[ 蓑笠翁 ]——(2005-3-22) / 已閱18853次
（2）交房時分攤面積增加而套內面積減少；
（3）交房時無法出具《竣工驗收備案表》和《面積實測數據》，導致面積實測數據不清；
（4）將分攤面積重復銷售（將消費者已經購買的分攤部位出售或出租）。
房地產交易時，這其中的知識是復雜的，高度專業化的，這些知識必然經過解說，才能傳達給消費者們，轉化為現實的力量。在現實中，不受保護的權利是無法交易和實施的，因為，不受保護的權利等于沒有權利。而對于一個幾乎不享有或很少享有權利的消費者來說，其在契約中、法律上的主體地位是很成疑問的！
現象四：房地產項目的社區規劃
關于交換的問題，在《社會生活中的權力與交換》一書中，社會學家齊美爾說：“在一切以合法形式進行的經濟交換中，在所有渉及某種既定服務的固定協議中，在所有合法化關系的義務中，法規強迫實施和保證服務和回報服務的相互性，沒有這種相互性，社會平衡和凝聚便不復存在。”契約被古羅馬人喻為“法鎖”，那么它對于交換的重要性是不言而喻的。消費者們往往在入住后才能發現：會所變成了物業管理用房，綠地面積減少，景觀也在分期開發中挪來挪去，有的房地產商甚至于要多蓋棟樓。要知道，房地產商是利用土地區位的地價懸殊來謀取超額利潤的，消費者們住得越擁擠，房地產商的收益就越大，土地的資本價值也就越高。黑格爾說過：市民的“需要并不是直接從具有需要的人那里產生出來，它倒是那些企圖從中獲得利潤的人所制造出來的”。（黑格爾著，范揚，張啟泰譯：《法哲學原理》，207頁）因此，我們相信，有效的利益制約體制不是政府給的，而是利益沖突的結果。
現象五：房地產項目的廣告
君不見，今日中國“反季節”的事處處有：黨和國家領導人穿便服考察，街頭小販穿西裝炸油條。房地產業也不能脫俗：套型面積的大型化——違背可持續發展原則；建筑風格歐陸化——丟失民族特色；建筑理念的貴族化——脫離國情；裝飾裝修的賓館化——-品味錯亂，林林種種，不一而足。“羅馬花園”，“柏林愛樂”，“一個首先要得到西方文化權威指認和命名，打上洋包裝才能發言的無望的族類的時代之降臨”，想象一種語言就意味著想象一種生活方式，難道生活方式是一根死的木頭，拿過來就用？
而樓書給人的印象常常是：幾張從外國廣告上扒下來的白領生活照片或幾張農村來的保安巡邏照片。
房地產項目的廣告當然少不了專業人士們的參與和品評。有些非房地產專家的專業人士們（比如律師/學者）在與媒體合作中，似乎漸漸找到了一度失落的話語權，雖然瓦解了以往媒體的單一話語，卻不能逃脫被塑造成偽權威的命運。于是，消費者們的企盼是在天上，但雙腳卻只能踏在地面。
而房地產商們更是喜歡在各種媒體上聚集一堂，海闊天空；三山五岳，高談闊論。其實在亞當·斯密的時代就可以見到這種現象了，他刻薄的說到：“進行同一種貿易活動的人們甚至為了娛樂或消遣也很少聚集在一起，但他們聚會的結果，往往不是陰謀對付公眾便是籌劃抬高價格。”這里引用這種說法有打擊面太大的嫌疑，但是大家的直觀感覺往往是不會錯的，那就是臺下的人聽不明白臺上的人說了些什么，“喋喋不休的談論自己，也可以是一種隱身手段”。（尼采，《善惡的彼岸》）其實，在媒體不辭辛苦地做‘份外’的工作時候，到底是為了‘有利于京城百姓的置業參考’，還是眼盯著房地產商們手中巨額廣告費？答案不言自明。有線電視的房地產新聞報道，有時對消費者們而言，更象是一種集體懲罰。
“沒有信賴，資本市場不可能發展起來，勞動力市場也不可能發展起來，——一個社會里企業的規模是由這個社會的信賴度決定的，而信賴度又是由法律決定的，我信賴你，不是因為你是好人，而是因為你騙我，會受到更大的的懲罰。” （張維迎，《什么阻礙中國企業的進步》）-------廣告的真實性應當引起廣告發布者的切切實的重視！
現象六：買賣契約中的條款
“法律條文有限，社會事實無窮。”（楊仁壽，《法學方法論》）如果說房地產商借助房產模型、樓書等諸多手段在消費者們心中描繪了一個夢想，那么契約則是讓“美夢成真”的保障機制。沒有“白紙黑字”的書面約定，一切美夢都有可能化為泡影。
（1）房地產商雖然必須采用“北京市國土資源和房屋管理局監制”的統一合同文本，但消費者簽署時，很多空白條款（雙方協商）部分已經固定內容，而且不能修改，補充條款，消費者只有簽字的“權利”；
（2）房地產商違約的賠償損失過低，有時遠低于“補償”的標準，對消費者的約束明顯比房地產商嚴格；
（3）隨意對“不可抗力”的條款進行擴大化解釋，例如；“因為政府行為”、“政策法規變動”、“是指但不限于房地產商不能預見的原因”、“高考”、“非典”等等，過于寬泛；
（4）交房條件約定不清，房產使用情況不明；
（5）物業服務、車位收費約定不明或沒有約定。
正如王澤鑒先生所言：“一般消費者對此種條款多未注意，不知其存在；或雖知其存在，但因此種契約條款甚冗長，且以細小字體寫成，不易閱讀；或雖加閱讀，因文義艱澀，難以理解其真義；且縱能理解其真義，知悉對己不利條款的存在，亦多無討價還價的余地，只能在接受拒絕間加以選擇。” （王澤鑒，《民法學說與判例研究3》）房地產行業提供的不是普通的商品，而是一種在行政權力或自己給自己立法的方式下排斥競爭者進入的壟斷型商品。房產，是人在社會生活中不可或缺的要素之一。一般消費者可以拒絕這類顯失公平的契約，可以拒絕質量低劣的房產，但消費者都無法拒絕正常的社會生活！
土地和女人一樣，都存在過度開發的弊病，所以人們感慨處女和處女地越來越難找了。“得形勢之地，有死生之勢”，我國土地資源的稀缺，造成了政府對土地的嚴格管制，更為壟斷創造了條件，房地產市場體系壟斷的存在，加劇了社會的貧富分化，社會力量對比愈加不均衡，強者更強，弱者更弱。對消費者而言，壟斷使其選擇自由更為減少，不得不接受少數壟斷企業提供的不公平的商品和服務。每當消費者的權益被侵害時，總是會有“執法力度不足”之類的套話，這種不得要領的搪塞，關鍵在于，政府是否真正清楚它自己的管理目標。政府對企業的扶持一直就沒有停止過，也一直沒有成功過。政府如果積極參與資源分配，企業的行為就會扭曲，因為它們首先要討好的不是消費者，而是官員，是控制資源的人。（摘取，方流芳語）竊以為，房地產市場管理的目標只有一個，就是保護消費者的利益。發展和進步，雖然也會表現于原子彈，黃金或發胖的身體，但根本的表現卻在文化、思想創新、和制度合理上。
結語：阿拉伯的鳳凰
好的房產到底在哪里？真的象阿方索唱的那樣：“如同阿拉伯的鳳凰，大家都說它確實存在，它在哪里卻無人知曉”
什么是的契約本質？契約本質在于給予消費者以穩定預期。但房地產行業的難點不在于契約，而在契約外的事情上，而這些契約之外的事情也不是房地產商們能通吃包辦的。
總之，“在一個資源缺乏的世界，賣者和買者之間必然產生有意識的彼此對抗。這種對抗以‘幸存者法則’形式選擇最優的賣者和買者，因而促進了資源有效配置，并以較低價格為消費者提供較多產品，主要就是競爭對效率與福利的貢獻，也是被選擇作為政策目標的理由所在。相反，以‘消除對抗’為根本特征（盡管起初的手段可能是對抗性）的壟斷，自然成了競爭的天敵，也是反壟斷政策與法律存在的基礎依據”。（徐士英《市場經濟與法制建設》論文集，119-126）------善心往往并不產生善果，一位母親扶持嬰兒，一定要注意適時和適度，因為過度的扶持會使被扶持者在該自立行走時仍離不開扶持。這是通常的道理，但由智者組成的政府卻往往愚于理解這個道理。
契約，預示著一種可能性，卻遠離著那個終極的完成，它在此時此刻，富有韻味的些許變化，也許正是這個民族，掙扎前進的縮影……
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