[ 冷帥 ]——(2004-10-19) / 已閱54453次
行政法規是國務院根據憲法和法律制定和發布的地區性文件。物業管理的行政法規，例如，改革開放初期在1983年國務院頒布的《城市私有房屋管理規定》等，以及2003年頒布的《物業管理條例》。
1.5.4 地方性法規
地方法規是省、自治區、直轄市或全國人大常委會特別授權的城市的人民代表大會及其人常委會制定和發布的，實施于本地區的規范性文件。地方性法規在我國物業管理發展初期發揮了重要作用，一些物業管理先行地區 物業管理的地方性法規。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、廈門、武漢、吉林等11個省市出臺了物業管理條例，例如，1994年《深圳經濟特區住宅物業管理條例》，1997年《上海市居住物業管理條例》，1998年《廣東省物業管理條例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等十多個省市則出臺了物業管理辦法，例如《北京市居住小區物業管理辦法》
1.5.5 行政規章
行政規章是國務院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規定的權限制定和頒布的規范性文件。其中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、1991年《房屋接管驗收標準》、19991年《城市房屋修繕管理規定》、1992年《公有住宅出售后維修養護管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區竣工綜合驗收辦法》、1994年《城市新建住宅小區管理辦法》、1996年《城市小區物業管理服務收費暫行辦法》、1999年《物業管理企業資質管理試行辦法》等。
2.物業管理概述
2.1物業管理的概念、特征及類型
2.1.1物業的概念
“物業”對應的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含義是：“財產、資產、擁有物、房地產”，在我國粵港地區作為房地產的俗稱。隨著物業管理的發展，物業已成為有確切定義的規范化術語。一般認為，“物業”指已經建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地。 一個完整的物業一般由以下四個部分構成 ：（1）建筑物本體（2）附屬設備（3）公共設施（4）建筑地塊。
2.1.2物業管理的概念、特征及類型
（1）物業管理概念
物業管理的概念有廣義和狹義之分。廣義的物業管理一般指根據業主、業主委員會或者其他組織的委托，物業管理機構對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境、衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。狹義的物業管理僅指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。廣義物業管理與狹義物業管理的區別主要在于物業管理機構的范圍不同。
（2）物業管理的特征
物業管理具有以下特征：
①物業管理職能的社會化。物業管理將物業區域內分散的社會服務統一起來，在不同程度或不同方式上承擔著某些社會職能，如環保、衛生、保安、消防等。物業管理的基本運作是業主按約定繳納服務費，即可享受相應服務；物業管理企業通過競爭，拓展接管物業范圍。在上述過程中，各方均獲得利益，與此同時，城市管理的社會化程度也得以提高。
②物業管理機構的專業化。隨著社會的發展，分工日趨專業。物業管理企業設置專門的管理機構、配備專業人員、運用現代科技、提供高水平的管理。而且物業管理中的相關事項可由企業再委托專業機構負責。
③物業管理過程的市場化。物業管理按照市場經濟原則運作。物業管理機企業是市場主體，而非行政主體，物業管理是一種經營行為，各物業管理企業間開展競爭，業主與物業管理企業是平等的交易關系，業主有選擇物業管理企業的自由；物業管理實行有償服務，收費標準除個別項目由政府定價或指導價外，一般由市場定價。
④物業管理形式的規范化。物業管理企業的設立、選聘，必須依照相關政策法規；物業管理的開展也必須符合相關規定，如物業接管驗收、委托合同與業主公約的簽訂、業主大會的召開等均應在法律的框架下進行。
⑤物業管理關系的契約化。物業管理企業與業主簽訂的物業管理委托合同，以及業主間訂立的業主公約等一系列契約，是物業管理開展的前提條件。委托合同是物業管理企業接管、管理物業的依據，而且也是明確物業管理的服務事項，界定物業管理企業與業主間的權利義務的依據。業主公約是全體業主的自治協議，約定業主的使用、維護制度。
（3）物業管理的類型
根據物業管理的主體，即物業業主是否委托專業的物業管理企業，是否實現物業所有權與管理權的分離，可以分為委托型物業管理和自主型物業管理。委托型物業管理，指物業業主將自己的物業委托專業管理機構進行管理。自主型物業管理，指物業業主不委托專業管理機構而由自己直接實施管理。
根據的物業管理的運作方式和目標，物業管理可以分為服務型物業管理與租賃經營型物業。服務型物業管理，指專業機構對物業的管理，實際是物業的一種售后服務，目的在于確保物業正常使用，處長物業使用壽命，方便業主生活。租賃經營型物業管理，指對物業的管理，實際是物業的經營即創造租賃條件，贏得租戶并為之服務，通過收取租金，獲得利潤。
根據物業管理的對象，物業管理可以居住物業管理、商業物業管理、特種物業管理。居住物業管理針對業主（使用者）居住的房屋及與之相配套的設備、設施。商業物業管理針對寫字樓、商場、賓館以及旅游場地設施。特種物業管理針對特定工業生產活動的各種廠房、倉庫以及醫院、圖書館等特殊物業。
2.2物業管理的興起、作用及意義
2.2.1 物業管理的興起
現代意義的物業管理作為一種不動產管理模式起源于19世紀60年代的英國。當時英國開始工業革命，伴隨工業發展，大量農村人口涌入工業城市，城市原有房屋設施滿足不了人中激增的要求，住房空前緊張。恩格斯對此作了經典的描述：“一方面，大批農村工人突然被吸引到發展為工業中心的大城市里來；另一方面，這些城市的布局已經不適合新的大工業的挑戰和與此相適應的交通。街道在加寬，新的街道在開辟，鐵路鋪到市里，正當工人成群涌入城市的時候，突然出現了工人以從為主顧的小商人和手工業者的住宅缺乏現象。” 由此在城市中出現了大量條件簡陋、環境惡劣的工人用房。與之相伴隨的是租金拖欠和房屋破壞。19世紀80年代，英國一位叫Octavia Hill的女士率先制定了租戶行為管理辦法，開創了物業管理的先河。19世紀90年代，隨著科技和建筑技術不斷進步，美國等西方國家經濟迅速發展安有電梯的高層建筑出現。因為這類建設附屬設備較多，結構復雜，多為多個業主共有，其日常維修、管理工作量大、技術性強，于是開始出現了專業的物業管理機構。之后，美國人霍爾特（John Welt）于1908年在芝加哥創立了世界上第一個物業管理行業組織“芝加哥建筑物管理人員組織”（CBMO－Chicago Building Managers Organization），幾年之后美國成立了一個全國性的組織“建筑物業主組織（BOO-Building Owners Organization）,并在此基礎上組建了”建筑物業主與管理人員協會（BOMA-Building Owners and Managers Association）。后來類似的組織也出現在加拿大、英國、日本等國，BOMA亦即更名為“國際建筑物業主與管理人員協會（BOMAI－Building Owners and Managers Association International），該協會在1922年起發行出版物，并從1924年出版名為<<經驗交流報告〉〉的年刊。
由此可見，物業管理興起流行于國際，成為現代化城市的朝陽產業，具有兩方面因素：其一，城市化的發展，多層建筑與居住小區的出現使物業管理成為必要；其二，社會分工，所有權與管理權的分離加速物業管理的發展。
2.2.2 物業管理的作用及意義
(1) 物業管理的作用
①配合城鎮住房制度改革
我國城鎮住房制度改革的目標是，按照社會主義市場經濟的要求，實現住房商品化，由此將形成住房產權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求改革計劃經濟體制下的，建立適應市場經濟的房屋管理制度，以新型的不動產管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市場化、專業化的現代物業管理是住房制度改革的一項重要內容和配套工程。
②提高房地產經營活動效益
市場經濟的原理之一是：消費市場決定流通市場和生產市場。房地產活動由投資開發、流通營銷和消費使用三個環節組成。物業管理作為房地產活動的最終環節――消費環節，對前級環節有強烈反彈和刺激作用。物業管理不僅使物業管理保值增值，更是消費者購置物業的重要因素，有提高房地產經營效益，完善房地產市場的功能。
③促進城市管理工作
城市管理是現代政府的重要職責。物業小區是城市的縮影、城市的細胞，物業的容貌構成城市的整體形象，物業管理是城市管理工作系統的一個組成部分。物業管理企業開展的受托服務工作是政府市政管理工作的延伸補充，例如物業區域的環保、衛生、治安、交通等服務管理事項，實質上是政府市政管理在物業產權私有化的基礎上實現“私營化”。 因此，物業管理的成效影響一個城市的市政形象。
④提升業主生活質量
隨著經濟的發展，人們對住宅面積數量的關注逐漸轉向對居住環境質量的強調。物業管理不僅充分發揮維修養護物業，發揮物業最大功能，而且以物為媒，以人為本，物業管理與社區建設相得益彰，為業主創造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環境。如此，群眾安居樂業，社區安定團結。
⑤增加勞動就業、繁榮第三產業
物業管理作為服務行業，可以吸納種類勞動力，提供就業機會，同時物業管理帶動裝飾維修業，家政服務業、園林綠化業等相關待業的發展，從而將有效推動第三產業及國民經濟的發展。
專業物業管理與傳統房屋管理相比較具有明顯的優勢：
專業物業管理與傳統房屋管理比較
傳統房屋管理 專業物業管理
管理模式 計劃經濟模式 市場經濟模式
² 物業產權 國家財產，產權單一 業主所有，產權多元
業主地位 被動管理 自治管理
管理單位 政府房管部門—行政主體 物業管理企業—市場主體
管理行為 準政府行為 經營行為
管理關系 行政性關系 民事委托關系
² 管理內容 修房為主，單一 管理、服務、經營
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