[ 韓世遠 ]——(2012-1-5) / 已閱34542次
五、根本違約與合同解除
“案例一”仲裁庭認定租賃房屋不能用于工商登記屬于被申請人違約，進而明確依《合同法》第94條第4項衡量并支持了申請人解除合同的申請。租賃合同的解除是基于《合同法》第94條第4項后段:有其他違約行為致使不能實現合同目的。這一規定被我國學理稱為是因根本違約而解除。[34]就“案例一”根本違約的構成，乃有進一步展開分析的余地。
(一)給付義務不完全履行與附隨義務不履行
依一般民法學理，因給付義務的不履行，債權人得解除合同。反之，附隨義務的不履行，債權人原則上不得解除合同，但就其所受損害，得依不完全履行規定，請求損害賠償。[35]附隨義務的違反，通常并不因此發生相對人的解除權。但如果附隨義務成為合同的要素，其不履行會導致合同目的不能達到場合，可例外地承認解除權的發生。在租賃合同等繼續性合同中，如果附隨義務的違反使依賴關系遭受破壞，也可因此發生解除權。[36]因此，裁判者在判斷是否因違約致使不能實現合同目的而發生解除權時，如果所違反者是給付義務，自然順理成章；如果所違反者是附隨義務，應為額外的說理，以示對于例外情形的慎重。
(二)給付義務不完全履行與解除
就給付義務不完全履行的合同解除，在日本通說上，如事后完全履行尚屬可能(追完可能)，可作為本來債務的履行遲延，按非定期行為遲延履行場合的解除權發生要件處理；如事后完全履行不可能，或已無意義(追完不能)，則可以準用履行不能的規則解除合同。[37]在中國合同法“建議草案”中，曾有相似規定。現在，則可作為《合同法》第94條第4項規定的“其他違約行為致使不能實現合同目的”，發生解除權。對此，學理解釋認為，在追完可能場合，解除權的發生以催告為要件;在追完不能場合，則無須催告即可解除。[38]類似的解釋論構造也可以從《聯合國國際貨物銷售合同公約》(CISG)的相關著作中看到，認為只要瑕疵可修補，而賣方的修補也是在一定合理時間內可能得到的，那么以根本違約為理由解除合同是幾乎不可能的。[39]
在本案中，仲裁庭雖認定出租人對其出租標的物在功能上的特別限制負有告知義務，但在認定解除權問題上，并非由違反告知義務出發，而是認為，由于前已認定被申請人出租的房屋不能用于工商登記屬于違約行為，因此，申請人要求解除合同符合《合同法》第94條第4項。這種表述反映的是對于擔保義務的違反，換言之，是對于給付義務的違反。
另外，關于此時的解除是否需要經過催告，由于被申請人是外國法人，其所受公法上的限制決定了本案合同中的瑕疵是無法改正的，因而，應當像履行不能那樣，無須另行催告，即可解除合同。
在另外一起案件(以下簡稱“案例三”)中，作為一審的廣州市天河區人民法院在［2006］天法民四初字第552號民事判決中認為，作為被告的出租人在訴訟中仍未能取得《市場登記證》。因此，應視為被告不能履行提供《市場登記證》的合同附隨義務，并因此導致原告租賃涉案商鋪經營銷售、展示美國蘋果服飾商品的合同目的不能實現。在原告已以《停業轉讓申請報告》與《關于退出商鋪經營的函》通知被告終止合同的情況下，原告要求解除合同的第一項訴訟請求有事實及法律上的依據，應予以支持。依據《合同法》第94條第4項等判決該案合同予以解除。被告對此不服，被告以有關行政部門的工作延誤導致涉案場地的市場登記證沒有及時辦到但并非不能辦理為由，認為原告并不具有解除權、一審判決錯誤，提起上訴。二審法院認為，上訴人一直未辦妥租賃標的的《市場登記證》，導致被上訴人不能取得上址商鋪營業執照，無法于該鋪址經營。因上訴人原因致被上訴人不能實現合同目的，原判解除雙方當事人之間合同等，并無不當。[40]
“案例三”中出租人提供《市場登記證》的義務似應理解為從給付義務，而不屬于附隨義務。因為這種義務一方面對于實現承租人的合同目的具有重要意義，另一方面這種義務屬于可以訴請履行的義務。一審法院以之為附隨義務，似有不當。另外，以此種義務違反而解除合同，由于并非屬于不能履行的義務，故應像履行遲延一樣對待，以經過催告為必要。在該案中，法院似乎并未有意識地對此要件予以審查，似有不當。應當是經催告出租人履行，并經過合理期限仍未履行，始能解除合同。
六、瑕疵履行與減價責任
在“案例一”中，仲裁庭裁判承租人按約定的租金的一半支付租金，這可以說是適用了減價責任。由此引出幾點，值得注意:其一，減價作為一種違約責任，在租賃合同糾紛中的規范基礎何在?其二，減價責任可否不經當事人主張而由法院或者仲裁庭直接決定適用?其三，假若本案租賃合同的履行障礙并非作為物的瑕疵，而是作為權利瑕疵，是否全無發生減價責任的余地?
(一)減價責任的規范基礎
在我國《合同法》中，關于租賃合同減少租金的規范基礎，至少有第111條(質量不符合約定之減少價款或者報酬)、第221條(因維修租賃物影響使用之減少租金)、第228條(因第三人主張權利致不能使用租賃物之減少租金)及第231條(因不可歸責于承租人的事由租賃物毀滅之減少租金或不付租金)。針對本文仲裁案件，減少租金的規范基礎是哪一個呢?
《合同法》在租賃合同一章雖有三個條文涉及到了減少租金，但它們均需要具備特定的事實要件。本案租賃合同的履行障礙，起因于租賃標的物在使用上受到的公法限制，并不涉及維修租賃物問題，故不適用第221條；亦不涉及第三人主張權利，故不適用第228條；亦非因不可歸責于承租人的事由致租賃物毀損或者滅失，所以第231條也難以為濟。
仲裁庭認定，“由于該房屋不能用于工商登記，對申請人而言，該房屋的使用價值必然有較大減損”，這本身就是在將問題的癥結歸結為物的瑕疵，可以作為“質量不符合約定”，而適用《合同法》第111條。另外應當注意，第111條位于《合同法》總則編第七章“違約責任”中，不僅可以適用于買賣合同，對于其他類型的合同亦得適用。租賃標的有瑕疵場合，雖屬依第174條準用買賣合同關于瑕疵擔保義務的規定，在法律后果問題上，在援引第111條時已是“適用”而非“準用(參照適用)”。
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