[ 孟凡勝 ]——(2008-8-13) / 已閱60676次
5.1在招標、拍賣或者掛牌過程中發(fā)生的爭議；
5.2因《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是否成立和有效而發(fā)生的爭議；
5.3 因出讓人沒有按時交付土地，或者交付的土地不符合出讓合同的約定而產(chǎn)生的糾紛；
5.3．因受讓人超過合同約定的期限6個月仍然沒有繳納土地出讓金，出讓人行使合同解除權(quán)引起的爭議。
5.4．因合同解除后，合同一方或者雙方?jīng)]有及時退還已經(jīng)交付的土地出讓金或者承擔合同責任的；
5.5．其他應(yīng)當依據(jù)民事法律處理的事項。
6.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中行政性質(zhì)的糾紛事項
行政性質(zhì)的糾紛事項，主要是指市、縣人民政府及國土資源行政主管機關(guān)依據(jù)行政法律法規(guī)作出行政處理或行政處罰的事項。建設(shè)用地使用權(quán)人對此不服的，應(yīng)當依據(jù)《行政訴訟法》或者《行政復(fù)議法》的規(guī)定，提起行政復(fù)議或者行政訴訟。
7．律師應(yīng)當審查委托人是否簽訂了書面的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
7.1根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第14條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)當采用書面合同形式。依據(jù)《合同法》第32條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》自雙方當事人簽字或者蓋章時成立。
7.2律師應(yīng)當注意：依據(jù)《合同法》第37條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》在簽字或者蓋章以前，一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)、對方已經(jīng)接受的，合同成立。
8.律師應(yīng)當審查《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的主體是否適格。
8.1 出讓人應(yīng)當是市、縣人民政府國土資源行政主管部門。其他主體作為出讓人簽訂的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》無效。但是，在2005年8月1日之前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在起訴前經(jīng)有權(quán)市、縣人民政府國土資源行政主管部門追認的，可以認定合同有效。
8.2 法律、法規(guī)對受讓人沒有特別的規(guī)定，但要注意招標、拍賣、掛牌中對申請人的特殊要求以及對外資投資土地的限制性規(guī)定。
9.律師應(yīng)當審查《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標的是否符合法律的規(guī)定。
9.1 《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標的必須是國有建設(shè)用地。農(nóng)村集體土地在沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)之前，不能作為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標的。
9.2 律師應(yīng)當審查出讓的土地是否取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是否符合城市規(guī)劃。
10.律師應(yīng)當審查出讓方式是否符合法律、法規(guī)及政策的規(guī)定
10.1 2002年7月1日之前，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地允許協(xié)議出讓。
10.2 2002年7月1日至2004年8月31日，建設(shè)用地使用權(quán)出讓要嚴格執(zhí)行招標、拍賣、掛牌出讓的規(guī)定。其中屬于歷史遺留問題范圍的，可以采用協(xié)議出讓的方式，但是必須在2004年8月31日前處理完畢。
10.3 自2004年9月1日起，必須嚴格執(zhí)行招標、拍賣、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，不再允許以歷史遺留問題為由，協(xié)議出讓經(jīng)營性土地。
10.4 自2007年10月1日起，應(yīng)當依據(jù)《物權(quán)法》第137條的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
11．律師應(yīng)當審查出讓合同中出讓金的約定是否合法。
11.1經(jīng)市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當認定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。
11.2出讓人或者受讓人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由出讓方和受讓方按照過錯程度承擔責任。
12．律師應(yīng)當審查合同相關(guān)的出讓方案是否得到有權(quán)人民政府的審批。
12.1依據(jù)《土地管理法實施條例》第22條第2款、第3款的規(guī)定，出讓方案經(jīng)過有權(quán)的人民政府審批以后，出讓人和受讓人才能簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
12.2土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，法院應(yīng)予支持。
13.律師應(yīng)當審查出讓人是否具有單方面行使解除權(quán)的情形
13.1 以出讓方式取得建設(shè)使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果受讓人超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)，解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的，出讓人不享有解除合同的權(quán)利。 13.2 受讓方擅自改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，人民法院會予以支持。
13.3 其他出讓合同或者補充合同中約定的出讓人行使解除權(quán)的條件是否成就。
13.4 律師應(yīng)當注意：解除權(quán)的條件成就不意味著合同已經(jīng)解除。只有出讓人的解除通知送達給受讓人后，出讓合同才解除。受讓人對此有異議的，可以依據(jù)《合同法》第96條第1款的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
14．律師應(yīng)當注意到，合同有效，但是不一定判決出讓人實際履行交付土地的義務(wù)。
在土地出讓糾紛審理中，除了依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，法院還要依據(jù)國家政策的規(guī)定。在某些情況下，合同雖然符合法律法規(guī)的規(guī)定，但是違背國家政策，或者存在《合同法》第110條規(guī)定的不能履行的情形的，法院不會判決出讓人履行合同，只能判決出讓人承擔合同不能履行的違約責任。
15．律師代理出讓人處理建設(shè)用地使用權(quán)出讓糾紛的注意事項。
15.1律師應(yīng)當認識到，出讓人享有行政處罰權(quán)。對一些受讓人違反合同義務(wù)的行為，出讓人可以直接行使行政處罰權(quán)，不是對所有受讓人的違約行為都按照民事法律的規(guī)定來處理。在無法依據(jù)行政法律法規(guī)處理時，適用民事法律法規(guī)處理。
15.2對于下列事項，國土資源行政主管部門（出讓人）應(yīng)當通過行政程序處理：
15.2.1因為建設(shè)用地使用權(quán)人閑置土地，致使建設(shè)用地被無償收回的；
15.2.2根據(jù)社會公共利益的需要，依法提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
15.2.3建設(shè)用地使用權(quán)人改變土地用途而沒有依法辦理相關(guān)手續(xù)的；
15.2.4其他應(yīng)當通過行政程序處理的事項。
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