[ 陳召利 ]——(2007-5-25) / 已閱56091次
從目標房地產項目的來源上看，可能由目標房地產公司第一手開發，未經過轉讓程序；也可能由目標房地產公司從其他方處受讓所得。在第一種情況下，不動產物權由目標房地產公司設立，其上所存在的債權債務關系較為簡單，股權受讓方的風險相對較小。在第二種情況下，不動產物權經過轉讓和變更，原轉讓方與受讓方的債權債務關系、房地產項目轉讓審批手續的合法性、轉讓行為的法律效力等因素都具有很大的不確定性，股權受讓方的風險也隨之增大。但不論在哪種情況下，股權受讓方均應當結合我國《物權法》關于物權變動的規定，做好風險防范和控制。
如前所述，房地產項目轉讓的實質就是土地使用權的轉讓。因此，審查房地產項目的合法性的關鍵在于：目標房地產項目否權屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，尤其是目標公司從他人處受讓而得的房地產項目，必須辦理完一切法定手續。即目標房地產項目合法取得了國有土地使用權，這是房地產項目轉讓的基礎。首先，根據我國《物權法》第九條之規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，房地產項目公司不僅要簽訂了《國有土地出讓合同》，還必須依法辦理了土地使用權的登記手續，非經依法登記，則房地產項目公司尚未取得土地使用權。其次，根據我國《物權法》第十四條、第十七條之規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”房地產項目公司是否取得土地使用權，不僅要看《國有土地使用證》，還應該核實國有土地使用證記載的事項與不動產登記簿是否一致，如不一致，應當以不動產登記簿為準。
此外，房地產項目開發還必須符合我國《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》的相關規定，如：1. “以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。” 2. “房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。”即處于開發不同階段的地上建筑物（包括在建、停建、緩建、已建成但尚未銷售的、已銷售的房地產項目）已經辦理了合法的批準手續，即已獲得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、預售許可證等。
（二）《物權法》的拆遷補償制度對房地產項目的影響
房地產開發往往離不開房屋拆遷。根據我國《房地產開發經營管理條例》第二十二條之規定：“房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。”因此，房地產項目轉讓后，房地產項目公司仍可能面臨拆遷補償的問題。目前在房地產市場，“拆遷難”成為普遍問題。隨著《物權法》的正式實施，房地產項目公司股權受讓人對房地產項目轉讓應該更為謹慎，對其法律風險應有更為充分的評估。
我國《物權法》第四十二條、第一百四十八條規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”由此可見，我國物權法更加嚴格地限制了征收條件，細化了補償標準，這必將使我國現行的征收拆遷補償制度發生顛覆性的變化，無疑會增加房地產開發的成本，同時有可能延緩拆遷的進度進而影響房地產開發的速度。
（三）《物權法》的相鄰關系制度對房地產項目的影響
隨著城市化的發展，在現代都市，建筑物的通風、采光和日照問題日益成為社會關注的問題之一。由于城市土地價值的提升，導致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關系的糾紛日益增多，尤其是在通風、采光和日照等方面的矛盾越來越多。因此，我國《物權法》在《民法通則》的基礎上專設一章規定了相鄰關系制度，并對通風、采光和日照的問題作了明文規定，其第八十九條規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”
根據上述法律規定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照，即使取得了建設工程規劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導致鄰近建筑物的通風、采光和日照沒有達到規定的最低標準，也應當認為給鄰近住戶造成了生活上的妨礙，應當承擔相應的責任。這要求投資者在審查房地產項目時，應當注意房地產項目是否符合國家有關工程建設標準，與鄰近的建筑保持一定的距離和適當的高度，以免妨礙相鄰建筑的通風、采光和日照，為日后發生不必要的糾紛與經濟損失埋下隱患。因此，如果一個房地產項目在建設過程中已經與周邊的單位和居民產生的矛盾十分緊張時，房地產項目公司股權受讓人就需要慎重考慮，因為這些矛盾的存在可能會造成工期大大延期，也會對房地產項目產生較大的負面影響。
（四）《物權法》的建設用地使用權制度對房地產項目的影響
隨著經濟與社會的發展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。但是，在《物權法》出臺之前，我國還沒有專門對土地分層次利用進行規范的法律、法規，同一宗土地上只能存在一個土地使用權，這使得現實中一些專門利用地下或者地上空間的權利性質變得不明確，相關設施的權利人的權利也得不到確認與保護。
我國《物權法》第一百三十六條專門就土地分層次利用加以規范，“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。這就要求，設立建設用地使用權必須界定每一建設用地使用權具體占用的空間，即標明建設用地占用的面積和四至，建筑物、構筑物以及附屬設施的高度和深度，使建設用地使用權人行使權利的范圍得以確定。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設用地使用權出讓給甲公司建寫宇樓；地下20米至40米的建設用地使用權出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設用地使用權時，不同層次的權利人是按照同樣的規定取得土地使用權的，在法律上他們的權利和義務是相同的，只不過其使用權所占用的空間范圍有所區別。
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