[ 黎廣軍 ]——(2006-3-22) / 已閱51418次
普遍規定留置權宣誓書必須公證。有些州還要求公證人核實資料。通常由律師事務所提供公證服務并代理訴訟。許多律師勝訴后才收取訴訟費，如不認真履行公證責任和核實資料，打起官司來可能白忙一場。
申請人在留置權宣誓書中弄虛作假和發假誓是刑事罪行。任何人偽造或篡改留置權登記資料，恐嚇、脅迫公職人員和雇員履行或不履行職權也是刑事罪行。法律規定此類犯罪人要囚禁并罰款，對法人還要處罰執照，以懲罰惡意留置和欺詐他人財產以及發假誓等行為。
5.5 申請登記的方式
(1) 有些州規定，申請人或其代理人(通常是律師)到工程所在地的不動產登記機構辦理留置權登記。
(2) 有些州規定，以有回執的保證郵件將經公證的留置權宣誓書寄送登記機構。交寄日期視為登記日期。
(3) 有些州規定，以上兩種方式同時實行。
留置權人還必須以有回執的保證郵件將留置權宣誓書副本寄送業主以及共有業主、承包商、抵押貸款人。沒有業主簽收的回執，留置權人不能提出取消贖回權訴訟。業主還有權要求留置權人補充詳細書面說明。
合同價超過一定金額 (常見500美元)時，通常要求提交合同和執照的副本。美國有500多萬建筑工人和50多萬家建筑公司，其中許多是個體勞務公司。
5.6 無效的留置權登記
留置權宣誓書的任何缺陷都可能會導致留置權登記無效，例如以下情況:
(1) 索賠金額不正確或無理索賠；
(2) 材料數量不正確或超出合同規定的數量；
(3) 張冠李戴。例如，一位供應商向一位承包商的多個工地供料時，將運到甲工地的材料算在乙工地上；
(3) 索賠項目的描述不正確，例如時間錯誤；
(4) 不動產的法定描述不正確，例如地址錯誤；
(5) 業主的名稱錯誤或遺漏共有業主的名稱；
此外，有些州規定，如果業主已按合同規定付足了工程款給承包商，留置權登記無效。有些州規定，業主賠付后有權從承包商的應得工程款中扣除賠付款。
只有法院有權更正或撤消登記。留置權人也可以自行撤消登記。有些州的留置權登記不會自行消失，業主需向法院申請撤消無效的或過時失效的留置權登記。登記失敗或在拍賣清償中未獲足額賠付的人變成無擔保債權人，惟有依據合同起訴拖欠款的債務人。
5.7 申請登記的時間和最終期限 (Deadlines)
申請登記留置權的期限稱為最終期限，逾期不登記者永久喪失留置權。訴訟時效也稱為最終期限。各州申請登記的時間主要有以下方式：
(1) 完工后登記。工程實質性完成或終止后，業主在不動產登記機構登記完工通知或終止通知，副本遞送承包商并在工地顯眼處張貼公示，然后債權人在法定時間內申請登記留置權，逾期截止登記。有些州規定這種通知必須在當地報紙上每周公告1次，連續2～3周。有些州的這種通知也可以由承包商登記和公告。
(2) 施工期間登記。債權人在最后一次履行工作或供料之后的一段法定時間內申請登記留置權。
(3) 混合方式。以上兩種方式同時實行。
完工后登記的最終期限一般為30～90天，但不登記完工通知將延長期限 (例如夏威夷為1年)。其余兩種方式的最終期限一般為1～12個月，常見90天。
在完工后登記的州，債權人往往將留置權宣誓書交給當地律師事務所，委托其代理留置，因為許多人完工前已離開當地。某律師事務所網站公布的代理費為每位工人30～80美元，視每一單代理的人數而定。
5.8 留置權登記的有效期
留置權登記的有效期一般為3個月至6年，常見1年。有些州規定，雙方協商一致后，可以向法院申請延長留置權登記的有效期1年，一般允許申請2次。
5.9 訴訟時效
留置權人必須在訴訟時效內向不動產所在地法院提出取消贖回權訴訟，逾期永久喪失訴訟權。有些州規定訴訟時效與留置權登記的有效期相同，有些州規定不相同 (登記有效期大于訴訟時效)。提出訴訟必須登記一個訴訟通知，留置權登記在訴訟未決期間持續有效。
5.10 留置權登記的審查和雙重審理
大多數州實行雙重審理制度。登記機構不審查留置索賠內容的真實性，由業主自行挑戰留置權缺陷。
第一步。業主收到留置權宣誓書副本后，必然要進行調查和審核，如果發現缺陷，首先書面要求留置權人自行撤消登記；如被拒絕，業主就會起訴留置權人，索賠損失并要求法院頒令撤消登記。有些州規定，有異議的業主可以登記一個“要求開始訴訟的通知”(Notice of Demand to Commence Suit)，并寄送留置權人；留置權人必須在法定時間 (一般30～60天) 內提出取消贖回權訴訟，否則其留置權登記將自動失效。
第二步。留置權人向法院提出取消贖回權訴訟。
初審法院一般采用簡易審判程序的聽訟(Hearing)。勝訴留置權人可獲得律師費等賠償。債權利息按施工合同約定或法律規定的利息率計算至清償日。
5.11 少數州例外：請求法院創設留置權
少數州將上述5.10節的兩步合并執行：債權人最后一次履行工作或供料后一段法定時間內必須向業主遞送留置意圖通知書 (Notice of Intent to Lien)，內容類似留置權宣誓書。如業主拒收，可在證人面前將留置意圖通知書貼于業主物業外墻顯眼處。如果仍不獲支付，債權人就可向法院請求創設留置權 (Petition to Establish Lien)，同時起訴業主。勝訴債權人獲得土地法庭頒發的留置權裁定書，副本遞送業主和登記機構。留置權人可在執行期內申請強制拍賣而無須再進行取消贖回權訴訟。
承包商完工后才行使權利，因而無須事先向業主遞送留置意圖通知書。其中有些州 (例如夏威夷) 實行完工后登記，因而也無須事先向業主遞送留置意圖通知書。
5.12 留置權登記隨不動產所有權轉移
不動產的轉讓、出售不清除留置權登記。留置權登記隨不動產所有權轉移而轉移，否則業主可能會將不動產轉讓給家人或朋友，從而清除全部留置權登記。
5.13 留置權登記的解除
法律規定，業主可提交第三方保證擔保以解除留置權登記，保額為索賠額的100%～200%，各州不同。承包商付款保證擔保要在登記機構登記備案，留置權登記將轉為對承包商付款保證擔保的索賠。有些州規定留置權人獲得支付后必須在法定時間內向登記機構遞送清償通知，自行撤消其登記，否則罰款或賠償業主損失。
5.14 留置權的生效時間和優先權
優先權指債權人之間的優先受償次序，用于拍賣清償和破產清算時排定清償次序。一般按擔保債權的登記生效日期排序。拍賣所得按優先權等級依次清償，到某一級不足清償時該級所有債權人按債權比例分配。
理論上，施工留置權自當事人首次工作或供料的瞬間生效，但必須完成留置程序并辦理登記后才能生效。多數州規定，同一法律關系下的留置權人的優先權日期相同。有些州是各施工合同的個別開工日期；有些州是建設項目第1個施工合同的開工日期；有些州是建設項目首次可見改良 (First Visible Improvement) 日期，該定義可以是拆遷、砍樹甚至是立標界的日期。少數州規定優先權日期是當事人首次工作或供料的日期。優先權日期相同的留置權人還要再分出以下等級:
(1) 工人優先于供應商、分包商、承包商；
(2) 供應商優先于分包商、承包商；
(3) 分包商優先于承包商；
這樣分級的理由是：未獲足額賠付的分包商必然會依據分包合同起訴拖欠款的承包商，為避免無謂訴訟，分包商應優先于承包商受償，余者類推。
此外，有些州規定首先清償工人欠薪而有些州規定首先清償每位工人一筆生活費 (例如800美元)，余款按清償程序分配，以保護優先權日期在后的工人。
5.15 強制執行取消贖回權
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