[ 黎廣軍 ]——(2006-3-22) / 已閱51362次
美國通說，施工留置權(quán)適用于財產(chǎn)的Improvements (改良)，該術(shù)語指財產(chǎn)的建造、改造、更新、擴建、裝飾、安裝、拆除、遷移、維修等。術(shù)語Public Improvements不是指公共政策的改革而是指公共財產(chǎn)的改良工程。
4.2 施工留置程序
(1) 簽約或進場后，潛在留置者向業(yè)主遞送通知。有些州還要求在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)登記。
(2) 最后一次履行工作或供料后，或者工程完工或終止后，債權(quán)人向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請登記留置權(quán)。
(3) 留置權(quán)人通知業(yè)主、承包商和抵押貸款人。
(4) 業(yè)主審核并挑戰(zhàn)留置權(quán)缺陷，提出異議登記。
(5) 留置權(quán)人提出取消贖回權(quán) (Foreclosure)訴訟。
(6) 勝訴留置權(quán)人執(zhí)行取消贖回權(quán) (強制拍賣)。
各州的具體程序各不相同，有簡有繁。
4.3 施工留置權(quán)人
理論上，為改良業(yè)主財產(chǎn)提供了勞動、服務(wù)、材料、設(shè)備的任何人都有留置權(quán)，但法律規(guī)定有所不同:
(1) 與業(yè)主有合同關(guān)系的承包商、供應(yīng)商、工人有留置權(quán)。有些州未規(guī)定承包商有留置權(quán)，承包商要依據(jù)合同起訴違約的業(yè)主并向法院申請司法留置。美國司法留置的有效期為10年并可申請延長有效期10年。
(2) 通過合同鏈與業(yè)主有間接合同關(guān)系的人也有留置權(quán)，但各州規(guī)定的范圍不相同。有些州規(guī)定與承包商或一個分包商有合同關(guān)系的任何人都有留置權(quán)；有些州規(guī)定與承包商有合同關(guān)系的人才有留置權(quán)；有些州規(guī)定與承包商或第1級分包商有合同關(guān)系的人有留置權(quán)；有些州規(guī)定與第2級分包商有合同關(guān)系的人也有留置權(quán)；如此等等。但僅與供應(yīng)商有合同關(guān)系的人沒有留置權(quán)，例如供應(yīng)商的工人及其供應(yīng)商沒有留置權(quán)。
(3) 對不動產(chǎn)改良沒有直接貢獻的人沒有留置權(quán)。
(4) 有些州不承認建筑師等專業(yè)人員的留置權(quán)。
(5) 對于提供以下物品的供應(yīng)商，各州規(guī)定各異:
● 未與不動產(chǎn)溶為一體的施工材料，例如燃油；
● 租賃的施工機械或周轉(zhuǎn)材料；
● 新購買的施工機械或施工工具。
有無留置權(quán)只是有無擔(dān)保的差別。拍賣清償或破產(chǎn)清算時，有擔(dān)保的債權(quán)人優(yōu)先于無擔(dān)保的債權(quán)人受償。
與業(yè)主有間接合同關(guān)系的人也有留置權(quán)，這是因其勞動或材料已溶入業(yè)主不動產(chǎn)。如果不獲支付，他們有權(quán)依法扣留該不動產(chǎn)物權(quán)，并可通過法律程序取消業(yè)主的贖回權(quán)，最后強制拍賣共有財產(chǎn)以清償其債權(quán)。但工程利潤沒有留置權(quán)，因為是勞動而不是工程利潤創(chuàng)造了不動產(chǎn)價值，而不動產(chǎn)中的材料是價值的轉(zhuǎn)移。
多數(shù)州規(guī)定，當事人最后一次履行工作或供料后才能行使留置權(quán)。這意味著，從合同鏈的最下方向上依次發(fā)生留置，直到最后發(fā)生承包商留置。并且，當事人只對自己的利益提出留置索賠，例如承包商和分包商不索賠材料款，否則可能與供應(yīng)商重復(fù)索賠。
4.4 施工留置權(quán)的標的
施工留置權(quán)的標的一般是不動產(chǎn)的所有權(quán)，有些州還可以是用益權(quán)甚至業(yè)主帳戶。法律上無法轉(zhuǎn)讓、出售的不動產(chǎn)一般也不留置其所有權(quán)。例如以下情況:
4.4.1 留置不動產(chǎn)的用益權(quán)
許多州規(guī)定，對于承租人的房屋裝修工程，只能留置承租人的裝修財產(chǎn)和租約而不能留置業(yè)主的房屋。由于房屋裝修后其市場租金較高，留置權(quán)人可以拍賣租約，以市場租金差價來清償債權(quán)，或者以該租約的租金收入來清償債權(quán)，亦即留置不動產(chǎn)的出租權(quán)。此外，對于油田鉆井工程，還可以留置原油，如此等等。
4.4.2 留置業(yè)主的基建帳戶
目前，大多數(shù)州已經(jīng)禁止留置聯(lián)邦政府工程，少數(shù)州允許留置地方政府工程，但全部都不是留置政府工程的所有權(quán)。例如俄亥俄州規(guī)定，當局收到工人、供應(yīng)商、分包商的留置權(quán)聲明后，應(yīng)從承包商的合同價款中扣除一筆款項，存入一個“第三者保管待條件完成即付帳戶”(Escrow Account)；留置權(quán)人獲得承包商同意書或法院裁決書后，即可從該帳戶中獲得支付。紐約州有一種“留置公共改良工程帳戶的通知”(Notice of Lien on Account of Public Improvements)，當局收到這種通知后，必須造冊登記，并凍結(jié)相應(yīng)的基建款項。
4.4.3 留置貸款與停止通知 (Stop Notice)
業(yè)主通常會向銀行申請以在建工程為抵押的施工貸款 (Construction Loan)。這種貸款在開工前登記并按工程進度分期放款給承包商，業(yè)主無法挪用也不能用于預(yù)付工程款，不動產(chǎn)銷售收入的大部分 (一般70%) 必須優(yōu)先還貸。法律規(guī)定業(yè)主必須將施工貸款人的名稱、地址等資料通知承包商并在工地顯眼處張貼公示。留置權(quán)人向貸款人遞送留置權(quán)宣誓書副本后，其優(yōu)先權(quán)高于貸款人——即使貸款人登記在前。為保衛(wèi)優(yōu)先權(quán)，貸款人必然會指令業(yè)主將貸款優(yōu)先用于清償留置索賠。
有些州允許直接留置施工貸款或按揭貸款。例如阿拉斯加州成文法§34.35.062(a) 款規(guī)定，留置權(quán)人可以向貸款人遞送停止貸款通知 (Stop Lending Notice)，扣留部分貸款作為擔(dān)保。新墨西哥州有《停止通知法案》(Stop Notice Act)，即新墨西哥州屬地法 (New Mexico Territorial Laws) 第48章第48-2A節(jié)。在一些州，賠付后的付款保證擔(dān)保人可以向貸款人發(fā)出停止通知 (Stop Notice)，例如，承包商拖欠工資、材料款而導(dǎo)致承包商付款保證擔(dān)保人賠付時，擔(dān)保人可以依法扣留貸款，亦即扣留承包商的應(yīng)得工程款作為反擔(dān)保。
5 美國施工留置的實踐操作和有關(guān)規(guī)則
5.1 留置權(quán)限制和登記費
當事人提供勞動或材料超過一定金額時才有留置權(quán)，例如新罕布什爾州為15美元。作者所見法律文本中未發(fā)現(xiàn)施工留置權(quán)登記費的規(guī)定，但見懷俄明州憲法§29.7.103(b)款規(guī)定收取1美元的車輛留置權(quán)登記費。
5.2 登記機構(gòu)
債權(quán)人申請登記留置權(quán)無須事先經(jīng)過業(yè)主同意。留置權(quán)登記于不動產(chǎn)契據(jù)登記冊 (Registrar of Deeds)。美國多數(shù)州的登記機構(gòu)隸屬于法院，名稱各異，例如愛達荷州是縣登記處 (county recorder)，佛蒙特州是城鎮(zhèn)書記員辦公室 (clerk’s office of the town)，西弗吉尼亞州是縣書記員登記處 (county clerk's records，等等。
5.3 申請登記的文件
各州申請文件的內(nèi)容大同小異，但名稱各異，常見有：留置權(quán)宣誓書 (Affidavit of Lien)、留置權(quán)聲明書(Statement of Lien)、留置權(quán)通知書 (Notice of Lien)、留置權(quán)利通知書 (Notice of Right to Lien)、留置權(quán)請求書 (Claim of Lien)，等等。本文統(tǒng)稱為“留置權(quán)宣誓書”， 這種法定格式文件的填空內(nèi)容主要有:
(1) 業(yè)主以及全體共有業(yè)主的姓名、地址、電話；
(2) 不動產(chǎn)的法定描述，包括地址、地理位置和建筑的描述，以便登記機構(gòu)正確識別該不動產(chǎn)；
(3) 承包商的姓名、地址、電話；
(4) 與申請人簽署合同的人的姓名、地址、電話；
(5) 申請人的姓名、地址、電話；
(6) 簡要描述申請人的工作或所供材料、設(shè)備；
(7) 索賠項目的起止時間、應(yīng)得金額、索賠金額。
有些州允許讓與留置和分拆讓與留置，并在留置權(quán)宣誓書中注明受讓人的姓名、地址、電話。
申請人必須是索賠當事人，例如，材料費由供應(yīng)商索賠，而不是由承包商或分包商代表供應(yīng)商索賠。
5.4 公證和刑事處罰
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