湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府

恩施土家族苗族自治州城市規劃管理技術規定

恩施土家族苗族自治州人民政府令

第 2 號

《恩施土家族苗族自治州城市規劃管理技術規定》已經 2017 年 8月23日第八屆州人民政府第十二次常務會議審議通過，現予公布。自 2018 年2月1日起施行。

州長 劉芳震

2017 年12月23日






恩施土家族苗族自治州城市規劃管理技術規定

目錄

第一章總則

第二章建設用地管理

第三章建筑間距

第四章建筑退讓

第五章建筑日照

第六章建筑規劃設計

第七章規劃指標計算

第八章市政公用設施

第九章附則

附錄：

1.名詞解釋

2.各類建設用地適建范圍表

3.恩施市城市新建區、舊城改造區范圍示意圖

第一章總則

第一條為規范城市規劃建設管理，保障城市規劃順利實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律、法規，結合我州實際，制定本規定。

第二條恩施市城市規劃區（以下簡稱規劃區）內開展城市規劃設計與管理應當遵守本規定。

涉及建設、消防、人防、綠化、抗震、環保、環境衛生、節能、交通、航空、氣象、水務、燃氣、文物保護、信息網絡、國家安全等方面的，還應當符合國家有關技術規范。

其他縣、市可參照執行。

第三條本規定以“推進生態文明，建設美麗恩施”為目標，切實保護自然山水格局，充分發揮城鄉規劃引領城鄉建設、改善生態環境、保障公共利益的作用，促進城市健康有序發展。

第四條本規定由各級城鄉規劃主管部門負責組織實施，國土、住建、交通運輸、公安、消防、人防、園林、城管、水利、環保等部門按照各自職責做好相關工作。

第二章建設用地管理

第五條建設項目選址應當符合城市總體規劃、控制性詳細規劃、專項規劃及土地利用總體規劃，優先選址在現狀交通和基礎設施條件較為完善的區域。特殊區域的建設項目選址還應當符合下列要求：

（一）符合城市總體規劃的“三區四線”空間管制要求；

（二）在歷史文化街區范圍內，應當以舊城更新、整治為主，不得破壞原有歷史文化風貌和空間格局；

（三）不得擅自占用、填埋或改造河流、溪溝、水庫及排水沖溝等，對自然排水通道和蓄水設施進行改造的，應當專題論證；

（四）臨近保護山體、水體周邊區域（以下簡稱“兩邊”區域）的建設項目選址，應當符合專項規劃要求。

第六條規劃區內的建設用地管理，應當以控制性詳細規劃為依據，并遵循土地使用兼容性原則。

各類建設用地使用性質的劃分，應當按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）確定，詳細規劃已明確兼容性內容的，按批準的詳細規劃執行；未明確兼容性內容的按附錄2《各類建設用地適建范圍表》的規定執行。

控制性詳細規劃確定的居住用地，其配套商業、商務等建筑面積不得超過總計容建筑面積的5%；以居住為主的商住混合用地，其商業、商務等建筑面積不得超過總計容建筑面積的30%。

城市新區和有實施條件的舊城區應當按照商住分離的模式布局。

臨時建設項目不得影響近期建設規劃、控制性詳細規劃實施以及交通、市容、安全等，同一臨時建設項目內臨時建（構）筑物總建筑面積不應大于2000平方米。

第七條建設用地使用應當符合集約利用、整體實施原則，建設用地最小開發單元為5000平方米。

不滿足最小開發單元的建設用地，有下列情形之一的，在滿足消防、交通、景觀、環境、凈空及建筑間距等要求的情況下，城鄉規劃主管部門可批準建設：

（一）公益性項目和市政設施項目；

（二）相鄰地塊已建設完成，規劃期內不具備擴大建設條件的；

（三）鄰近土地為道路、廣場、河道、綠地等城市開敞空間或公共服務、市政設施用地，且實施特殊功能控制不宜擴大或合并實施的；

（四）按批準的總平面或者修建性詳細規劃，進行分期實施的；

（五）經規劃論證可以進行建設的。

第八條建設用地規劃條件一般應明確用地性質、用地面積、建筑密度（或建筑系數）、容積率、建筑高度、主要功能建筑比例、綠地率、停車位配建、公共服務設施和市政基礎設施配建、居住項目配套設施配建、建筑退讓、公共通道、山體水體保護（含非保護山體利用情況）、綠化控制以及控制性詳細規劃確定的其它控制要求等內容。

按照國家、省、州相關要求推廣實施綠色建筑和裝配式建筑，并將相關要求納入規劃條件。

建設項目主要技術經濟指標應當在項目建設凈用地內核算。

建設項目用地中有代征城市道路、綠地、廣場等用地的，由城鄉規劃主管部門確定代征范圍及面積。

工業項目所需行政辦公和生活服務用房（包含廠區辦公樓、值班宿舍、職工食堂及職工活動用房等）建筑面積不得超過項目計容建筑面積的20%。成品倉庫、研發室、實驗室、產品展廳等功能用房總建筑面積不得超過項目計容建筑面積的20%。

第九條建設單位報送的建設工程設計方案應當包含總平面布局、綠地平面布局、停車位配建、市政管線設計、場地豎向設計、交通組織、消防設施布局、建筑外觀效果、夜景亮化、綠色建筑規劃及相關規劃指標等內容。

用地規模達20000平方米以上的商業、居住類建設項目，學校、醫院等重大公共服務設施項目，以及具有特殊功能的建設項目，應當編制修建性詳細規劃。

第十條新建居住類建設項目應當按要求配套物業服務用房、社區公共服務用房、體育健身設施、居家養老服務用房、垃圾收集站、公共廁所、小型消防站等設施，建成后將產權移交相關主管部門（其建筑面積不計入容積率）。1000戶以上的居住小區還應當按要求配建超市、醫療衛生和文化服務等設施。

居住項目主要配套設施配建標準按表2.1控制。

表2.1 居住項目主要配套設施配建標準控制表


序號

項目

配建標準

是否

計容

建設要求


1

物業服務用房

不低于項目總建筑面積的2‰，且最少不低于100㎡



否



分期建設的物業服務用房，首期交付使用時物業服務用房面積應當不低于應交面積的50%；房屋交付使用過半的，物業服務用房應當全部交付。物業服務用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當無償提供臨時物業服務用房。


2

社區公共服務用房

不低于住宅總建筑面積的3‰，且最少不低于60㎡

社區公共服務用房與其他建筑物合建時，應設置在建筑物地平面以上的1-3層，并開設獨立的出入口。

按照規劃配置的社區服務大廳應臨道路布置，并保證一樓有不低于80㎡的一站式服務大廳。


3

體育健身用房/場地

配建建筑按0.1㎡/人或配建場地按0.3㎡/人

包括各種室外球場、泳池、器械場地、鋪地廣場、游步道以及室內運動場館；可設置于建筑架空層、地下室、半地下室或多低層建筑屋頂、裙房屋頂，但應方便居民自由進出，且場地尺寸、凈高等應滿足相關要求；運動設施宜結合中心綠地集中設置，且不得對居民生活造成較大干擾。


4

居家養老服務用房

不低于20㎡/100戶，且最少不低于20㎡

應設置在小區位置適中、交通便捷地段，主要生活用房應有良好的朝向，冬至日滿窗日照不宜小于1小時；宜靠近幼兒園、會所、超市、中心綠地和運動設施；居家養老服務用房不應設置在建筑地下室、半地下室、四層及以上樓層，二層以上的應設置擔架電梯或無障礙坡道。


5

垃圾收集站房（點）



站房（點）面積按項目計容建筑面積配建，5萬㎡以下的≥20㎡，5-10萬㎡的≥40㎡；10萬㎡以上的應當會同環衛部門進行專項設計

單個收集點服務半徑不應大于70m；應設置為固定式封閉垃圾收集站房，站房內轉運容器應根據此區域環衛部門收集、轉運方式確定；站房前區布置應滿足垃圾收集小車、垃圾運輸車的通行和方便、安全作業的要求，建筑設計和外部裝飾應與周圍建筑及環境相協調，宜設置一定寬度的綠化隔離帶。


6

公共

廁所

按居住戶數每1000戶不低于6個蹲位、建筑面積不小于30㎡配建。不足1000戶的按1000戶計算

單處公廁服務半徑不宜超過60m，且必須配置明顯的指(導)向牌。獨立式公共廁所與相鄰建筑物間宜設置不小于3m寬綠化隔離帶。附屬式公共廁所應建于建筑物底層，并設置直接通至室外的單獨出入口。公共廁所必須滿足通風、采光等要求，同時應配建國標三級化糞池且滿足疏通車輛通行條件。推廣建設“第三衛生間”。


7

小型消防站

商業建筑面積超過10萬㎡或住宅（含商住）項目建筑面積超過30萬㎡的項目應當配套至少1處小型消防站

小型消防站應設在項目內便于車輛迅速出動的臨街地段，其用地應滿足業務訓練要求，單個站點建筑面積不應小于300㎡，且設2個“長10m×寬4.5m×凈高4m”的消防車庫及便于執勤的生活場所。


1000戶以下的居住項目應當結合周邊區域情況進行幼兒園配置,配置標準為每戶不低于0.6平方米。

1000戶以上的居住項目應當配建幼兒園，幼兒園每班按30座計，配建面積按表2.2控制。

表2.2 居住項目配套幼兒園建設標準


居住項目規模（戶）

1000—1250

1251—1500

1501—2250

2251—3000

3001—3750

3751

以上


幼兒園設置規模

2班、

60人

3班、

90人

6班、

180人

9班、

270人

12班、

360人

按標準設置2個或2個以上幼兒園


幼兒園用地面積（㎡）

900

1350

2700

4050

5400


幼兒園建筑面積（㎡）

600

900

1800

2700

3600


幼兒園配建要求應當在地塊規劃條件中明確，其產權無償移交，幼兒園建筑面積不計入容積率。原規劃條件未明確配建幼兒園的居住項目，其產權不移交，幼兒園建筑面積計入容積率。

配建幼兒園應當位于接近公共綠地，便于接送幼兒的地段，服務半徑不宜大于300米。托、幼建筑宜布置于可擋寒風的建筑物背風面,但其主要房間應滿足冬至日不小于2小時的日照標準；活動場地應有不少于1/2的面積在標準建筑日照陰影線之外。

第十一條 用地建設強度指標應當依據控制性詳細規劃，并結合城市設計（規劃策劃方案）和專項規劃的要求確定。編制控制性詳細規劃應當參照表2.3并結合周邊環境和城市設計確定各類建設用地的建設總量。舊城改造區和城市新建區范圍由城鄉規劃主管部門劃定（詳見附錄3），歷史文化名城保護范圍內的建設容量指標按相關規劃執行。

單獨地塊的獨立建筑和具有特殊功能要求的獨立地塊建設項目，相關指標無法滿足表2.3要求的，其相關指標根據實際情況論證后確定。

表2.3 建設容量指標控制表


類 別

城市新建區

舊城改造區


建筑密度

（%）

建筑系數

（%）

容積率

綠地率

（%）

建筑密度

(%)

容積率

綠地率

（%）


居住用地

低層住宅

≤40



≥1.2

≥35





≥25


多層住宅

≤30



≤2.0

≤30

≤2.0


高層住宅

≤25



≤2.5

≤25

≤3.0


商業用地

多低層

≤45



≤3.0

≥15

≤45

≤3.0

≥10


高層

≤40



≤4.0

≤45

≤5.0


商住混合用地



≤30



≤3.0

≥30

≤40

≤4.5

≥20


辦公用地

多層

≤35



≤2.0

≥25

≤40

≤2.5

≥20


高層

≤30



≤4.0

≤40

≤4.0


工業用地





40-60

≥1.0

10-15








倉儲用地





40-60

≥1.0

8-15








第十二條 建設項目應當遵循統一規劃建設的原則，確因先期還建或者實現建設計劃目標等需要分期實施的，在符合下列要求的情況下，統一規劃后可分期實施建設：

（一）先期建設的計容建筑總面積不得超過已取得土地可建設量的50%；

（二）先期建設的各棟建筑應滿足建筑退界、出入口開設等管控要求，并同時滿足與周邊區域現狀建筑、規劃建筑之間的間距、消防通道等相關要求；

（三）滿足先期建設部分所需的社區公共服務用房、物業服務用房、體育健身設施、停車泊位及市政基礎設施等相關配套要求，優先建設學校、幼兒園、養老等公共服務設施。

第十三條 同一建設單位取得相鄰的兩塊或者多塊用地，在符合下列要求的情況下，可統一規劃建設：

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