[ 陳召利 ]——(2007-5-25) / 已閱56145次
因此，房地產項目公司股權受讓人在進行房地產項目轉讓時必須特別注意房地產項目的建設用地使用權出讓合同中建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間是否符合其房地產開發(fā)的需要，建設用地使用權受讓后是不能隨意改變的，以免無法滿足投資需求而產生不必要的損失。
（五）《物權法》的擔保物權制度對房地產項目的影響
我國《物權法》在《擔保法》的基礎上，根據(jù)實踐中出現(xiàn)的一些情況、新問題，充分吸收國外擔保物權立法的先進經驗，對擔保物權制度作了補充、修改和完善，擴大了可擔保財產的范圍，實現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財產”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產均可設定抵押”的轉變并增加了浮動抵押、基金份額質押、應收帳款質押、最高額質押等規(guī)定。
上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道，另一方面也為企業(yè)并購正確判斷企業(yè)資產增添了較大障礙。在房地產項目公司股權轉讓中，為了清楚地判斷股權的價值，股權受讓方必須對房地產項目公司的資產有比較充分的了解。除了了解目標房地產公司的有形資產和負債，還必須判斷目標公司是否存在或有債務，即是否存在對外擔保。因擔保物權如欲發(fā)生法律效力或者對抗第三人的效力，必須辦理登記，這就要求股權受讓人應當及時到相關登記主管部門查詢核實，如目標房地產公司所在地的房地產管理部門、國有土地管理部門、工商行政管理部門、交通運輸工具管理部門、證券登記結算機構、信貸征信機構等等。只有在上述部門仔細核實相關真實情況，才可能最大程度地降低投資風險。
三、律師在預防和控制法律風險方面的作用。
股權轉讓和房地產項目轉讓都是較為復雜、實踐中也引起較多糾紛的問題，專業(yè)律師接受股權受讓方的委托后，可結合上述法律分析，在房地產項目轉讓的不同階段發(fā)揮不同作用。
（一）前期盡職調查階段。
在此階段，律師的調查工作主要圍繞目標公司和目標房地產項目，調查對象是一切可能影響股權受讓方潛在利益的因素。
首先，應對目標房地產公司的外部環(huán)境和內部情況進行審慎的調查與評估，包括公司的基本資料（如公司章程、年檢報告、股東信息）；財務、稅收狀況、股東出資情況；對外簽署的合同及其執(zhí)行情況；對外擔保情況、對外債權債務關系；房地產開發(fā)經營資質等級、其他房地產項目的開發(fā)和經營狀況等。
其次，應著重針對目標房地產項目本身進行調查，這是是否進行股權轉讓的決定因素，也是律師對目標房地產項目發(fā)揮控制作用的最主要的階段。因為公司股權轉讓的風險還可以通過合同條款加以約束，但目標房地產項目本身的風險只能依靠調查結果進行判斷，因而在此階段對目標房地產項目進行調查更有意義。律師應結合我國法律規(guī)定及實踐經驗，審查與項目有關的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風險，對土地使用權的取得方式及其合法性；項目用地的性質、占用空間、使用年限、項目的功能和土地用途是否符合受讓方的投資需求（若不符合需求可否依法變更）；項目開發(fā)進度情況（是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔拆遷補償責任的風險）；相關審批手續(xù)是否已經依法辦好（項目開發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實際建設的項目與審批的項目是否一致）；項目規(guī)劃是否合理、有無存在超規(guī)劃的情況；項目用地是否存在被征收或征用的可能性；目標房地產項目本身是否存在對外債務（如工程款）、房地產項目資產權屬是否明確、清晰、無瑕疵（如房地產產權證內是否標注有它項權利的登記、是否被國家權力部門查封、是否對外提供擔保以及擔保范圍）；項目的相鄰關系是否存在潛在危機（如因采光權、光污染、建設工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導致工期拖延和經濟賠償雙重損失）等因素綜合考慮，以供股權受讓方決定是否收購時參考。
（二）合同簽訂階段。
合同簽訂是法律關系確立和合同履行的基礎，較之合同履行更為重要。在此階段，律師的工作主要是針對潛在風險起草、修改和審查合同，這里的合同僅指“股權轉讓合同”而非房地產項目轉讓合同。
股權轉讓合同的主要條款有：（1）轉讓當事人的名稱（姓名）、住所。（2）聲明與保證；（3）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、占地面積、有關規(guī)劃指標等）。（4）項目轉讓時土地使用權性質，取得方式及使用期限。（5）項目現(xiàn)狀： A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況。（6）轉讓標的；（7）股權轉讓價款及支付時間和方式；（8）公司股權的交割時間及方式；（9）股權轉讓過渡期間的權利行使及責任；（10）合同的變更與解除；（11）違約責任；（12）爭議解決方式。
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