事人約定了抵押期限，視為抵押權人接受了對抵押權的期限限制，抵押權人只能在該期限內實現抵押權，更何況我國法律并未明令禁止當事人自行約定抵押期限的行為，所以這種約定并不違反強制性法律規定，應當是合法有效的。盡管物權中的所有權具有無期限性，但并不排除其他物權的有期限性，以所謂物權的無期限性作為拒絕承認抵押權的期限的理由是不成立的。也有學者認為，我國《擔保法》第25條明確規定：“一般保證的保證人與債權人未約定保證期間的，保證期間為主債務履行期滿之日起6個月。”既然法律允許保證合同的當事人約定保證期限，而且在當事人未約定的情況下，應當適用法定期限，那么也應當允許抵押合同當事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點則認為，抵押合同是附屬于主合同的從合同，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權人的債權仍然是有效的，這樣附屬于主債權的抵押權也仍然有效，抵押權人仍然有權向抵押人主張權利，而抵押人不能被免除擔保責任。因為抵押權在本質上屬于物權，并從屬于主債權，只要主債權存在，抵押權也就同時存在。也有人認為，當事人約定抵押期限實際上是約定免責條款，這種免責條款的約定，目的在于限制和免除抵押人的擔保責任，所以這種約定應當是無效的。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》實質上是接受了最后一種觀點。
而王利民先生認為：“完全禁止當事人設定抵押期限，認為當事人自由約定的抵押期限條款完全無效的觀點并不十分妥當。主要理由在于：其一，我國《擔保法》中不僅沒有明文禁止當事人約定抵押期限，而且該法第39條規定的抵押合同的內容允許當事人可以約定“當事人認為需要約定的其他事項”。這種立法表述實際上是允許當事人約定抵押期限，只要當事人認為這種期限的約定符合其利益并予以約定，那么只要這種約定沒有損害社會和他人的利益，法律就應當予以認可。其二，盡管抵押權是一種物權，必須要法定化，但是抵押權必須通過當事人的約定才能產生，抵押權只有通過當事人的約定，并通過完成一定的公示要件才能設立。抵押權作為一種他物權，本身就具有期限限制，內在的本質要求它只能在一定期限內存在。當事人自行約定抵押期限，并且在登記中做出了記載，實際上是限定抵押權的存續期限的一種方式，這種約定符合抵押權作為一種有期物權的性質。其三，還需要明確的是，雖然抵押合同是附屬于主合同的從合同，抵押權在本質上是從屬于主債權的他物權，但是無論主合同還是從合同都是當事人合意的結果，當事人完全有權利在合同中約定從合同所設定的權利的存續期間。抵押權在債務沒有清償前就消滅，并沒有否認抵押權的從屬性，因為抵押權的從屬性強調的是抵押權不能與主債權分離而獨立存在，并不意味著抵押權不可以在主債權得到清償以前發生消滅。事實上，在主債權沒有被清償以前，也可以因為抵押權人拋棄抵押權等原因而導致抵押權消滅，但抵押權消滅并不影響主債權的存在。”[1]
但是，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第十二條第一款規定：當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。也就是說，擔保期限只有法律規定，不允許當事人約定。也不允許登記機關規定。
4、房地產抵押糾紛民事訴訟與行政訴訟的適用原則：
房地產抵押行為一般會經歷簽訂抵押合同和進行抵押登記兩個程序，而在抵押設定成立后，房屋與土地均要使用或處分，隨之便產生若干因抵押所致的諸多法律關系與法律糾紛，由于簽訂抵押合同是民事法律行為，而抵押登記，作為抵押當事人只是一個抵押生效所必須履行的一個法律手續，而對于登記機關卻是一個具體的行政行為，即抵押設定的公示。出現涉及抵押的效力這樣的糾紛，抵押當事人便會遇到應采用民事訴訟還是行政訴訟來處理這樣一個問題。
根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》（1992年11月25日法發[1992]38號）“一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理。”規定的原則，對于民事權益的糾紛應提起民事訴訟，而涉及行政機關的具體行政行為的應當提起行政訴訟。
對于抵押而產生民事權利糾紛與抵押登記行為混合在一起的糾紛，例如當事人認為某項抵押因侵權行為而導致抵押行為無效，而通過民事訴訟雖可認定抵押行為無效而人民法院民事判決卻無法解決抵押登記行為的撤銷與否，是提起民事訴訟，還是行政訴訟，這要根據案件性質，如何合法、有效解除無效民事行為的法律妨礙來確定。一般原則是先民事后行政的原則加以處理，即先提起民事訴訟確認抵押行為無效、再提起行政訴訟撤銷抵押登記行為。
需要指出的是，（1）、如果抵押行為無效，而抵押登記行為合法。而人民法院作出的認定抵押有效與否的判決的效力卻無法作用于所作抵押登記具體行政行為的登記機關，登記機關不是該民事訴訟的當事人，自然其民事判決不對該登記機關具有約束力。因此，如先民事后行政訴訟，原告將承擔因登記行為本身合法而導致當事人提起行政訴訟敗訴的風險。（2）、有人認為，登記機關的抵押登記僅僅是依據抵押當事人提交的登記資料，履行其法律賦予的職能，而不是其作出的對行政相對人所作出的具有約束力的行政行為，因此不能對登記機關提起對抵押登記行為的行政訴訟。對于這兩種情形，我國法律、司法解釋均沒有相應的規定，在審判實踐中，這雖然是一個不易引起注意的實際問題，但一旦遭遇將十分棘手，這不能不說是我國訴訟法律制度中的一個尚未解決的審判實踐問題。
應當說，第（2）種情形，實際可依據《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第一條規定加以解決：
“公民、法人或者其他組織對具有國家行政職權的機關和組織及其工作人員的行政行為不服，依法提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
公民、法人或者其他組織對下列行為不服提起訴訟的，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍：
（一）行政訴訟法第十二條規定的行為；
（二）公安、國家安全等機關依照刑事訴訟法的明確授權實施的行為；
（三）調解行為以及法律規定的仲裁行為；
（四）不具有強制力的行政指導行為；
（五）駁回當事人對行政行為提起申訴的重復處理行為；
（六）對公民、法人或者其他組織權利義務不產生實際影響的行為。”
理由：1）、可以認為最高人民法院的該部司法解釋實際上將可以提起行政訴訟的具體行政行為的范圍在《行政訴訟法》基礎上進行了擴展，擴展為“具有國家行政職權的機關和組織及其工作人員的行政行為”，但仍不包括抽象行政行為。2）、抵押登記行為是抵押產生法律效力的法律程序與生效要件，其的存在必然對抵押當事人（公民、法人或者其他組織）權利義務產生實際影響，因此，根據該條第二款第（六）項規定，可以對抵押登記機關提起行政訴訟。
5、抵押物的特定化登記原則：
對于房地產抵押登記，不少的抵押人與抵押權人均忽視這一原則。對于商品房開發中的房屋所有權獲得，一般是房屋產權登記機關在符合法定條件、房屋竣工驗收后并由開發商履行相應的必備法定手續的條件下，按照房屋建筑的獨立體（幢、棟、樓，即在建筑施工前、開發立項報建時已核定的房屋單位）發給開發商該幢建筑物的房屋所有權證，即俗稱的“大產權”。在一個開發項目往往有若干個房屋“大產權證”。在設定抵押時，抵押人與抵押權人往往直接將一個或數個“大產權證”進行抵押與登記，而未將其按商品房的實際套為單位進行細化，即未特定化，這樣的抵押登記是無效的。
【問題】而對于土地使用權證，往往是按規劃、征地、土地出讓的項目由國土資源行政機關核發給一個土地使用權證。而土地使用權不具有同房屋所有權證那樣的可分性，這就帶來了一個與抵押物登記特定化的實際困難，這必然引出一個“土地使用權的某一部分能否設定抵押問題”。抵押時一般只能將這唯一的土地使用權證一次全部進行抵押登記，即使當事人不想這樣做，但也無法實現。從民法上來看，抵押權乃是價值權，因此抵押物必須具有獨立的價值并可以轉讓，才能夠不妨礙抵押權的實現。所謂抵押物必須具有獨立的價值，實際上是指抵押物具有交易上的價值，而并不一定指抵押物的物理上的獨立性，抵押物雖不具有物理上獨立性但卻具有交易上的獨立價值，這樣在理論上、在法律上仍然是可以轉讓的。然而為了使某一財產在設定抵押后不影響第三人造成損害，某項財產設定抵押后必須登記。因此，某物能否作為抵押物，還要取決于能否進行登記，只要具有獨立的交易價值并能夠登記，就可以成為抵押物。就土地使用權的某一部分來說，如果確定四至范圍、具有交易價值并可以登記，當然可與整塊土地分離而成為抵押的標的。但是對耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權，因不能轉讓，不具有獨立的交易價值，所以不能成為獨立的抵押標的。讓土地使用權的某一部分可以進行設定抵押，這是一個立法趨向問題，也許不遠的將來在抵押登記制度上是可行的，但目前尚無法實現或者說實現起來比較困難。
案例，某房屋開發商依法獲得了一個項目的劃撥國有土地使用權，但在開發過程中，該開發商因不能及時支付該土地開發的農民拆遷安置費、土地青苗損失補償費的部分款項，后由當地政府起訴，法院判決，將這個項目土地中的一塊劃出的方式解決了此糾紛。按此原理，將該項目土地中的一塊設置抵押也應當是可以的。這是實際操作中的具體做法。
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