[ 古晶 ]——(2003-9-2) / 已閱93561次
目前已經出現的個別信托融資產品（如深圳商業(yè)銀行按揭貸款信托、人福科技信托融資計劃等）已經具備了資產證券化的雛形。
第六節(jié) 本章小結
上述各種模式是各自歷史發(fā)展特別是法律體系形成的結果，本身并無優(yōu)劣之分。中國進行住房抵押貸款證券化，當然可以吸取各國發(fā)展中的經驗。從中國住房金融市場的容量而言，美國模式更貼近中國證券化市場發(fā)展的方向。但就目前而言，中國需要的是引入證券化這種創(chuàng)新工具，需要一個開始，從簡單入手，容易操作，容易把市場造就出來。從中國目前的情況看，很難照搬某個模式。比較切實可行的做法是讓商業(yè)銀行開始，因為它們持有住房貸款，本身的信用程度又較高，管理水平也比一般的機構高，而且它們有進行證券化的需要和積極性，只要監(jiān)管部門制定一定的規(guī)則，完全可以使住房貸款證券化順利實行。而且由全國性商業(yè)銀行進行住房貸款證券化，也可避免地方之爭。
第三章 資產證券化的運行主體
第一節(jié) 證券化流程中的各參與方及其相互關系
從住房抵押貸款證券的創(chuàng)造到上市交易，其間與之發(fā)生聯(lián)系的參與方有：抵押貸款的創(chuàng)造者，為發(fā)行抵押貸款證券而設立的中介機構(特殊目的機構)，信用強化機構，信用評級機構，證券承銷商，金融監(jiān)管機構，投資機構或投資個人。
一 一級市場的參與主體
1 抵押貸款的創(chuàng)造者
抵押貸款的創(chuàng)造是指購房者向金融機構申請貸款，并與之簽訂抵押貸款合同的過程。發(fā)放貸款的金融機構被稱作抵押貸款的創(chuàng)造者。
抵押貸款的創(chuàng)造者主要有以下職能：負責對貸款申請人進行資格審核，決定是否予以批準貸款；協(xié)助申請人簽訂住房抵押貸款合同，向申請人說明各項條款的含義，要承擔格式合同中擬訂合同一方的責任；收取月付款，負責對抵押貸款的日常管理，積累住房抵押貸款逾期違約和提前還款等方面的數據積累；批發(fā)、包裝、出售抵押貸款。
我國住房抵押貸款證券應當按照操作便利、標準統(tǒng)一、風險分散的原則選擇住房抵押貸款證券用于組成抵押貸款資產池，可以按照以下標準：選擇固定利率的抵押貸款，這樣現金流計算簡便，數量穩(wěn)定；各筆抵押貸款的貸款利率、期限一致，到期期限接近，從而便于對抵押貸款進行更為合理的定價；各筆貸款在審核程序、合同條款、保險等方面符合共同標準，以降低抵押貸款集合的管理成本，減少潛在的投資風險；抵押貸款在貸款總額、借款人職業(yè)和年齡、抵押房產地域分布上不宜集中。
2 貸款資金供給者
貸款資金供給者是抵押貸款融資功能的承擔者，但并不等同于貸款的創(chuàng)造者，貸款創(chuàng)造者是貸款資金的最初和直接供給者，但是隨著抵押貸款二級市場的建立，貸款創(chuàng)造者可以在二級市場上出售住房抵押貸款，而僅承擔抵押貸款的服務功能。因此，只有抵押貸款的最終持有者才是真正的貸款資金供給者。從美國住房抵押貸款市場來看，主要有以下四類貸款資金的供給者：
a儲蓄與貸款協(xié)會
b商業(yè)銀行
c儲蓄銀行
d壽險公司
其他還有：養(yǎng)老基金，信用組織，政府機構，抵押銀行，抵押貸款信托投資機構。
但在我國，住房抵押貸款資金的供給者仍然是商業(yè)銀行。
3 貸款服務者
商業(yè)銀行專門從事抵押貸款創(chuàng)造及服務。商業(yè)銀行選擇借款人，對其進行信用審核，準備必要的文件，最后創(chuàng)造抵押貸款。商業(yè)銀行自身所持有的抵押貸款比較少，貸款創(chuàng)造之后一般都在二級市場上被出售給其他投資者，但是抵押銀行通常繼續(xù)為抵押貸款提供服務。
儲貸協(xié)會、商業(yè)銀行等住房抵押貸款的創(chuàng)造者也為一部分抵押貸款提供服務，同時也向掛鉤的抵押貸款服務公司轉讓這項業(yè)務。在美國住房抵押貸款一級市場上還活躍著大量的小型住房抵押貸款服務公司，它們也在轉讓抵押貸款服務業(yè)務的二級市場上購買這種服務權。
4 貸款承保者
在美國，貸款的承保者既有政府的專門性機構，如聯(lián)邦住房管理局，退伍軍人管理局，也有私人的保險公司。
住房抵押貸款涉及兩種不同類型的保險，一種是由借款人要求投保的與住房抵押貸款相結合的人壽保險，其承保者是人壽保險公司。這類保險要求一旦借款人在履行還款義務期間死亡，人壽保險公司以支付保險賠償金的方式替借款人繼續(xù)履行還款義務。另一種是抵押保險，是對借款人違約的保險。當貸款房價比率過高(如80%以上)，使貸款人可能因借款人違約而遭受較大損失時，貸款人通常會要求對該抵押貸款進行抵押保險。抵押保險費用的承擔者是借款人，其方式有兩種：一種是適當提高抵押貸款的合同利率，通常按投保金額的多少以0.25%或0.125%計。 另一種是在抵押貸款創(chuàng)造之初一次性付清。由于前一種方式提高了抵押貸款的貸款利率，尤其是在利率上升的環(huán)境中更易造成借款人的違約，因而保險公司更傾向于采用后一種方式支付保費。
二 二級市場參與主體
住房抵押貸款二級市場（證券化市場）是住房抵押貸款證券發(fā)行和交易的市場，它的發(fā)展是住房金融一級市場（住房貸款市場）可持續(xù)發(fā)展的基礎，因為二級市場可以解決一級市場自身無法解決的問題，二級市場的建立可以形成資金循環(huán)流動的機制,解決住房資金瓶頸問題，繼而搞活住房市場。
1 信用強化機構
信用強化機構是指對抵押貸款證券的現金流支付作出擔保或保證的機構。這種信用強化屬于外部強化。我國目前只有保險公司、第三方擔保，還沒有以機構為代表的對抵押貸款證券進行外部信用強化的機構。我國住房抵押貸款證券的信用強化機構可以由專門設立的政府機構來承擔，由該機構以政府的信用為后盾對抵押貸款證券的本金與利息支付作出擔保，這也比較適合我國政府信用強的國情。
由于房地產的固定性、自償性、保值增值性，所以房地產抵押本身就是信用度比較高的。再加上信用強化的二級擔保，住房抵押貸款證券的安全性級別就很符合投資者的要求了。
在信用強化方面， SPV自己也可以對住房抵押貸款證券進行信用加強.擁有直接追索權是SPV能夠提供的最簡單的信用增級方式。即當符合規(guī)定的條件時，SPV有權要求商業(yè)銀行重新購回已出售的住房抵押貸款。
2.信用評級機構
信用評級機構對證券化機構所發(fā)行的住房抵押貸款證券作出信用評級 。信用評級是投資者衡量信用風險的重要依據，是防范與化解證券化風險的有效手段，又是健全與完善證券化機構的支持條件。信用評級不僅影響證券化發(fā)行的效果，而且影響證券化業(yè)務的穩(wěn)定性與證券化業(yè)務的可持續(xù)性。由于住房抵押貸款證券的風險隔離，使證券主要依賴于住房抵押貸款資產本身。所以，住房抵押貸款證券的信用等級主要取決于證券的結構，即證券現金流的分配規(guī)則.證券的結構設計到證券的內部信用強化。所以，有時信用評級機構需要共同參與設計證券的內部信用強化。我國已經有誠信證券評估機構、上海遠東資信評估公司等多家經中國人民銀行認可的信用評級機構，考慮到住房抵押貸款證券的復雜性，也可以由國外的信用評級機構單獨或由其協(xié)助國內機構共同完成我國住房抵押貸款證券的信用評級工作。
3 證券承銷商
證券承銷商是在證券上市流通之初連接證券化機構與證券投資者的紐帶。一家SPV可以指定一家或多家證券承銷商為其負責證券的上市流通，并與其商定證券的上市時間、原始價格、承銷方式等事項.通過以較低價格向承銷商批量出售抵押貸款證券，SPV可以較快回籠資金，只專門從事抵押貸款的證券化工作.證券承銷商還起著向投資者推薦抵押貸款證券、提供研究信息、投資咨詢的工作。我國現有的證券公司、信托公司以及財務公司，只要符合中國人民銀行對其凈資產等方面的要求都可以成為抵押貸款證券的承銷商。
4 金融監(jiān)管機構
金融監(jiān)管機構負責對住房抵押貸款證券化的市場運作進行全面監(jiān)控,在公開、公正的原則下確保市場的平穩(wěn)運作。良好的金融監(jiān)管對住房抵押貸款證券化至關重要，否則住房抵押貸款證券也只能是曇花一現，淪為某些機構的圈錢工具。目前，可以由中國證監(jiān)會承擔。另外，新設立的銀監(jiān)會對SPV的運作進行金融監(jiān)管。住房抵押貸款證券化的開展也有利于我國證券監(jiān)管能力的調整與加強。
5 抵押貸款證券的投資者
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